最近，南山楼市真的很火爆，日光盘已经低调地重出江湖。无论是之前蛇口的双玺和万科蛇口公馆，还是日前开盘的网红大盘华润城润府，都可谓是赚足了全城的目光。之所以能引起那么大的轰动，最重要的是限价导致本批房源售价低于市场价。在楼市如火如荼的南山，却有一个片区的楼市犹如一潭死水，新盘要么卖不动，要么不敢买。

位于南山西北部的南头片区，虽然布局了很多陈年旧改，但大部分都是闻声却不见动工，这也导致新盘数量的稀少，在新房市场上几乎没什么存在感。片区内仅有两个项目在售，分别是前海东岸和豪方天际。

其中前海东岸2016年7月开盘，5栋高层全部推出，两年过去仍然没卖完；位于前海东岸旁边的豪方天际"很够义气"地一路陪伴，2016年9月开盘推出4栋商品房中的其中两栋，一直到今年年初才卖完。另外片区内还有几个项目已经接近封顶，甚至已经建成了，入市一推再推。新房市场的颓废也导致了片区楼市的默默无闻。

进入7月初，南头终于打破了久违的寂静。位于北环大道与南山大道交汇处、与宝安区一路之隔的豪方天际终于要推出5栋住宅。

 豪方天际花园占地面积约4.55万平米，总建筑面积约36.82万平米，共有6栋高层住宅及1栋写字楼，目前所有楼栋已经为现房状态。其中1栋和2栋是回迁房，3、4栋为商品住宅，均已于2017年年底入伙。

项目预计7月8日推出5栋住宅，总层高为49层，共449套房源，其中开发商员工自住及保留单位39套，另有6套作为样板间暂不销售，实际销售房源为404套。户型为86-125㎡，具体户型面积有75-89-125平，整个楼栋全部采用精装修，共有两个单元，与之前推出的4栋户型、格局是一样，每个单元都是3梯5户。目前项目样板间已开放，并启动诚意客户登记，认筹20万元可享开盘优惠，认筹于7月5日18点截止。

6栋均为毛坯交房，户型为140多平和150多平，两梯两户，推出时间待定。

*价格因素成关键：

翻看豪方天际的价格历史，项目2016年首次开盘均价约75000元/平，开盘当天现场有约93折的购房优惠，折后均价大约7万/平。项目已经于2017年年底交房，从网站可以查到，豪方天际的二手房挂牌价大约在7.5万/平。而豪方天际前批房源的尾盘新房价格在7.8万-8.5万之间，比当初开盘时的折后均价几乎涨了1万/平。

对于同样跟中山公园一路之隔有方鼎华庭（2008年）和中山颐景园（2001年），二手房价格大概在6.8万左右

*二手房数据来源于链接

对于即将入市的5栋房源，价格将成为影响去化率的重要因素。楼盘现场销售透露，本批入市的住宅均价有可能是8.2万/平，如果真的按照这个价格入市，或超出不少人的心理预期。

从最近南山入市的几个项目来看，入市价格均低于周边的二手房市场。优惠的价格吸引力大量的购房者抢房。尤其是日前开盘备受关注的网红大盘华润城润府三期。作为科技园建面280万平的超级大盘，拥有大型商业万象天地，另外有星级酒店和写字楼，交通上紧靠高新园地铁站，另外项目为南山外国语学校的学区房，刚开盘入市的润府三期整体均价也仅是8.5万/平。但项目前期的二手房价都在10万/平以上。

而反观豪方天际，二手房挂牌均价仅在7.5万/平，本批新房却要卖上8.2万/平的价格，这是要和华润城房价看齐的节奏？但配套和地段明显比华润城的差出一大截。另外，和南山最近入市的几个项目对比，豪方天际本批房源入市价格都堪比蛇口。真是没有对比就没有伤害。

【项目分析】

项目不足：

1、噪音是这个楼盘较大的缺点。因为南侧是北环大道，北侧是正在修的南坪快速二期，另外还有一条平南铁路，南北两端的大货车主干道夹击，必然产生比较大的噪音。

从一份规土委的公告上，可看到南坪快速二期A段会从前海东岸和豪方天际北面沿平南铁路通过未来从南坪东方向去往前海蛇口方向的车流都将汇入此引桥，预计未来车流量不小，这个噪音预计不会比北环小，更关键的是比北环挨着楼盘更近。

这样的话，6栋将受北环的影响较大，5栋受南坪快速和平南铁路影响较大。而且要想改变周边现状，可能起码都要等7、8年时间。

2、由于高压线由北向西南向排布，与项目呈夹角状，因此距离1号楼最远距离5号楼最近，目测高压线距离楼栋约170米还，虽然离的不是很近，但是还是建议置业者较好买楼层高一点，毕竟看着高压线并不是太好

3、配套严重不足。项目自身商业仅有5000㎡分散分布在项目东面和北面为普通底商，没有配建集中式商业。周围也没有大型商业配套，虽然楼下有南山农批市场，买菜方便，但是这毕竟不是大型的商场，不能满足逛街购物的需求，而且菜市场管理往往欠缺规范，比较杂乱，同时还增加了一个气味污染来源点。农批市场改造之前有传言，但是目前没有实质规划。

北边虽然有空地，估计未来也都是建住宅，商业估计最多就是社区店，应该很难出现大体量的商业。另外值得一提的是，距离项目最近的大型商业是宝安的海雅缤纷城，距离大约1.5公里。这对于一个南山楼盘来说，确实有点无奈。

4、虽然项目自带一所南山实验学校，从2018年南山区小一参考录取线来看，园丁小学的排在中间位置。另外，由于学校位置属于项目用地范围内，基本是牺牲了项目的园林用地，导致了豪方天际的业主的园林活动空间狭小。

5、虽然户型上比市场同面积段户型多一个小房间，但也压缩了每个功能区域的空间，房间和厨房都比较小，整体感觉会有点压抑。

豪方天际看点：

1、配建了9年制南山实验教育集团园丁学校，目前已经开学，这所新建的实验学校位于豪放天际的楼下，夹在写字楼与住宅楼栋之间，刚好给了豪方天际不错的楼间距，也便于楼栋可以两面采光，空间视野比较开阔。在小区有幼儿园和9年义务学校，提供了一站式教育。

2、户型实用面积比较多，像75平能够做到2+1房，88平3+1房确实不易。购房者能用相对较低的总价可以买南山新三房！参观了5栋的样板间，89平的户型实用率可能超过80%。

3、隔着北环大道有中山公园，走路直线距离约700米左右，对于项目未来算是不错的休闲配套。

总结：

豪方天际的居住环境有较大的劣势，受噪音影响较大，目前的交通也不方便。但是项目的户型面积、设计或者学校还是有一定的优势，而且是现房带装修，比较适合刚需、或者是偏爱南山的刚需自住需求购房者。但如果按照现场销售透露的8.2万/平的售价，这个项目无疑就成了一块“鸡肋”，有钱人看不上，没有钱人买不起！毕竟目前南山下半年南山还有不少的笋盘，另外受限价影响，可选择的项目比较多。