目前，福田区作为深圳的政治、经济、文化中心，在2018年实现GDP突破4000亿元大关，达4150亿元，福田CBD更是以光鲜亮丽的面貌成为深圳的缩影。

和福田南部截然不同的是，北部的梅林片区则略显陈旧，农民房、菜市场、公交车密集、小巷纵横交错，成了梅林片区留下的刻板印象。

随着土地资料利用接近饱和，可供开发土地面积极为有限，梅林片区进行城市更新被提上日程。

其中，上梅林大围坊改造项目（辉煌时代大厦）工程，是深圳市强区放权、城市更新事权下放后，福田区城市更新局受委托核发首单工程规划许可证的项目。

近期，这一项目已经入市。挥别前世的大围坊，我们来看一下嘉鑫·辉煌时代的今生。

一、基本信息

嘉鑫·辉煌时代，位于福田上梅林片区，中康路和梅林路交汇处西北，为大围坊旧改。占地面积约为0.8万平方米，总建筑面积约10.7万平方米。

从项目总平面图看，共有2栋。其中1栋A座较高40层，以回迁房为主；1栋B座地上2层，以临街商铺为主；2栋较高29层，低层主要规划为商业，高层为办公和商业。产权40年。

这次备案的是2栋的481套房源，集商业、办公、公寓产品于一体。

5月17日，嘉鑫·辉煌时代在项目展示中心开盘，整体均价约8.4万元/㎡，开盘去化约209套。预计在2020年交房。

其中，公寓产品不散售，全部整层出售，做成酒店公寓。截至目前，有网友在踩盘后透露，公寓产品已经售罄。办公产品则是按照公寓来卖，每一户都有通燃气。

村长提一嘴，哪怕是做成公寓的户型，办公产品的性质仍然是办公写字楼，和商务公寓的本质还是有很大差别的。

二、交通、商业汇集   生活配套齐全

项目紧邻上梅林地铁站，从B出口出来就可以看到。

上梅林站是个换乘站，接驳4号线和9号线。4号线2站到达少年宫，3站到市民中心，9号线3站到达佐阾虹湾购物中心，轨道交通出行便利。

距离项目200米左右，有大型综合购物中心先进汇；400米左右有天虹商场，再加上未来项目自身还带有1万多平米的商业，可以较好地满足日常休闲购物的需求。

在文体配套上，周边1.5公里内汇集了中康公园、上梅林文体公园、彩田公园和莲花山公园等，为日常的锻炼提供多样选择。

三、建筑密度较高   周边环境有待改善

一方面，项目占地面积约为0.8万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，容积率高达9.98，绿化率只有10%，项目自身的密度比较大。

另一方面，项目和周边建筑物的距离也比较近，紧挨着向福仓储大厦、中康创业园和梅都社区等低层建筑，而且周边建筑年代较久，整体环境比较一般。周边的高层建筑只有御锦公馆和绿化大厦。

项目周边的道路都是双向四车道，而附近车流量大，在高峰期出行经常出现拥堵情况。

综合来看，目前整体环境和视觉观感体验不怎么样。

不过，纵观整个梅林片区，近几年几乎都在重建。例如40万平的先进城、36万平的绿景虹湾皇庭、下梅林村二期改造项目，以及项目所在的上梅林旧改等，都属于旧改项目。这就意味着，梅林片区正在推陈出新，未来有一定的想象空间，片区环境和配套将会有明显的改善。

但是也要注意，大体量的改造兑现的时间比较长，加之旧改成本逐渐攀升，旧改难度也在加大。

四、办公产品均价高于周边二手房   价格优势不大

目前项目周边在售的二手房数量比较少。从链家上看，主要有御锦公馆和理想公馆。

御锦公馆建成于2012年，目前链家上有30套房源挂牌，面积段在19-67平，均价6.4万/平；

而一路之隔的理想公馆，均价则远超御锦公馆，达到了8.8万/平。这可能和聚集了先进城、理想时代大厦等写字楼，办公氛围较为浓厚有关。

目前理想公馆在售房源较少，一共9套。其中单价较高的，在9.06万/平左右，为复式的70平米户型。

嘉鑫·辉煌时代的主力户型是办公产品，均价在8.97万元/平，甚至高于同一项目的公寓产品，这个价格相对来说是有些贵的。更何况，不仅均价比周边二手房的均价还要高，就连较高单价10.1万/平，都比周边二手房源的较高单价要高，价格优势不大。

从租金的层面看，和嘉鑫·辉煌时代户型建面类似的理想公馆，目前在租的多是72平的户型，价格在1.5-1.6万/月，简单算下来，单位面积的租金大概在208.3-222.2元/月。

结合周边有不少办公楼的情况来看，如果当成办公宿舍，可能是比较适合的。如果是做居住属性投资，村长就不太建议了。

五、总结

从项目自身的配套来看：

（1）在配套上，尤其是轨道交通上仍是可圈可点的。靠近上梅林地铁站，可换乘4号线、9号线，对外出行比较便捷。

但是对于有车一族来说，道路交通上车道少、易拥堵的劣势则值得关注。

（2）项目周边有卓悦汇、天虹等商业，1.5公里内有多个公园，生活配套比较齐全。

（3）同时，容积率接近10，绿化面积小，而且离御锦公馆过近，局部视野有遮挡，对居住体验有一定的影响。

从外部环境看，梅林片区目前仍然存在建筑密度较大，项目周边存在老旧小区和厂房较多的尴尬情况。

但是，近些年在推进城市更新，总建筑面积超过300万平米。一方面，大体量的旧改兑现需要时间，另一方面，也意味着片区的未来具有较大的想象空间。

复习一下村长一向的观点，住宅＞商务公寓＞办公，从主推的是办公产品这一点出发，结合周边写字楼较多，存在租赁需求，并且生活配套较齐全等，村长认为这个盘属于投资范围产品。

不过从目前的价格来看，优势并不大，甚至有些小贵。升值潜力和片区的旧改相关，还有待时间的验证。