10月18日，在国务院新闻办公室的发布会上，国家自然资源部副部长庄少勤表示：先行示范区试点方案，给深圳的是改革的权而非扩张的权，是在给更大的改革空间，而不是城市建设的规模。

深圳扩容，是真没戏了。与此同时，旁边香港却有人提出了“扩容”提案。

根据媒体报道，香港某人大代表两会时向中央提出的“大湾区拨地给香港建社区”的提案，最近有了新进展。

据提案发起人透露，全国人大常委办公厅已将提案交广东省政府及港澳办处理。

而早在5月份提案公开时，网上就已议论纷纷。

事实上，这个提案只是冰山一角，一直以来，香港的“扩容”方案，都很考验想像力。

来和南方楼事了解下详情。

湾区拨地香港建社区？

先来看看提案的主要内容。

今年5月，香港的几位人大代表，在两会上提出了一个香港“扩容”方案。

方案的主要内容，是向中央申请在大湾区拨地给香港建新社区，从而缓解香港土地不足的问题。

据发起人透露，他们的优选是深圳的河套片区，其次是中山以及珠海。

据发起人透露，香港发展研究基金此前用问卷采集了逾千人的建议，结果显示：

70%的受访者赞同请求中央在大湾区九个城市中，拨地给香港发展新社区。

这其中，最热门的选址地是深圳，其次为中山及珠海。

图源香港文汇报。

提案人分别为：香港发展研究基金主席郑耀棠、香港工会联合会会长吴秋北、以及香港工联会副理事长林淑仪。

据提案发起人郑耀棠表示，他曾考察过落马洲河套地区，认为除了河套地区的深港合作发展创新科技园外，周边也有很多土地可供开发。

假如能将深圳境内的河套周边区域拨地给香港发展，他“举脚赞成”。

图源大公报

他希望社区可以在三年内建成，由香港政府管治，行香港法律。新社区除了建住宅，还会有学校、医院及商业等其他配套。

提案的另一发起人林淑仪则认为，在大湾区建起的新社区，应在30平方公里左右，可容纳50万香港居民，交通也需和与香港有联系。

很明显，这几位代表，最心水的是深圳河套片区。

然而据南方楼事了解，河套也是被中央点名的重点发展区域。

在上周的特区成立40周年大会上，中央提出要规划建设好河套深港科技创新合作区。

因此，河套可以说是深圳未来重点发力的区域。

但其实在过去20年，河套的发展历程一直很曲折。

先来对河套片区做个简单科普。

河套片区位于深圳福田南部，地块很小，土地面积仅87.7公顷（约1平方公里），是1997年因治理深圳河裁弯拉直后形成的土地。

根据1997年7月1日公布的“国务院令第221号”，这块土地被划入了香港的行政区范围，土地业权也归香港。

图源《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》

尽管国务院规定了业权，但20年来，这块地的真正归属与开发权，却一直在深港两地存在争议。

直到2017年，深港两地才达成共识：河套的土地所有权归香港，而深圳有50%的开发权。

也正是在这个基础上，2018年，深港两地确定将河套建设为深港科技创新合作区。

根据深港科技创新合作区的划分，河套A区属香港，深圳有50%开发权；C区为河套深圳境内邻近地区。

属于香港的河套A区将建设“港深创新及科技园”，而位于深圳的河套C区则将协同科技园的发展，并建设一系列配套设施。

像7月初正式启动棚改的福田南华村，就将为合作区深圳园区提供大批人才住房及服务空间；

而皇岗口岸货检区接近40万平方米，也将全部释放来用于未来深港科创合作。

图源《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》

郑耀棠在提案中申请的“深圳境内的河套周边区域”，指的应该就是正在建设的河套C区。

香港式扩容：全靠填海？

除了申请湾区拨地，香港人为解决土地问题，早就提出了不少“狂野”的扩容方案。

总体而言，他们最倾向于填海。

比如说，花28年在珠海填出一个香港岛，又或者是砸6000多亿在大屿山填个前海出来……

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香港政府：在大屿山填出个前海？

在2018年度施政报告中，香港特首林郑月娥曾提出大屿山发展计划，项目名简称「明日大屿」。

简言之，就是政府计划在香港大屿山东部海域，分阶段填海兴建人工岛，填海面积达1700公顷（面积约等于深圳前海）。

图中标红部分为计划填出的海域。

根据计划，整个项目能兴建26~40万套住宅，可容纳70~110万人。

首阶段的填海面积达到10平方公里，可兴建10多万套房，供40~70万人口居住。

假如一期填海工程（上图中的标红A区）顺利，将能提供15~26万套房，其中70%都是公营房屋（香港的保障房）。

根据港府计划，他们争取在2025年展开首阶段填海工程，预计首阶段住宅单位可于2032年入住。

据政府透露，明日大屿的总造价，初步估算约为6240亿港币。

图源：信报

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香港房地产协会：28年珠海填出个香港岛？

除了政府的填海计划，香港民间智库也有填海主张，只不过，选区有些偏远。

今年9月21日，香港房地产协会正式向社会公布了珠海“桂山岛‘创世新城’计划”，方案主张在珠海桂山岛“填海借地”。

具体来说，就是主张用28年时间，在珠海桂山岛填海70平方公里，以发展住宅、医疗安老、教育等用地。（70平方公里，相当于整个香港岛的面积）

根据计划，填海将提供约28万套公私营住宅，供超过70万人居住。

项目填海计划表

根据计划，填海所得土地归中央政府，该区域的司法及执法权则由香港代理。

虽然计划表示桂山岛地理位置优越，距大湾区各地都不远。

但查询地图就知，所谓“离哪儿都不远”，其实就是哪哪都不靠……

桂山岛位置

香港扩容：能成吗？

看完了香港的几个“扩容”方案，许多人的排名前列反应是觉得天马行空：听起来也太不切实际了！

还有些网友可能会愤怒，香港怎么就伸手向湾区要地？

别上头，咱们来仔细分析下这些方案。

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湾区拨地、大幅填海，可能吗？

先来看看方案的可行性。

将深圳范围内的河套周边区域划给香港，不太可行。

上周刚结束的特区成立40周年大会，才点名了河套深港科技创新合作区，这块区域必然会成为未来深圳重点发展区域。

节选自会上的讲话稿全文

因此，将香饽饽递给香港，于发展逻辑上，就说不过去。

更何况，拨地也会让政府面临巨大舆论压力。

深圳土地资源本就紧张，有地不自用，却给香港建住宅，广大市民肯定得闹意见。

深圳给地不可行，那填海造陆呢？更不实际。

首先，填海的时间和金钱成本巨大。

如上文所述，无论是明日大屿，还是桂山岛填海，实施周期都起码20年，而且财政支出也是6000亿港币起算。

大屿山

这里还涉及到计划推进问题。香港特首的任期一般是5年，可连任一次，最多在任10年（林郑月娥已在任3年）。

因此，假如特首力排众议，也就是将明日大屿推进到初期。假如特首离任，之后的行政长官怎么接盘，一切未知。

另外，关于填海，各方争议也很多。

香港媒体对明日大屿的相关报道

环保组织认为填海破坏生态，老百姓觉得等不起，甚至还会质疑政府：

“香港那么多的郊野公园不用，为啥还要凭空造块地？”

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要地和填海，其实动机可理解

与大部分人相比，资深房地产评论人朱罗纪对扩容方案的动机，表示理解。

在他看来，无论是民间智库，又或者是港府，他们的扩容计划都揭示了香港的土地困局：

香港总面积1100平方公里，但已开发土地只有25%，24个郊野公园占了香港近40%的面积。

理论上，只要开发郊野公园，就不用向外求地，然而在朱罗纪看来，这将面对很大的法律障碍。

“要修改原本的生态控制线，相当于是要推翻一个法律。”

同时，朱罗纪表示，郊野公园被列为生态用地，也侧面说明，地的开发条件并不好。

香港石澳郊野公园

因此他认为，开发郊野公园的实际难度，并不亚于填海。

由此看来，求拨地与填海，其实可以理解。

反观深圳，之所以那么多人对“深圳扩容莞惠”半信半疑，也是因为，深圳内部土地开发难度太高。

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香港扩容，还有什么办法？

如上所述，香港若要扩容，河套拨地与大幅填海可行性都不高。

那么，还有什么办法？

对于朱罗纪来说，湾区拨地给香港，并非全无可能。

除去深圳，惠州、中山都是比较好的拨地对象。

惠州

毕竟，从香港到惠州中山，交通方便。

尤其是惠州，行政面积达一万一千多平方公里，是深圳的5倍，香港的10倍，然而却只有不到500万人口，产业支柱也不够。

因此，假如惠州能拨地给香港，还算是个双赢局面。

但在朱罗纪看来，比起扩容，实现粤港澳三地的共融，更重要。

他指出，目前香港与湾区有关的扩容方案，其实都倾向于“圈地自萌”：

在大陆的某特定区域，过自成一体的香港生活。身在大陆，但行政与法律制度，却还行香港之式。

“湾区拨地香港”提案节选

这种城市本位的“扩容”方式，不仅会造成管理混乱与争议，也不利于粤港澳大湾区真正融合。

“假如大湾区统一一个制度，让香港人涌入大陆生活，那还存在扩容这个问题吗？”

事实上，自粤港澳大湾区概念提出，中央已为推动湾区建设发布了不少政策，大大降低了港人到湾区生活的门槛。

去年10月16日，中央还一次性推出16项政策措施，内容涵盖购房、银行账户、医疗与教育等日常生活领域，极大便利了香港市民到大湾区发展。

纵观各个提案的内容，可以发现，香港“扩容”想解决的，主要是住房问题。

而从眼下的情况看，如今港人要到湾区定居，其实已经相当便利。

因此，比起坐等“扩容“，或许港人到湾区居住，也是缓解问题的一种方式。

来源：南方楼市