导语

2017年的房地产市场房价稳定，是行政稳定，是房地产调控政策初期的博弈稳定。在近期监管层连续出台政策整顿银行、资管、私募基金等投资领域、房地产企业融资渠道被围追堵截的情况下，房地产市场房价将进入的后政策时代，房价将转向更为市场化的“稳中有降”。“降”是去化生存的需求，“稳”是监管层维护金融安全的需求。

房价保持平稳

1月18月，国家统计局发布《2017年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2017年12月，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅无论是环比还是同比价格均在平稳区间内变动，波动普遍在3个点范围以内，且同比以下跌居多，房地产市场总体保持稳定。

新建商品住宅方面，一线城市中，2017年12月，北京和深圳新建商品住宅同比分别下跌0.2个百分点和3.0个百分点，上海和广州同比分别上涨0.2和5.5个百分点，曾经热炒的二线城市南京和合肥新建商品住宅同比均录得下跌，分别降1.4个百分点和0.2个百分点。

二手住宅方面，2017年12月，一线城市成交价格也保持相对平稳，北京同比下跌1.6个百分点；上海和深圳分别上涨0.3个百分点和1.5个百分点；广州涨幅最为明显，为9.8个百分点。其他热点二线城市中，南京同比下跌1.3个百分点，合肥同比下跌0.8个百分点。

成交量大幅缩水

从整个交易市场情况来看，2017年成交量大幅下跌，住宅价格稳定的基础并不牢固。2017年北京新建商品住宅(不含保障房)共网签30115套，比2016年下降48.4%。2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，比2016年全年下降50%。深圳方面，规土委公布数据显示，八年来，深圳楼市全年一手住宅成交量首次跌破3万套，2017年成交量仅为25820套，同比减少36.2%。自2010年以来，深圳新房住宅成交量多在3万-5万套之间，其中2015年成交量最多，为66450套。据房信网统计，2017年深圳二手房成交73830套，与2016年相比，下滑明显，同比减少31.4%，成交面积6321217平方米，同比减少33.1%。

一二手住宅价格同步保持相对平稳，主要原因可能是：在此前价格疯狂上涨部分透支了房价上冲动能的大背景下，监管层对一手商品住宅备案价格的严格控制，不仅直接抑制了一手住宅价格的上涨，也使部分一手住宅供给和部分二手住宅需求明显转入观望状态。

市场化强制去化

在银监会明确的2018年银行业乱象整治工作要点中，直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等违反房地产行业政策的行为将受到重点整治。

具体到不同类型开发商企业，银行将“积极向综合实力排名靠前的龙头房企开展相关业务，严格限制低收益、高风险的中小房企的贷款授信。”另外，排名靠前的龙头房企还可以通过发债、资产证券化获取发展资金。总之，整个房地产行业资金收紧，而中小房企资金尤甚。

中小房地产企业，在缺乏金融支持资金链日趋紧张的情况下，要么去库存，要么被大型房企兼并收购。即使整个银根保持合理增长，因为管理半径扩张速度的限制，大型房企不可能对中小房企项目完全接收。且大型房企本身，土地及物业库存巨大，在金融监管收紧、政府大力推行租售同权、土地供应不再垄断大趋势大环境下，也同样面临去化压力。

通过市场化手段强制去库存，将有效解除被房地产市场绑架的金融风险。而去化将使房价形成更为市场化的调整，当然，为了金融安全，监管层将控制房价调整的节奏。