政策方面，8月，各地政策继续优化，成都、长沙落地按区认定首套房；广州、杭州萧山区、成都支持提取公积金支付首付；上海优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准和供应比例，并调整土拍规则，自第五批次起，对市场热度较高地块施行“双高双竞”举措。

市场方面，业主以价换量带动百城二手住宅价格继续下行，二手房成交保持一定活跃度，但受传统淡季影响，8月成交量环比普遍下跌。

中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房价格整体环比跌幅收窄

图：2024年8月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2024年8月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年8月，百城二手住宅均价环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点；同比下跌6.89%，跌幅较7月扩大0.31个百分点。8月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.79%，跌幅较7月收窄0.05个百分点；同比下跌7.07%，跌幅较7月扩大0.43个百分点。

十大城市二手住宅价格同环比均下跌，同比跌幅均扩大。环比来看，武汉和重庆（主城区）二手住宅价格环比跌幅较大，分别为1.19%、1.15%；南京、杭州、北京、上海和天津环比跌幅均在0.7%（含）-1.0%之间；成都、深圳和广州二手住宅价格跌幅则均在0.5%-0.7%之间。同比来看，武汉同比跌幅最大，为11.04%；南京、重庆（主城区）紧随其后，二手住宅价格同比分别下跌9.87%和9.33%；北京、杭州、上海、成都、天津和广州同比跌幅均在5%-8%之间；深圳跌幅最小，为4.64%。

北京：二手房成交量有所下滑，但活跃度仍在，价格环比跌幅与上月持平

图：2020年7月至2024年8月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

上月北京二手房成交量短期冲高后，本月成交有所放缓，房价环比跌幅与上月持平。8月北京二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅与7月持平。成交方面，政策效应有所减弱，但以价换量下，二手房市场活跃度尚在，8月北京二手住宅成交套数达14363套，环比下降7.8%，同比涨幅收窄至31.0%，1-8月累计成交与去年同期基本持平。

图：2024年8月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月北京典型新房项目

上海：8月二手住宅价格环比跌幅收窄，成交量回落至近一年平均水平

图：2020年7月至2024年8月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

8月，上海二手住宅市场活跃度延续回落态势，成交量降至1.56万套，房价环比跌幅收窄。价格方面，8月上海二手住宅价格环比下跌0.75%，跌幅较7月收窄0.13个百分点。成交方面，8月上海二手住宅成交15595套，回落至近一年月度成交平均水平，环比下降12.3%，同比增长15.8%，1-8月成交累计同比小幅增长5.9%。

图：2024年8月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月上海典型新房项目

广州：二手住宅量价环比均下降，低基数下成交量同比增长约2成

图：2020年7月至2024年8月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

8月处于传统交易淡季，广州市场活跃度降温，量价环比均下降。价格方面，8月，广州二手住宅价格环比下跌0.59%，跌幅较上月收窄0.13个百分点。二手住宅成交8346套，环比下降6.5%，低基数下同比增长19.9%，1-8月累计同比增长4.6%。

图：2024年8月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月广州典型新房项目

深圳：8月二手住宅成交环比下降近2成，低基数下同比增幅仍较大

图：2020年7月至2024年8月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

8月，深圳二手住宅渐显乏力，价格下跌态势未改。成交方面，从7月下旬起，深圳二手房市场略显疲态，周度成交量波动下滑，8月深圳二手住宅成交套数3804套，绝对值处今年以来月度成交水平低位，环比下降16.8%，低基数下同比增长57.1%，1-8月累计同比增长43.4%。价格方面，8月深圳二手住宅价格环比下跌0.61%，跌幅较7月收窄0.08个百分点。

图：2024年8月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月深圳典型新房项目

杭州：二手住宅降温明显，环比降幅超2成，短期价格仍面临调整压力

图：2020年7月至2024年8月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

8月，杭州二手房市场热度回落明显，短期价格仍继续调整。成交方面，自今年3月以来，杭州二手房市场整体呈升温态势，8月市场降温明显，二手住宅成交4856套，环比下降23.1%，低基数下同比上涨37.7%，1-8月累计同比上涨18.0%。价格方面，8月杭州二手住宅价格环比下跌0.90%，跌幅较7月略有收窄，短期价格仍面临调整压力。

图：2024年8月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月杭州典型新房项目

南京：8月楼市活跃度下降，二手住宅量价均下行

图：2020年7月至2024年8月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

8月，南京二手住宅量价环比均下行。8月居民购房意愿减弱，同时性价比较高房源减少，二手房市场热度降温，二手住宅成交7501套，环比下降24.7%，同比增长12.1%，1-8月累计同比下降6.5%。价格方面，8月南京二手住宅价格环比下跌0.99%，跌幅较7月扩大0.10个百分点。

图：2024年8月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月南京典型新房项目

武汉：居民置业节奏放缓，价格环比继续下跌

图：2020年7月至2024年8月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

8月，武汉二手住宅价格环比跌幅略有收窄。短期市场信心仍不足，购房者观望情绪加重，置业节奏放缓，同时受高挂牌量影响，8月武汉二手住宅价格环比下跌1.19%，跌幅较7月收窄0.07个百分点。

图：2024年8月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月武汉典型新房项目

成都：8月房价环比跌幅与上月基本持平，成交维持一定活跃度，同比小幅增长

图：2020年7月至2024年8月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比

8月，成都二手房价环比继续下跌，成交量有所下行。价格方面，8月成都二手住宅价格环比下跌0.66%，跌幅较7月基本持平。成交方面，8月，市场上一些优质房源降价成交后，多数房源仍处买卖双方博弈中，二手住宅成交17494套，环比下降17.6%，同比增长6.4%，1-8月累计同比下降7.4%。

图：2024年8月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月成都典型新房项目

重庆（主城区）：二手住宅价格继续调整，短期仍波动下行

图：2020年7月至2024年8月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

8月，重庆（主城区）二手住宅价格环比跌幅小幅收窄。8月，重庆二手房价格调整压力仍较大，但部分区域在上月大幅调整后，本月调整幅度有所收窄，整体环比跌幅为1.15%，较7月收窄0.1个百分点。

图：2024年8月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月重庆典型新房项目

天津：二手房价格下行态势未改，但环比跌幅小幅收窄

图：2020年7月至2024年8月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

8月，天津二手住宅价格环比持续下跌。8月二手房热度一般，学区房热度退潮后，城六区二手房价格持续处于阴跌态势，滨海新区在转学新政带动下二手房热度表现尚可，但持续性仍待观察。8月天津二手住宅价格环比下跌0.70%，跌幅较7月收窄0.05个百分点。

图：2024年8月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：2024年8月天津典型新房项目

短期核心城市二手房市场活跃度尚在，但价格仍有下行压力

整体来看，尽管8月是房地产市场传统淡季，但部分核心城市的二手房市场活跃度仍在，随着部分优质房源被市场消化后，居民观望情绪加重，短期价格端仍面临向下调整的压力，以价换量现象仍在延续。考虑到目前我国房地产市场仍处筑底阶段，政府预计将继续坚持消化存量和优化增量相结合策略，供需两端政策仍有望继续发力，以促进市场加快企稳。

来源： 中指研究院