今年深圳西部楼市大热，其中沉寂多年的宝中片区，因海纳公馆、云玺锦亭等几个豪宅产品的先后入市，也跃升成了楼市新网红地，而趁着这波置业热潮，老焦决定再次前往宝中，给大家“揭秘”宝中豪宅的近况。

老焦这次的踩盘路线是：欢乐港湾海府一号——云玺锦庭——都市茗荟花园一期、二期——泰华海逸世家——泰华梧桐聚落花园——盛意家园——宏发凸版印刷厂旧改。

先上一张区域楼盘配套分布图，本次我们踩盘的宝中楼盘集中在创业一路、新湖路两侧，也就是翻身站、宝安中心站及新安站之间，周边可共享的市政配套有，宝安区政府、宝安体育馆及图书馆、海滨广场等；商业配套有深圳较大的购房中心壹方城；医疗配套有南山医科大学深圳医院、宝安妇幼保健院；学校配套有宝安实验学校、新安中学、海旺中学等。可以说，宝中这些新盘的配套是相对丰富的，好了，废话不多说了，老焦马上带大家去看看宝中新盘的较新进度吧。

排名前列站：欢乐港湾海府一号

老焦此次的宝安之行，排名前列站来到了宝中地标——华侨城欢乐港湾，从规划来看，欢乐港湾占地约38万平米，涵盖占地面积约27万平米海滨文化公园、高度为128米的湾区之光（摩天轮）、建面约2万平米的湾区之声（演艺中心）、建面约8万平米的街区商业、建面约1万平米的JW万豪酒店、建面约8.8万平米的海府一号等。

整个欢乐港湾项目可对外销售的只有海府一号，海府一号由4栋海景企业会馆（A栋、C栋、E栋、G栋1座）、3栋生态企业总部（B栋、D栋、F栋）、1栋集中商业（G栋2座）构成。

其中A/C/E/G1栋海景办公面积段为230-280平，单价9.6万/㎡，层高12层，1楼为商业，2楼是架空层花园，3-12楼对外销售办公，6梯4户结构。B/D/F栋生态办公，整栋面积为11000平，配备5部电梯，其中B/D栋是整栋出售，B栋为9.2亿/栋，D栋为8.9亿/栋，F栋为对外散售，为120-310㎡面积段。

欢乐港湾海府一号目前已经是封顶状态，正在进行内部装修，预计2020年建成交楼。项目现场开放了一个位于8楼的生态办公的样板展示空间，整层面积1080平米，整体非常敞亮，不仅能看欢乐港湾摩天轮、绿地公园，还能看到一线海景，老焦和同事不禁感慨，要能在这里办公，天天加班也乐意了，哈哈。

总结：要地段有地段，要配套有配套，嗯，老焦就差钱了。海府一号办公楼层均不高，只有12层，海景办公因前排没有遮挡，因此整体的景观视野非常好，但部分生态办公或受周边先进写字楼的遮挡。

第二站：云玺锦庭

云玺锦庭11月14日已开盘入市，据现场销售透露，开盘当天销售了近8成房源，其中58平户型仅1套，目前剩于100-258平户型在售，单价109000元/平，现场看房需验资300万。

老焦当天参观了118平、158平平层的样板间，以及约258平复式样板间，从整体的体验感来说，118平的户型做得比较中规中矩，各个空间的分布都较为均匀；而158平户型客厅非常宽敞，但是卧室空间相对来说却略显窄小；258平的复式，项目是做了4房的设计，得房率一般，同样是公共空间比较大，次卧略显小，没有太出彩。

*258平的复式样板间

云玺锦庭虽然体量不大，只有3栋高层，但是楼盘却打造了3层的车库，CWB接近1.5，果然豪宅标配。另外，云玺锦亭还有一个细节做得不错，就是在B1层给每户均设置了储物柜，可以放置婴儿车、高尔夫球具等，这样既不会占用家里的空间，也免去了搬搬抬抬的麻烦。

云玺锦庭目前已是准现房，一楼住宅底商还在装修中，项目为毛坯房交付，交房时间应该很快了。

总结：相对于宝中的其他楼盘来说，云玺锦庭的容积率相对较低，而且3栋塔楼的分布情况，可以有效的避免户与户之间的遮挡。但楼盘体量较小，只比同片区的盛意家园大一些，因此只能依赖周边楼盘的配套，同时户型整体中规中矩，得房率一般。

第三站：都市茗荟花园一期、二期

 海纳公馆、云玺锦亭均已前后发售，而建成脱绿许久的都市茗荟花园不仅没有要卖的意思，就连售楼处的影子都没有看见，这让所有人都非常疑惑，当然老焦也不例外。

此前市场上一直有传闻，有的说都市茗荟花园被内部消化，而有些说被投资公司打包收购了，总之是众说纷纭，这也让该楼盘充满了神秘的色彩，老焦这次前往就是想扒一扒这里面的“料”，然而，这一次还真是有新发现。

都市茗荟花园目前已经是现房，从老焦踩盘的情况来看，小区虽然还没有入住，但现场保安、清洁等工作人员已经入场。而据现场工作人员称，这个楼盘已经在10月份就入伙了，大部分房源已经卖掉了，还剩少量空房，但是最近每周都有人过来看房，看样子都是老板的亲戚或者朋友。

这样看来，要买都市茗荟花园的土豪只能望房兴叹了，虽然一期无望，但是各位壕可以等一等二期呀。

都市茗荟花园二期位于甲岸路与新湖路交汇处西侧，一期二期仅一路之隔，中间隔了一条新湖路。都市茗荟花园二期也已经动工了，目前在打地基中，从施工进度来看，预计2020年能入市。

与一期的板楼结构不同，二期是塔楼式建筑，根据规划信息，二期占地面积32919.92㎡，建筑面积约204412.84㎡。二期共规划5栋42-43层高的住宅，以及1栋3层高的幼儿园。二期总户数为732户，其中面积小于90平的户型有549套，占总量的75%。另外，项目二期停车位规划900个，CWB超过1:1。

总结：一期二期仅一路之隔，紧挨着新湖路，同时项目均靠近新安、宝安中心地铁站，以及壹方城购物中心，小区内部又还规划有幼儿园，配套相对齐全。

第四站：泰华姐妹花——泰华海逸世家、泰华梧桐聚落花园

泰华在宝中的两个地块位置都不错，可惜命运却大不同，一个是停工16年后开工再停工，一个是如火如荼的施工建造。

老焦先跟大家聊一聊泰华海逸世家吧。

泰华海逸世家，又叫泰华N7商住楼，前身是泰华SLEEK社区，是位于新湖路与新安西路交界处北侧，据网上信息显示，项目占地面积约75000㎡，建筑面积约320000㎡，包含住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等多物业。

2018年老焦走访泰华海逸世家时，届时已经破土动工，现场多台挖掘机在施工作业，而时隔数月，却又停工了，如今工地已杂草遍布，看样子短时间内并不会有大的动静。

*泰华海逸世家2018年施工状况

*泰华海逸世家2019年施工状况

与泰华海逸世家相隔不远的泰华梧桐聚落花园却是另一番的景象。2018年梧桐聚落花园还处于桩基础、土石方工程状态，现场也没有看见施工的迹象，但此次老焦走访时，部分楼栋已出地面2/3层了，预计2020年或可入市。

泰华梧桐聚落花园用地面积25433.67㎡，总建筑面积71051.37㎡，项目主要规划为住宅产品，住宅建面约46175.7㎡，另有约2500㎡少量商业。从规划资料来看，泰华梧桐聚落花园住宅共8栋，停车位为395个，全部为地下停车位，项目绿化率30%，建筑高度74.7m。

总结：泰华海逸世家占地面积大，体量规划也不小，但基本处于停工状态，入市不能预期。而泰华梧桐聚落花园体量虽较小，以住宅为主，但与壹方城仅一路之隔，购物非常方便。

第五站：盛意家园

盛意家园位于宝安大道与创业一路交汇处，项目占地面积3100㎡，建筑面积23485.79㎡，共规划1栋2个单元高层住宅，总层高为28层，可以说是目前宝中片区体量最小的新楼盘了。

从挂网建造到脱绿建成，老焦是看着这个盘“成长”起来的，然而，一晃两年多过去了，这个盘却迟迟没有风声。老焦从周边地铺的热心中介朋友处打听到，这个盘很可能跟都市茗荟花园一样，要内部消化了。

盛意家园开发商是村民集体股份合作公司，深圳市海汇房地产开发有限公司，根据规划，盛意家园70%的户型规划为90平米以内小户型，在宝中遍地是大户型豪宅的市场上，盛意家园的小户型确实不多见，可惜土豪们跟老焦一样，只能观望观望了。

总结：楼盘体量较小，没有内部配套，同时周边整体容积率很高，楼间距较密，部分房源采光通风可能会受到影响。在配套方面，周边有多个住宅小区，还有天虹商场，能满足基本的生活需求，同时距离壹方城购房中心约1公里，步行约14分钟。

第六站：宏发凸版印刷厂旧改

宏发凸版印刷厂旧改虽属于新安老城，不属于宝中片区，但周边也是7、8万+的豪刚住宅群，加上片区内大悦城天玺壹号的入场，以及老城旧改节奏的加快，新安也再次进入购房者的视野。

宏发凸版印刷厂旧改位于宝安区新安片区创业二路与新安三路交汇处，紧靠地铁线洪浪北D出口，项目是2014年被列入《2014年深圳市城市更新计划第四批计划》，由宏发集团旗下公司深圳市宏正达房地产开发有限公司开发打造。

宏发凸版印刷厂旧改拆除用地范围3.8万㎡，总建面约30万㎡，计容积率总面积19.6万㎡，其中商业、办公及酒店7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡，公配1.5万㎡。

目前该项目正在热火朝天的基坑作业中，从施工进度来看，预计较快或要2020年下半年才能入市。

宏发项目的地段还是非常不错的，紧靠创业二路主干道，西侧是华联、中洲小区，南侧是勤诚达及中粮天悦壹号，北侧及东侧是住宅楼及公寓楼，所以周边的生活配套已经非常成熟。

商业方面，1公里范围内有勤诚达K+PLAZA商业、中洲购物中心，目前均已开业，项目离壹方城也不远，只有3个地铁站，购物还是非常方便。

从目前划分的学区范围来看，宏发旧改也属于宝安中学学区，这样看来，只要政策不变的话，房价估计也不会低。

总结：周边是醇熟的住宅区，商业、生活配套醇熟，项目属于洪浪北地铁上盖物业，未来1站之隔还有12号线地铁，又紧靠创业二路，交通便利。目前该楼盘属于“宝中”学区，未来的房价估计跟周边新盘同步。