2022年转眼即至，回顾2021年的深圳楼市，可以说是变幻风云。

购房资格审查、二手房指导价、打新积分、大学区、集中供地、单边代理、不动产登记、房地产税改革....

这一年，从年头到年尾，楼市密集出台各项调控政策，实施各种调控举措，原本沸腾的深圳市场，被按下了降速键。

这一年，在“房住不炒”的主基调下，融资收紧，原本高杠杆、高周转、高回报模式的房地产企业，被革新，被赋予保交楼、保民生、保稳定的刚性目标。

这一年，在严控投机、投资的大方向下，各类小产权、回迁房、学区房等炒房漏洞被堵死，刚需性购房需求得以保障。

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这一年可以说是极不平凡的一年，也是调控最密集的一年。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。

深圳作为一线城市，楼市的一举一动都牵动着整个市场神经，而2021年深圳发生了哪些楼市大事纪？小编为您一一梳理。

0 1 二手房指导价/二手房交易系统

今年是二手住房调控史上最严厉的一年。2月8日，深圳市住建局官宣，建立二手住房成交参考价格发布机制，同时排名前列期参考价格目录出台，3595个小区被逐一“标价”。参考价格具体到每一个小区，价格精确到百位数，可以说是少有。

政策出台后，银行陆续作出表态，二手房贷款以官方指导价为参考，合理发放贷款额度。从源头上强力执行调控，二手房市场也迅速降温了，不仅走出了7连跌的行情，甚至还一度跌破2000套荣枯线。

除了指导价之外，今年针对二手房市场还开创了“单边代理”模式。

11月19日，深圳市房地产中介协会发布信息，深圳新版二手房交易网签系统正式上线，二手房交易进入“单边代理”时代，即买卖双方在交易过程中，各自拥有委托人，而中介只需维护自己代理人的利益。这不仅提高房产流转交易效率，还避免出现中介“宰客”行为。

0 2 打新积分

参与过网红盘打新的网友都知道，今年的打新规则发生了巨大变化。去年还只是按照“有房”、“无房”分类入围，而今年开创了积分入围模式。3月2日，罗湖华润万象华府、缙山府两盘同时登记，排名前列版本的积分规则就已试用。

除了社保以外，家庭或单身在深购房情况和户籍情况也成为重要的积分项，其中10年内在深圳无住房转让记录，且名下无房，可积较高分40分，在深有一套房此积分项为0分；社保/个税按0.1分/月积分；户籍状况、子女情况也有相应积分，但是最影响分数的仍然为名下房产情况以及社保/个税缴纳月份。

5月22日，积分规则2.0版本正式出炉。当时保达誉都花园发布销售公示方案，规则里调整各项基础分，同时限制社保年数。

例如，1、在房产情况栏，积分新增5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录，现名下无房，积30分；2、对社保数进行了限制，夫妻双方或单身在深缴纳社保（或个人所得税）总月数，每人社保累计时间最长不得超过20年；3、家庭或单身有未成年子女积5分，此次共上调了3分。

前后两次积分规则的使用，都是为了弥补打新漏洞，规范打新市场，保障刚需权益，当然2.0版本的打新规划，制约了“社保巨子”的积分优势，更能彰显公平。

0 3 集中供地

今年2月份，土资源部于发布了关于全国主要的22个城市采取“两集中”的供地政策，“两集中”即集中发布土地出让公告和集中组织出让活动，而且用地公告全年不得超过3次。

深圳今年在5月、9月、11月三次集中出让宅地38宗，累计地价收入959.78亿元，累计出让土地面积155.09万㎡。

值得注意的是，深圳第二、三次集中拍地时，土拍规则做了一些调整，其中主要表现在：

1、地块溢价率上限统一由45%调整为15%；

2、用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等；

3、同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。

溢价率的调整，是打破“土地财政”，从源头上为降房价下的一剂猛药；而销售限价的下调，也进一步遏制了新房价格的猛涨，侧面打击哄抬房价的市场行为。

0 4 新房“指导价”

深圳在严控新房价格方面，近年来也是动作频繁。今年5月27日，市住建局发布了《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，文件提出，进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。

具体内容包括：1、预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；2、对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；3、针对现房备案价格，预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。

另外，值得强调的是，在通知中，还对精装修住房的价格进行了指导，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价。

0 5 大学区

近年来，房企、中介捆绑学区效应，炒高房价现象屡禁不止。4月30日，中央再次定调，房子是用来住的，不是用来炒的，同时强调要防止以学区房等名义炒作房价。

7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公告，意见稿指出，市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

大学区制的招生和办学模式，打破了以往名校捆绑社区的局面，有业内声音称这是“釜底抽薪”的大招，但也有人认为细则亟待细化，总之，该政策的出台是为了平衡教育资源，打击炒作学区房风气。

0 6 严打投机炒房

近年来，除了炒作学区房之外，还有不少人参与小产权房、回迁房、安置费的非法投机行为。

5月8日，龙华住建局发布关于了禁止代理销售“小产权房”的通知。通知明确“小产权房”属于明令禁止交易的房地产，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。

8月12日，住建局、规土委发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，加大打击住宅类历史遗留违法建筑交易行为的力度，遏制住宅类历史遗留违法建筑投机炒作。

12月17日，深圳再发文《深圳经济特区不动产登记条例》公开征求意见，其中条例中提到，细化搬迁补偿协议预告登记制度，预告登记有效期内，已签订搬迁补偿协议城市更新项目，避免一房二卖。

从5月到8月，再到12月，深圳陆续发文，对楼市出拳，全链条打击小产权房、回迁房等交易。

0 7 房地产税

房地产税历年来都被提及，但是今年却迎来了实质性进展。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

紧接着，12月27日，全国财政工作会议，内容提及深入推进财税体制改革，做好房地产税试点准备工作。

年末两次提及房地产税，说明距离靴子落地不远了，而通过房地产税立法，规范房地产市场也是势在必行，未来房产税开征后，既能降低炒作现象，也能为地方财政增加稳定来源。

0 8 降准/利率

上半年在银行资金紧张的情况下，深圳多家银行上调了房贷利率。5月20日，深圳大多数银行执行首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。

利率上调，意味着每个月的月供将增多，这对购房者而言，也是一笔开销。

7月9日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约1万亿，2021年7月15日起执行；12月6日，央行再次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元，执行时间为2021年12月15日起。

央行两次降准直接充沛了银行可贷资金数量，因此，银行也做出了相应反映。

12月13日，深圳部分银行调整购房利率，首套利率较低可做到4.95%，二套较低可做到5.25%。这对买房人来说，是实打实的利好。

结语

总得而言，作为十四五的开局之年，2021年是楼市规范的一年、整顿的一年。在“房住不炒”的主基调下，预计2022年，楼市调控不会松动，而市场也将向更加稳健的方向发展。