（来源：整合自深圳商报、21世纪经济报道）

1月16日，国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是，被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨。

房价拐点临近？

从数据上看，有22个城市二手房价格下跌。本次数据引起市场热议，有声音表示“热点城市房价的拐点已经出现”。亦有观点认为刚需群体入市及业主上调报价等先行指标意味着价格下调空间有限。

而政策对房价的影响亦不容忽视，从2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。因此从宏观层面看，2019年房地产调控依然是从严为主，从微观层面看，一些城市根据自身情况的微调或将密集出现。

经过长达两年多的楼市调控，房价真正感受到了“泰山压顶”

被视为市场风向标的二手房价格，更加值得关注。2018年12月，有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来的最多。

有机构认为，22个城市二手房价下跌的现实，说明房价正在走向下行的拐点。

但贝壳研究院则指出，对价格更敏感的刚需群体，正在价格回稳后择机入市，越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着，未来价格继续下跌的空间有限。

由于调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市之间的分化依然存在

2018年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中，广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之首。

相比之下，31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%，涨幅有所回落。其中，厦门的新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70个城市中跌幅较大的一个。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一线城市出台调控政策的时间最早，如今，政策边际效应出现下降，需求也有所释放。其中，广州的政策出现调整，房价变化也最为明显。

相比之下，新房和二手房价格的分化更为引人注目。

2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，二手房价格下降的城市则达到22个。在很多城市，新房和二手房价格出现相反的走势。比如，广州的新房价格环比上涨3.0%，二手房价格则下跌0.4%；北京新房价格环比上涨1.0%，二手房价格下跌0.2%。

对此，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为“从‘虚假繁荣’回归理性”。

深圳投资客离场 “笋盘”频现

根据深圳中原地产的统计，2018年深圳250万-500万元总价的二手房成交占比超五成，2-3房刚需户型二手房成交占比近七成。

此外，由于“731新政”的影响，2018年深圳二手房市场量价由升转跌，2018年9月至12月底，深圳二手房市场成交量始终维持低位。

去年底以来，深圳二手房市场投资客纷纷离场，大量着急“变现”的“笋盘”出现。

在福田区石厦片区，链家二手房中介林先生表示，“多轮楼市调控政策下，投资客普遍不看好后市，认为目前已经处于楼市房价高位，适合将投资房产进行变现。”林先生称，目前二手房市场中成交周期较快的“笋盘”居多，大部分二手房仍处于有价无市的状态。

根据深圳中原地产的监测，2018年，从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，在70%左右；内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东（除深圳外）购房占比则小幅提高1%。

对此，深圳中原董事总经理郑叔伦称，2018年深圳限购政策依然严格，“三价合一”“731新政”加码后，二手房市场去投资化，短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。

刚需客观望，成交下跌

从二手房成交类型、购房者年龄可看出，2018年深圳二手房成交主要以刚需购房为主。

从二手房成交总价来看，250万-500万元总价的二手房成交占比为51%，150万-250万元总价的二手房成交占比为17%，500万-800万元总价的二手房成交占比为16%。

从二手房成交户型来看，二手房市场成交主体以2-3房户型为主，占比达到69%。2房成交占比同比继续上升，达到35%；3房占比则小幅下滑至34%；改善型的大户型4房及以上成交占比也下降。

从二手房购房者成交年龄来看，深圳二手房购房者普遍在26-45岁之间，占比超过82%。其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%；而36-45岁占比35%，提升6%。对此，郑叔伦指出，80后依然是深圳购房主力人群，但房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，深圳购房者年龄继续上升。

“以‘731新政’为分界点，2018年上半年，深圳二手房市场有量价齐升趋势；下半年‘731新政’出台，深圳二手房市场走冷，自9月开始，深圳二手房市场步入量价齐跌的调整阶段。”郑叔伦介绍。根据深圳中原地产统计，2018年深圳全市二手住宅共成交64627套，均价52321元/平方米。

‘731新政’后，深圳二手房市场看房的人很多，而成交的量却维持低迷。刚需仍是二手房市场的主流购房人群，但刚需普遍处于观望状态。