在过去的一个多月里，原本是属于一二线小白领们衣锦还乡的高光时刻。尤其是每年，春节返乡置业大军的回归，总会让原本沉寂的小县城和小家庭无比热闹起来。

但今年由于疫情的影响，小县城没有迎来一年一度的“楼市小阳春”，反而正在失去大批年轻人。

其实，疫情属于短期冲击，不会改变中国城市空间演变的基本方向。人口向大城市、优势区域集聚的态势不会发生改变。尤其是在这次疫情之下，大家之所以放弃返乡置业，除了是由于禁足等客观原因外，更主要的是我们都看到了大城市无法撼动的优势。

纵观整个疫情期间，北上广深这些近2000万人口的超大城市，都很好的控制住了疫情的爆发。在疫情防控的执行、城市管理的细节、基础物资的供应、外面快递等服务行业的发达等，都使得小城市失去了吸引力。

特别是在公共卫生应急管理体系的逐步完善，使得那些经济水平高、医疗水平高的大城市更具竞争力。因为在生命危重之时，那些细微的水平提升，都有可能挽救一条人命。

这一刻，我们似乎明白了年轻人为什么挤破头也要在大城市扎根发展了。

“老家”已经不再是诗和远方的退路。中原地产研究中心统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%。因为暴跌而消失的成交量，多半本应属于指望“返乡置业”拉动增长的中小城市。于是，“返乡置业”的概念，在短短一个月的时间里，就从中小城市开发商眼里的“蜜糖”，变成了“砒霜”。

▲还没来得及在家乡看房，就要回大城市工作了 图片来源：百度地图疫情爆发前与爆发后，两份同样基于购房意愿的调查报告，也呈现了截然相反的结果。1月中旬，春节假期与疫情爆发之前，58同城、安居客发布了一份《2019-2020年返乡置业调查报告》。报告中预测，在这个事实上并不存在的“2020年返乡置业潮”里，会出现“意愿人群占比有所上升、意向房源总价范围提升、越来越多人倾向线上购房”三大明显趋势变化。

▲61.7%的调查对象认为家乡房价能接受 图片来源：《2019-2020年返乡置业调查报告》报告结果显示，有68.6%调查对象倾向于选择回乡置业（包含家乡城市及家乡所在的省会城市），远远多于想在工作城市（非家乡城市及家乡省会城市）置业的29.8%。

▲图片来源：《2019-2020年返乡置业调查报告》往年的情况也的确如此。除了四大一线城市之外，从直辖市、省会城市到普通地级市和县城，都是游子们“返乡置业”的目标。尤其是在“小镇青年”们出生成长的中小城市，当地开发商更是对“返乡置业”的游子们，抱着十二万分的期待。据《21世纪经济报道》，在一些中小城市里，每年的国庆长假和春节长假期间（春节前后一个月），外出务工人员的返乡购房明显增多，在当地一些项目中，每年约有两成的交易在此期间达成。每年“返乡置业”的较高峰，是农历正月上旬到正月十五前后的大约10天时间。为了这10天左右的时间，开发商做足了各种准备，营销费用都已经花了出去。但是，回家的游子不会上门买房了。人算不如天算，受疫情影响，全国各地的售楼处在1月底之前集体关门。对房企来说金子般的10天，在闭门谢客中无声地消逝了。2月中旬，另一份来自贝壳研究院、90度地产的报告出炉，他们联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。在这份调查中，有高达50.9%的受访者想买/换房到资源集中的大城市，而想在家乡城市买房的只占19.4%，与一个月前58同城、安居客调查中的68.6%，形成极其鲜明的对比。

▲图片来源：贝壳研究院、90度地产“疫情下的住房消费者预期调查”虽然两份调查的调查口径、目的不同，但公众在疫情期间受到残酷事实的教育，显然深刻地重塑了中国人的置业观。虽然“买房就是买资源”的道理，早已被购房者广为接受，但“资源”的具体作用，还要在紧急情况下才能得以体现。在疫情期间，经济发达且医疗等社会公共服务更完善、更稳定的大城市，抗风险能力显著强于中小城市，哪怕面对高铁、航空带来带来的巨大人流量，也能有效做出防控和筛查，并给予患者及时的治疗、为隔离群体做出妥善的安排。甚至能够送菜、送药上门的网购平台，在大城市的覆盖率，也远远高于中小城市。除了城市所提供的公共服务，商品房小区所提供的物业管理服务价值，在疫情中也得到了优质体现。在深圳，疫情期间共有1500多家物业企业坚守在疫情防控一线，管理着4000多个住宅小区及3000多个其他楼宇。一个优秀的物业管理机构，能够做到提前预防、及时排查，对业主的需求了如指掌，创造全方位的安全社区环境，甚至提供远超出其职责范围的额外服务。深圳某小区的物业公司，仅仅因为业主群里有人提到“口罩不够用了”，就从深圳直奔南昌，前后奔波了20多个小时，为业主带回12000个口罩，并按照预订信息以进货价售予业主。物业管理的重要性，也被购房者看在眼里。贝壳研究院、90度地产的调查中，有63.3%的受访者，表示更愿意为高品质的物业付费。在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%。

▲图片来源：贝壳研究院、90度地产“疫情下的住房消费者预期调查”物业管理价值的提升，还体现在资本市场中。2月3日起，在A股和港股上市的国内物业管理企业纷纷大涨，其中11家股价累计涨幅在20%及以上，19家累计涨幅在10%及以上，较高的一只累计涨幅达35.5%，集体跑赢大盘。需要注意的是，优质的物业管理服务，往往与优质的大牌物业管理企业绑定。而这些大牌物管企业，无一例外的都属于万科、绿城、中海等大牌房企。这些大牌房企所开发和管理的项目，通常也都在一二线大城市里。因此，丰富的城市公共资源和优质的社区管理，实际上是大城市的一体两面。而在广大中小城市中，物业服务的价值仍然被普遍低估，物业费更是相对偏低，大大限制了物管企业的水准。

以前是逃离，如今更多人则是在“逃回”北上广深。3月7日，深圳蛇口某豪宅公寓开盘，因为过于火爆而遭遇强制清场和紧急限流，107套总价2000万元以上的房子，在开盘当天被戴着口罩的富豪们全部买走。3月10日，广州越秀一宗住宅用地出让，成交楼面价高达6.5万元/平米，创造了广州土地楼面价的历史新高。哪怕经过了疫情的洗礼，一线城市的房地产市场化仍然供需两旺。但是，所有的热闹都是大城市的。

关于中小城市楼市的消息少之又少。就算是有消息，多半也是关于土地流拍、中小房企资金链断裂之类的负面预测。或许没有新闻，才是较好的新闻。58同城、安居客的《2019-2020年返乡置业调查报告》中提到，受区域发展、各地经济水平等因素影响，我国住房存在一定程度“人”、“居”分离的结构性差异状态。所谓“人”、“居”分离，就是指人在大城市、房在小城市的状态。毫无疑问，一波又一波的“返乡置业”浪潮，会让“人”、“居”分离的问题变得更加突出。相对于尚有投资想象空间的大城市，在“返乡置业”的目的地，那些人口流失严重、产业逐渐老化的中小城市里，房产的投资价值正在逐渐丧失，回归居住的本质。一套仅有居住功能的房子，如果每年只能在过年回家时住上短短几天，其存在的价值也将大打折扣。

▲图源：网络

通常情况下，一个成长与中小城市、打拼和生活在大城市的年轻人，手中很难积攒多少钱，“返乡置业”或是咬咬牙在大城市置业，是一个必须二选一的难题。选项一：多数情况下，“返乡置业”是那个无可奈何的选项。毫无疑问，在家乡小城买房压力最小，但明知小城房产不再有投资潜力，明知买不到好的产品，明知每年住不了几天，还要投入辛苦攒下的积蓄，个中辛苦只有自己才懂。若是跳出小城市，选择临近家乡的省会，资金压力虽然小于一线城市，但许多新一线、二线省会城市的房价，已经迈过了3万/平米的门槛，首付和按揭的负担仍然较重。此外，除非购房者有明确的计划，准备把工作和生活全部转移到购房的省会城市，否则“人”、“居”分离的问题会更加突出——在家乡买房，好歹过年时能住几天；在省会买房，则根本没机会自主，只能租出去换回聊聊一点租金。不少人把家乡省会城市当成一个从一线城市“后退”的“备胎”。但是，如同恋爱中的备胎转正，多半只是单方面、不现实的美好愿望。在深圳等一线城市待久了，想回去谈何容易。且不论房子本身的投资价值，自己从事的新兴产业，在家乡城市有没有机会、收入会下滑多少，就是另一个棘手的问题。选项二：替自己选择“HARD”模式，挑战一线城市的高首付和高月供。无需赘言，同样是一套三房住宅的首付，在家乡可能只需要三五十万，在深圳则动辄需要三五百万。能够轻易满足这个条件的购房者，根本不来做这个选择题。其实，我们还有第三种选择，用在家乡买房相同的首付款，拥有一套深圳的小户型公寓。这是一套真正的深圳房产，既有硕果仅存的房产增值空间，也有需要花大价钱换取的先进城市资源。同时，房子的首期较低仅需10w。更重要的是，这换来的还有万科的产品品质与物业管理服务。这套鱼和熊掌得兼的小户型公寓，位于万科星城，是2019年1-10月全国单项目的销售冠军，成交额达104.27亿元，是深圳具有极高知名度的“网红盘”。

 ▲万科星城 （效果图） 免责声明：连接万科星宸大厦（6 号地）与万科星城商业中心（5 号地）的人行过街天桥属红线外市政工程，目前尚在规划中。最终是否实施、最终建设方案、具体完工时间等信息以政府部门相关政策为准。

万科星城新推出建面约28平米起的小公寓产品，瞄准“上车”自住的年轻人。他们需要的就是小户型、低首付的入门级物业，还能享受到城市发展带来的红利。

▲建面约28平米小公寓产品，户型设计合理，自住与投资两相宜更重要的是，万科星城作为拥有近5000户住宅和公寓、预计居住人数约1.5万人的超大社区，统一由万科物业服务。其周边拥有沙井市民广场、沙井图书馆等市政配套；万丰海岸城、沙井天虹等丰盛的配套资源，周边不仅已具备一定的生活氛围，还能享受到一定旧改红利。而且，万科星城将居住、商务、商业、教育、文体等多种功能集合于一体，是万科布局粤港澳大湾区沙井片区的近百万级城市综合体大城。尤其是万科星城倾力打造了全深圳少见的24h开放生态公园街区，将成为青年社交生活打卡地，广场/园林/空中跑道/泳池等尽情满足。

▲项目效果图 。免责声明：连接万科星宸大厦（6 号地）与万科星城商业中心（5 号地）的人行过街天桥属红线外市政工程，目前尚在规划中。最终是否实施、最终建设方案、具体完工时间等信息以政府部门相关政策为准。

项目位于深圳西部，既有前海概念，还规划有“大空港”、“海上田园城”与“海洋新城”等三个产业与城市集群，未来将成为深圳发展的主引擎，区位优势也将转化为升值潜力。

这样的一套小公寓，既能帮助年轻的购房者，化解“人”、“居”分离的尴尬，还能解决小户型投资品与自住房泾渭分明的问题。（本优惠仅限万科星城开盘使用）万科星城正在热销中，3月16日已开盘。对资金不充裕的购房者来说，“返乡置业”与深圳买房的“二选一”难题，在这里可以找到最优解。

（来源：深圳客）