原标题：Q房数据 | 批售爆增助新房冲量 市场理性观二手平淡【深圳11月报】

月度市场综评

1、二手住宅成交环比涨一成，价格同比上涨7.44%，均价55854元/㎡；

2、年底冲量助力一手住宅成交回温，商办表现不俗，全市新房成交4828套；

3、月度批售25个项目13194套住宅类产品，供需配合，年度一手成交超2017年。

关键数据

1、11月二手住宅成交4175套，环比上涨10.25%，同比下跌25.53%。

2、11月二手住宅成交34.81万㎡，环比上涨12.01%，同比下跌25.51%。

3、11月二手住宅成交均价55854元/㎡，环比上涨7.44%，同比上涨4.24%。

4、11月新房住宅成交1985套，环比上涨8.17%，同比下跌21.94%。

5、11月新房住宅成交19.51万㎡，环比上涨9.49%，同比下跌23.04%。

6、11月新房住宅成交均价54066元/㎡，环比下跌0.01%，同比下跌0.39%。

7、11月新房住宅批售13194套，环比上涨63.82%，同比上涨80.17%。

8、11月新房住宅批售131.37万㎡，环比上涨94.76%，同比上涨144.91%。

9、11月租金80.84元/㎡，环比下跌0.02%，同比上涨9.51%。

详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1

二手住宅市场综述

成交量分析

2018年11月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交4175套，环比上涨10.25%，同比下跌25.53%；成交面积34.81万㎡，环比上涨12.01%，同比下跌25.51%；成交均价55854元/㎡，环比上涨7.44%，同比上涨4.24%，整体量价齐涨。

二手住宅成交量在连跌两月后有所回升，11月过户超4000套。过户总量虽表现为上升，但从日均数据考量，10月有18天录得过户数据，日均过户210套；11月有22天数据，日均过户190套，已基本接近春节时期（2月）的日均水平（184套），市场活跃度仍有所下降。目前每日过户量值基本在200套之下，与2016年104新政后的成交如出一辙，虽平淡，也是政策后市场的正常反应。

近期，多城市房贷利率下调，以降低利息成本释放对刚需的支持信号。深圳目前已有部分银行有条件地跟进，首套利率上浮较低可以达到10%，部分为12%-13%。年内房价趋向平稳，房贷利率涨幅也随之放缓，甚至下调也将是各方乐见之事。

细分到深圳各个区域表现如下：在11月二手住宅成交中，龙岗区以1008套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是宝安区成交875套，占全市成交总量的21%；再次是福田区成交787套，占全市成交总量的19%；罗湖区成交764套，占全市成交总量的18%；南山区成交639套，占全市成交总量的15%；盐田区成交102套，占全市成交总量的2%。

从环比情况看，六大行政区中除南山环比减少20套外，其他五大区域环比齐涨，涨幅在一成左右。

成交价格分析

价格方面，过去一年以来一直在5.5万元/㎡上下波动，最近三个月连续小幅下调后，11月，受个别区域高价楼盘成交影响，加上月度改善型需求偏多的结构性因素，二手住宅均价有较为明显反弹，同比环比双双回正。二手市场的成交独立且灵活，成交量的平淡对价格产生影响，均价整体波动相对平缓。2016年325开始的紧缩周期至今，二手住宅均价环比变化基本保持在5个百分点左右，价格区间与新房住宅均价相去不远。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中排名前列梯队的南山福田 “8字头”；第二梯队，罗湖、宝安“5字头”左右；第三梯队，盐田和龙岗近“4字头”。

环比方面，六大区域中福田和龙岗两区环比有所下跌，其他四区有小幅上涨，其中涨幅较大的南山区，环比上涨8.56%。

成交结构分析

成交面积段

从成交面积区间结构图看，11月份占比较大的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比52.94%，较上月下降2.38个百分点，也是当月降幅较大面积段；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比20.29%，较10月下降2.05个百分点。90-120㎡面积段成交占比16.18%，较上月增长2.88个百分点，是当月提升较大面积段，也是这一面积段近两年来较高占比。从成交数据来看，90㎡以下刚需户型占比在8-9月大幅增长后，10-11月有所下降，对应的改善型面积段占比逐月恢复。

成交单价段

从成交单价区间结构图看，11月成交占比较大区间为4-5万单价区间，占比27.65%，比上月份下降1.34个百分点；其次为6万以上单价区间，占比25.88%，较上月增长了3.54个百分点。占比下降幅度较大为3-4万单价区间，占比24.41%，较10月下降5.38个百分点。5万以上中高端单价段10月占比大幅下降后，在11月有所提升。

成交总价段

从成交总价区间结构图看，11月市场份额较大的部分为200-300万总价产品，占比均为31.76%，较上月增长3.04个百分点。其次是500万以上总价产品，占比22.94%，较10月提升4.32个百分点。从11月来看，总价段和单价段相似，400万以上中高端价位占比有扩张的趋势。

2

新房住宅市场综述

2018年11月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交1985套，环比上涨8.17%，同比下跌21.94%；成交面积19.51万㎡，环比上涨9.49%，同比下跌23.04%；成交均价54066元/㎡，环比下跌0.01%，同比下跌0.39%，整体量涨价跌。

11月上半程，新房成交和二手类似，市场整体平淡冷清。进入下旬，尤其是第47周起，各方期待已久的明星盘陆续获批入市，各带爆点的新盘去化情况良好，为市场注入暖意，日度备案量甚至回到9月以来少有的近百套水平。从龙岗、福田及宝安几个新盘受关注程度可见，刚需及改善需求在深圳大有基础。

另外，值得注意的是，近三个月虽然住宅成交偏弱，但商办市场交易直线上升，尤其是11月公寓产品表现不俗，带动新房总量持续两月增长，11月全市新房成交4828套，涨幅更是达两成。

11月，深圳主力项目包括香山美墅、远洋新天地、龙光玖龙台、凤凰公馆、华润城、星河天地等，高价项目占比明显偏少，排名TOP10中相对高价项目有香山美墅和华润城。

价格方面，节奏控制良好，依然延续2016年11月份开始的碎步下跌态势，本月均价下跌5元/㎡，高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年11月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌3%；与下跌前（2016年11月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌12%。

细分到深圳各个区域表现如下：在11月新房住宅成交中，龙岗区为成交排名前列区，全区共成交872套，占全市成交总量的44%，主力成交项目包括远洋新天地、凤凰公馆、佳兆业未来城、奥园翡翠东湾等。其次是宝安区，共成交609套，占全市成交总量的31%，主力成交项目包括龙光玖龙台、星河天地、满京华云著、安宏基天曜广场等。南山区成交322套，占全市成交总量的16%，位列第三，主力成交项目为香山美墅、华润城、东关·乐尚林居等。盐田区成交97套，福田成交43套、罗湖区成交42套。

从环比变化来看，对比10月，除了宝安区下跌近两成外，其他五区均有不同程度增长，其中盐田和福田两区基数较小，增幅分别达5倍、3.7倍。

从各个区域的价格情况看，福田区月度成交中洲湾32套、天健公馆10套，均价以 “9字头”先进新房价格榜首；其次，南山区月度均价保持“8字头”； 罗湖区近“7字头”；宝安盐田 “5字头”左右；龙岗区近“4字头”。

与10月相比，六大行政区均价环比仅有南山区表现为微涨，其他区域有不同程度下跌，其中龙岗区跌幅较大，为15.04%。

3

二手新房住宅市场对比

2018年11月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交6160套，环比上涨9.57%，同比下跌24.41%；成交面积54.32万㎡，环比上涨11.09%，同比下跌24.64%，新房二手住宅成交套数比为0.48。新房二手双双回正，两者涨幅基本相当，住宅总量提升同时新房二手住宅套数比保持不变。

新房年底冲刺举重若轻进行，近期去化较好项目备案数据中尚未体现，2018年收官之月量值大概率表现稳中有升；首套房贷利率见顶显而易见也将利好二手市场。从前11个月成交情况看，新房住宅26021套，成交已经超越2017年的25820套；二手住宅60817套，全年成交大概率也将突破2017年的63578套。全年来看，三价合一，731政策打补丁，严控下深圳的住宅需求在有条不紊释放。

4

新增预售项目

2018年11月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共25个项目获得新批预售，项目数量年内最多，批售住宅类产品总套数13194套，环比上涨63.82%，总面积约131.37万㎡，环比上涨94.76%。11月宝安区批售量先进，10个项目共批售住宅类产品7734套；龙岗批售项目也多达10个，批售套数3944套；1个位于盐田，批售套数659套；3个位于南山，批售套数460套；1个位于福田，批售套数397套。

三季度起，开发商推盘速度加快，11月频密程度更甚。超过20个项目过万套的批售量，是近四年以来的高峰，上一次月度推售过万套新房已是2014年底的11-12月。或近地铁口交通便捷、或有学位及大规模商业加持，甚至定价低于周边二手房，质优量大的新盘打破略显沉闷的市场，为年末行情添柴加温。

5

租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，11月份全市商品住宅租金为80.84元/㎡，环比微跌0.02%，同比上涨9.51%。租赁市场的活跃度延续了10月微降状态，租金走势也较为平稳。

11月23日，深圳规划国土海洋局发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》通告，意见稿修订的内容涵盖了房屋租赁的监管规定，包括实名租赁、最小出租单位限定、租赁合同签订及备案、市房屋租赁主管部门应定期公布房屋租赁指导租金等。随着监管办法的实施，将进一步规范行业的市场交易秩序，促进市场平稳健康发展。

从各区域月度租金价格来看，福田区11月租金114.56元/㎡·月，排名排名前列；其次为罗湖区，106.96元/㎡·月；再次为南山区，106.20元/㎡·月；租金较低依然为龙岗区，51.11元/㎡·月。

从环比变化来看，11月份区域租金水平涨跌参半，福田、南山和盐田三区租金有所下跌，其中南山区跌幅较大，为8.08%；罗湖、宝安和龙岗租金略有增长，幅度在五个百分点内。

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