江湖传言，没有人愿意和融创这样的企业做对手。

因为，在大家都跑的快的时候，它从来不掉队，等大家体力都耗尽了回头一看会发现，融创还是一如既往的生猛。

昨天，融创发布了2020年的年报，让一众房企们感到压力山大。

在这份财报上，我们看到了融创令人惊叹的转变，从触碰“三道红线”到优质优化的财务结构，从红档降为黄档，但其销售规模、归母净利润等多个财务指标却依旧一如既往的优秀。

投资的要义是透过现象看到本质。尽管融创成功的降了杠杆，优化了财务结构，但降档却不影响其发展增速。

这样的融创是无解的，对于对手来说，这样的融创是可怕的。

01

全面降档

刚刚过去的2020年，对于大多数房企来说并不是一个特别好的年份，突然天降的“三道红线”打的很多人措手不及。

很不幸，由于过去高杠杆、高周转的策略导致融创连踩三道红线，外界甚至猜测，在三道红线的重压之下，融创的发展速度会不会下降。

但是显然，大众“失望”了。

先列举年报中关于三道红线的三个财务指标：

1、融创净负债为约 96.0%，同比下降76.3个百分点；

2、受限现金短债比达 1.08；同比上升0.51；

3、剔除预收款项后的资产负债率为约 78.3%，同比下降5.6%。

发现没有，净负债率和受限现金短比债都已经脱离红线范围，剔除预收款项后的资产负债率距离脱离红线标准的70%也进一步之遥！

这说明了什么？只能说，融创执行力太优秀了！

那么，融创是如何做到的？

首先，严控拿地节奏。去年的时候，孙宏斌喊出那句，不该拿地一个都不要拿，从财报我们可以发现，2020 年，融创新增土地储备约 5877 万平方米，同比下降 41.05%。

少拿地就不用动用太多银行贷款，从融创的资产负债表我们也可以发现，融创的流动借贷规模从1357亿元降至916亿元，同比降低67%，很大程度上优化整体的财务结构。

（左边是2020年数据，右边是2019年数据）

但少拿地会不会影响融创的未来发展呢？

显然也不会。

查一下融创总的土地储备和可售货值，应该仍是行业前列的。

当然了，为了降低杠杆率，融创的动作显然不只这么一个。

我仔细看了下财报，融创采取的措施还有：

1、加速销售，加速回笼资金；

2、严控债务规模、优化债务结构；

3、加速竣工结算；

4、对财务投资标的（金科股份）的快速变现等安排等等。

具体的就不展开讲了，有兴趣的可以自己去翻翻财报。

在这一系列组合拳下，融创在 2020 年度上交了一份不错的成绩单。

数据显示，2020 年度，融创中国收入总额为 2305.9 亿元，同比增加 36.2%。其中物业销售收入为 2188.8 亿元，占总收入 94.9%，同比增长约 37.3%。；物业交付总面积同比增加 618.5 万平方米，同比增长约 51.5%。

对于最后一个仍然越线的指标，融创也是有安排的。

“ 最后一个指标会在 2022 年提前完成 ”，在业绩会上，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，将在 2022 年回归绿档企业，并强调直至到 2023 年，公司的债务指标还会持续优化。

如果看到这里，你产生一种融创虽然档位降下来了，那么速度肯定也会降下来，那我只能说，朋友，你看问题的眼光还是太浅了。

02

降档不降速

开过手动档的朋友知道，手动档的汽车在超车的时候，要先把档位降下来，然后猛踩油门，拉高发动机转速，最后超越前车。

这句话的意思是，降档不一定就会降速！

同样给大家列几个财务指标。

1、2020年，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；

2、2020年，融创归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；

3、2020年，融创毛利润484亿元，同比上升16.9%。

这三个利润数据好不好？

好也不好，主要要看跟谁比。如果要和中海这样的“利润王”比，那融创无疑要逊色些。但放在整个行业来说，融创的利润水平也是在行业水准之上的。孙宏斌说，就盈利水平来说，未来保持两位数的增长还是很从容的。

对于这句话，我是很认同的。为什么这么说？

首先，融创的销售给力。2020年，融创录得合同销售金额5753亿元，稳居行业第四，核心深耕城市保持先进优势，55个城市销售排名进入前十，其中12个城市销售金额排名排名前列，此外另有25个城市排名前五。

其次，融创的土地储备相当优质。虽然过去一年，融创严控了拿地节奏，但过去融创的土地储备是相当具备规模的。

年报显示，截止2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。优质的土地储备足以让融资保持足够多的动力。

你看，一边通过高销售实现回款，优化财务结构，另一边通过过去的土地储备优势保持一定的增长速度，所以融创在降低档位的同时，依旧保持较快的速度发展。

03

直线冲刺

现在的房地产行业到底是一个什么现状？

房企层面，上面下发三道红线，对房企们进行强监管，谁敢乱来就保证它活下去；

购房层面，在房住不炒的大背景下，以深圳为首的一线城市迎来强调控时代，投资客们能钻的漏洞越来越少；

政府层面，地方政府对土地进行集中供地策略，合理控制土地供应。

在三个圈层的调控下，房企们还能拼什么？

很简单，没有什么花里胡哨的东西，就是硬实力的产品力加上软实力的运营。我把它称为，并线过程中拼马力。

首先，是硬实力的产品力。

2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，根据新时代的生活空间需求变化，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张，保持产品竞争力的持续先进。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

其次， 就是比拼软实力的运营。即围绕地产为核心打造的“地产+”业务。目前来看，融创的几块“地产+”业务均取得不俗的成绩。

融创服务业务，2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。增长速度迅猛。

融创文旅业务，2020年全年融创文旅客流量突破1亿人次，业务收入达38.8亿元，同比增长36%，管理利润（当期总收入—当期分摊成本）大幅增长311%至6.27%。其中，融创文旅已成为国内较大的室内冰雪运营商。

看到这里你就会明白，一个在主营业务上降档不降速，跑的好且安全，还带着“地产+”业务全面开花的融创到底有多么的可怕！