上周，我们写了深圳几个核心板块的二手豪宅量升价起，其中就有提到宝中片区。

作为宝中的标杆豪宅楼盘，像熙龙湾、壹方中心玖誉等项目，在3月份均有不同程度的回暖，感兴趣的朋友，可以戳链接了解详情：溢价310%、价格创新高！深圳有钱人开始抢房了

但区别于二手市场的活跃，新房市场倒显得相对平淡。

以区域内目前仅此在售的新房越秀瑞樾府为例，项目2023年8月份入市，时隔开盘已有半年之久，仅卖了187套住宅，去化6成左右。

*图源丨深房查

新房成交惨淡，一方面是越秀瑞樾府所处的片区非宝中核心区位，且项目约一半商品房（305套，取证302套）、一半保障性租赁房（280套）；

另一方面，也是主要因素，片区在售的新房非常之少，供应量是决定成交量的基本盘。

当然，第二个问题可能在今年会得到解决。据悉，宝中今年有多盘入市，其中限价盘鸿荣源胤璇、中铁阅臻府开盘概率较大，而泰华梧桐林居、都市茗荟花园二期也都有新的进展。

鸿荣源胤璇仅131套可售住宅

网传5月份或面市

鸿荣源胤璇，原为宝中A004-0175商住地块，是鸿荣源于2021年以底价30.94亿元，住宅限售均价8.55万/㎡，拍下的商住用地，建成后物业类型包括住宅（含只租不售人才房）、办公、酒店及商业等。

该项目是宝中位置最好的限价新盘，加上周边同地段的鸿荣源壹方玖誉，二手房成交价13-14万/㎡，远高于项目限价，也让其备受市场关注。

鸿荣源胤璇由1栋4个单元的高层及超高层组成，其中1栋1/2单元为办公、酒店及商业，层高50-54层；3/4单元均为33层高的住宅。

鸿荣源胤璇住宅总建面共计2万㎡，其中包括18000㎡可售商品房，2000㎡只租不售的人才房。

具体到户型比例来看，可售住宅有131户，网传户型建面约117/123/127/189平㎡4-5房，两梯三户及两梯两户配置，具体以开发商官宣为准；

另外还有17套只租不售人才房。

*项目效果图

据@深圳房地产信息网报道，项目目前已经在装修样板房了，此前也有网友爆料，项目最快5月份或能面市，看来是大概率的事了。

*搜狐焦点网友2024年2月18日实拍

纯大户型+核心地段+价格倒挂红利，是鸿荣源胤璇的绝对优势，当然项目也有不足，如项目整体的体量小，地块用途较多，难以形成居住的氛围等。

中铁阅臻府推629套住宅

首批预计6月份入市

中铁阅臻府是深圳首宗竞现房销售的地块，有近一半面积的住宅需得等现房才能卖。

项目总占面约1.5万㎡，总建面约11.1万㎡，规划容积率5.4，规划车位710个，共计629套住宅，限价8.86万/㎡。

也就是说，今年能卖的住宅只有300多套，剩余300多套需等2025年现房发售。

据悉，今年首期将推1-1栋和1-2栋约319套住宅，其中包括95㎡3房116套，108㎡4房145套，109㎡4房29套，138㎡4+1房29套。

目前中铁阅臻府展示空间及异地样板间已开放，最快6月份或能入市。

同样是限价盘，那么难免就会有对比。从价格上来看，中铁阅臻府是宝中限价最贵的楼盘，中铁＞越秀＞鸿荣源。

当然中铁也是这几个限价盘中唯一一个有100㎡以下户型的住宅，所以上车总价会比较小，但居住可能就没有那么纯粹，另外深圳将取消“7090政策”，面积较小的户型，现在看可能是优势（总价较低），但未来的流通性可能就没有那么好了。

另外从地段上来看，中铁相对处于宝中的边缘位置，因此区域内一些医疗、商业、景观配套，需得驱车前往，便利性较差。

再一个硬伤应该就是交通了。鸿荣源是宝华地铁口项目，越秀距离宝体也还算较近，而唯独中铁不近地铁。

目前宝中片区已经汇集了1/5/11号线，在建的有15号线，都距离项目较远，且短期内片区内可能不会有新的地铁规划，所以业主的轨交通勤相对不便利。

当然，项目的户型确实可圈可点，据悉整体的实用率都较高。

都市茗荟二期推724套住宅

外立面已装好 园林即将完工

鸽了又鸽的宝中“鸽王盘”都市茗荟二期，每年都有入市的消息传来，但却没有切确消息。

如今，项目外立面建好了，园林也即将完工，期房快要变成了现房了，能等来入市吗？

都市茗荟二期建设用地面积约3.3万㎡，总建面约20.4万㎡，总户数724户，网传户型为87-117-120-143-162㎡，具体以开发商官宣为准。

*效果图

据了解，二期由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，其中A、C、D座为43层，B、E座为41层，均为3梯4户的设计，另外小区内配备有幼儿园、游泳池等。

都市茗荟二期与一期一路之隔，一期于2019年底取得了现售许可证，并在住建局官网公示，一期备案房源位于一期ABCD栋，共413套，均为住宅产品，均价约10.9万/㎡，总价在448-5071万/套。

据贝壳网显示，目前都市茗荟一期挂盘均价在13.8w/㎡。

而在前段时间，一期有2套239㎡4+1房三卫的二手笋盘在售，1A栋低楼层挂盘2699万（原备案价2887万），1B栋高楼层挂盘2750万（原备案价备案2876万），但目前均还没成交。

二手房都低于备案价挂盘了，说明在市场面前，业主也不得不低头。

基于此情况下，若二期今年要卖，大概或可参考一期的备案价格，甚至会更低一些，具体以备案情况为准。

泰华梧桐林居约4482套住宅

楼栋即将封顶

宝中的另一个“老妖盘”泰华梧桐林居，进度也有刷新，据@深圳房地产信息网显示，项目楼栋即将封顶。

*图源丨水印

泰华梧桐林居位于宝安中心区，宝安大道与新安西路交汇处，靠近地铁1、5号线地铁口，出行便捷。

原名为泰华海逸世家，后改为现在的名字。一共有两期，目前一期施工中，预计2024年完工12月完工。

根据规划，项目用地面积约9.6万㎡，总建筑面积约61.8万㎡，其中住宅38.8万㎡，商业3.43万㎡，容积率6.2，幼儿园面积2970㎡。层高最高53，绿化40%，车位3081个。

*项目效果图

*项目平面图

项目总计4482套住宅，一直没有开盘的消息，有传闻这些房源传将全部作为自持长期租赁房，不再考虑对外发售。因为泰华在宝中的另一个项目，泰华梧桐聚落花园，就是作为酒店公寓在招租中，但具体如何，我们还是等待开发商官宣吧。

另外值得一提的是，泰华梧桐林居是2003年签订的用地合同，目前产权年限缩水严重，到手仅剩50年产权。

综合整合：深圳焦点深圳、深圳房地产信息网