沙井的网红盘来了 万科星城64万平建面+九年一贯制学校

新房圈 2018-07-25 18:30:04
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沙井今年第一个住宅已清盘,第二个住宅正在赶来路上。

今年沙井或仅2个住宅纯新盘入市,首个楼盘博林君瑞,开盘不久就已清盘,而第二个即将入市的楼盘,体量有64万㎡,相当于博林君瑞的3倍多;物业更加丰富,同时还带九年一贯制公立学校,这个蓄势待发的楼盘便是万科星城

待定

宝安上星南路与上星路交汇处 查看地图

2018年11月下旬 70年

暂无 全部户型

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一、项目介绍

万科星城位于企安路、富通路、上星南路、上星路,4条道路的围合区域。项目涵盖物业主要有住宅、公寓、办公、商业、酒店、幼儿园及一所制九年一贯制学校。

万科星城建设用地约12.2万㎡,计容积率建筑面积约64万㎡,其中住宅建面约35万㎡,公寓建面约8万㎡,商业约18.8万㎡。规划总户数4693户,停车位5157个,车位比接近1:1.1。

万科星城分6个地块开发,其中住宅有3个地块,商业有2个地块,教育有1个地块,具体为:

01地块教育用地,配建一所36班制的九年一贯制学校,同时在西南侧配建一所18班幼儿园。

02地块住宅用地,项目名为万科星城上郡,由4栋高层组成,其中1栋A座为保障房,1栋C/D/E座为商品房住宅。

03地块住宅用地,项目名为万科星城名邸,由2栋高层及3栋超高层住宅组成,另外还带有沿街商业。

04地块住宅用地,项目名为万科星城华府,由2栋高层及5栋超高层住宅组成。

05/06地块商业用地,主要规划有公寓、办公、商业和酒店等多种物业。

据悉,万科星城目前在沙井天虹设有临时展厅,首批预计入市04地块7栋住宅,户型面积约80平、95平、115平、135平,开盘时间待定。

二、周边配套和环境

1、商业配套

目前沙井片区以小体量、分散式的商业配套为主,片区内仅有1所大型商场京基百纳,但距离万科星城较远。从区位图上看,项目1公里范围内,已经营业的商业有天虹商场、形色城、家家福超市,而在未来1-3年内,项目边上还有博林君瑞1.5万平集中商业,以及沙井海岸城的14.4万平大型商场,因此,万科星城周边商业配套算是非常丰富,业主购物逛街也较为便利。

2、医疗和休闲配套

沙井片区内目前还没有一所三甲医院,原沙井人民医院,即现在的宝安第二人民医院,虽已被评委三级综合医院,但仍属于二甲。而距离万科星城最近的综合性医院是万丰医院,该院开设有三十余个科室,能提供较全的医疗服务。

另外,在休闲配套方面,万科星城距离沙井市民广场仅一街之隔,周边还有沙井青少年宫。而项目一路往北还有不少市政配套,像沙井中心公园、沙井书城等,基本能满足业主的配套需求。

3、交通配套

虽然地铁11号线已经开通,沙井片区也可谓真正告别了轨道交通的空白,但从目前在建在售的一手房来看,基本都不在地铁边上。而从远期的地铁规划来看,沙井未来虽还将有地铁12/18/20/30号线,但距离万科星城最近的还是11号线。

万科星城距离地铁11号线沙井站直线距离约1.7公里,而距离马安山站直线距离约1.5公里,根据百度测距,从项目出发,步行至马安山站约30分钟,那么要步行至沙井站的话,时长将会更长。

地铁出行对于万科星城而言算是一个硬伤,但公交出行却还算便捷。项目300米内范围内的公交站台有1个,为“名豪丽城”;500米范围内的公交站台有8个,较近的像“沙井中心批发市场”、“丽沙花都”、“沙井天虹商场”等。

三、学区学校

万科星城周边教育资源相对丰富,一公里内就有1所9年一贯制公立学校宝安中学(集团)第二外国语学校,以及12年制的民办学校华一实验学校。另外,项目自身,以及沙井海岸城还各自规划有一所九年制公立学校。

从学区上来看,根据宝安区教育局划片,万科星城目前所在的小学和中学学区均属于宝安中学(集团)第二外国语学校,即原来的上寮学校。小学的分享学区是清平实验学校,新桥小学,或万丰小学;中学的分享学区是沙井中学,荣根学校。

                                               2017年深圳初中八大版排名(来源:家在福田)

                                               2017年深圳初中十大版排名(来源:名校榜)

上寮学校作为九年一贯制学校,整体的教育水平还是不错的。根据2017年深圳初中八大版排名,上寮学校初中部在全市排名第45名,而在2017年深圳初中十大版排名中,则排在全市第46名,整体算是比较靠前。

四、发展前景

1、空港新城的影响

大空港以及空港新城的建设,已经炒热了福永和沙井的楼市。虽然不少人都知道,万科星城等一众新盘并不在空港新城的规划范围内,但正如福田带火龙华坂田,南山带火宝中一样,空港新城的影响也辐射了整个沙井。

空港新城主要以深圳国际会展中心及配套产业为主,未来这里将承载约46万人的就业人口,约25万的居住人口,那么剩余的20多万人口或只能外溢到临近片区。从空港新城的位置来看,不论是到南山,亦或是福田,距离都不近,所以,未来这些就业的人口,或只能往宝安,往沙井定居。产业聚集人气,人气也就带动了楼市。

2、旧改规划

有了规划之外,楼市的发展最主要的还要有地。从楼市发展脚步来看,发展较为迅猛的是有集中储备用地的片区,像南山的前海、深圳湾,像宝安的宝中,像龙华的红山。其次是工业区旧改,像光明,像宝安福永,龙华上塘等。而发展进程最慢的,是老行政区和商业区的改造,像南山南头,宝安新安。

沙井作为老工业区,近年来已公示的城市更就有22个,其中工业区改造占了绝大部分。而片区内已建成的旧改项目有星河金达工业区旧改(星河荣御)、中熙沙头松山旧改(香莎公馆),华侨城沙井后亭村旧改(华侨城四海云亭);而在建的旧改项目包括,万科上星工业区旧改(万科星城),海岸城万丰南山及万丈埔工业区旧改(万丰海岸城)。由此可见,沙井片区的旧改推动还是较为快速的,旧改不仅带来一波新房源,盘活新房市场,同时也改善了整个片区的居住环境,提升片区的价值空间。

五、房价预测

以小产权、农民房、厂房著称的沙井,片区内可售的商品房不多,仅有10个,如万科翡丽郡、西荟城、丽沙花都、禧园、棕榈堡花园、拾悦城、香莎公馆、星河荣御、华侨城四海云亭,博林君瑞。

首先我们来看一下,片区内的新房房源。目前沙井在售的一手房住宅只有5个(香莎公馆、拾悦城、博林君瑞、华盛西荟城、华侨城四海云亭),在建的一手房住宅只有3个(万科星城、沙井海岸城、京基御景珑庭),从区位分布来看,新房房源基本位于在宝安大道以西,新房的价格区间在3.9-4.7万/平之间,均价在4.5万/平左右,且全是毛坯房的价格。

而目前沙井片区二手房的放盘量也较少,深圳链家网显示只有2套,分别是西荟城一期4.5万/平,棕榈堡花园4万/平,且都是120平以上的大户型。

                                                     沙井二手房(来源:链家)

根据万科星城销售介绍,万科星城将带装修交付,所以单价会稍高,现场销售预计的带装修价格是4.8-5万/平左右。针对这个预测的价格,小编觉得,均价若不超过5万/平,定价都算较为合理。

六、小编点评

1、约64万平大体量大社区,涵盖的物业丰富,能满足不同置业需求的人群。

2、片区内划分的宝安中学(集团)第二外国语学校全市排名较靠前,同时项目自身以及沙井海岸城还规划有九年一贯制学校,学位需求较有保证。

3、周边公园、广场、书城、商业等生活配套齐全,未来还有万丰海岸城的大型商超,可以满足业主的生活需求。

4、片区内小产权及厂房占了绝大部分,整体环境会相对较差,但也由于商品房稀缺,同时人口基数在增长,因此二手房的置换流通性或较好。

5、距离地铁11号线站点较远,轨道出行相对不便,且未来片区内也无更近的地铁配套。

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