这个世界真是变化太快啊，深圳人嫌弃了好多年的“万年老妖”居然复活了。

这不，3月7日布吉东方盛世2期加推，现场人员过多被叫停。

要知道，这个房子已经卖了N多年，早前，深圳人提起它总是一脸嫌弃，因为在深圳购房者的标准里，这个盘几乎是要什么没什么。

这么多年，深圳人有多嫌弃东部，就有多嫌弃它，毕竟布吉这么多年了，就去年有值得说道的涨幅。

在公共交通方面，东方盛世2期虽然作为三号线沿线物业，但是比较尴尬，因为无论是去往布吉地铁站抑或是草埔地铁站，距离均超过1公里。

规划地铁17号线，将会在项目东北侧直线500米处设站，而17号线是一条连通平湖、布吉和罗湖的南北走向区域干线，但17号线较快也要在2023年以后才会开工建设，按五年建设周期计算，17号线通车较快也是10年以后的事情了。

除此之外，项目位于布吉关口，紧邻龙岗大道，本应自驾十分便利，5分钟内可以接驳文锦路和泥岗路，通往罗湖和福田。但是布吉关口车流量较大，特别是早晚高峰期，易出现拥堵现象，也有噪音影响。

同样的，罗湖的两个新盘也挺直腰杆，翻身的农奴把歌唱了，均价9万/平仍有人抢房。

3月7日，罗湖笋岗中心万象华府在前海公证处公证摇号，项目进行了线上选房，725批购房者选637套住宅；

同日，罗湖缙山府登记名册公示，公示登记名册显示，共548批客成功认筹，选407套住宅。

至今天中午，经历6小时线上选房，罗湖缙山府房源已经基本卖完。

宁买西部一张床，不买东部一张床，这句话在如今在二手指导价出来之后已经发生了变化。

不难发现，最近在东部开盘的楼盘，一样是被人争得挤破了头。

为什么？

因为深圳楼市已经发生了变化！

01

换做去年，肯定没有人愿意买东部的。今年风向突然发生了变化，究其原因，还是因为指导价的原因。

就目前来看，这颗原子弹直接改变了深圳的购房逻辑，彻底的，根本性的。

真的，不骗你。

有兴趣的话，且听我掰扯几句。

1、指导价后，刚需上车二手房门槛变高，需求向新房市场挤压

大家都知道，当前的二手房指导价政策，核心目的是为了打压热点片区，热点楼盘的价格，比如深圳湾、宝中、香蜜湖等热点片区的妖盘都是重点被打击的对象。

对这些盘，指导价普遍只有市场价的5-8折水平，

比如恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米，而贝壳找房数据显示，该小区1月的参考均价为28.73万元/平方米，单价差距超15万元。

再比如华润城系列的参考均价为13.2万元/平方米，价差近五万元！

当下，无论是挂牌价，还是贷款价都必须按照这个执行。

于是，好玩的来了。

按照指导价按揭贷款，不管在哪里买二手房，其实首付比例都有一定程度的提高，只不过是提高比例大小的区别罢了。

假设一套成交价1530万的南山某小区热盘，买家是首套且无贷，那么可以贷款7成即1071万，首付3成459万。

如果按照官方参考价格954万左右申请贷款，则银行只能发放954万的70%，即668万给买家，剩下的403万需要现金支付。

原本首付准备459万即可，现在还得多掏出403万现金，首付预算攀升至862万。

那还玩个啥啊，尽管深圳人是有钱，但还没嚣张到这个份上。

根据深圳买房计划调查，指导价出台后，有51.7%的网友表示不愿意提高首付预算购买二手房。

在深圳买房计划的调查中，有接近5成的网友准备购买新房，34.4%的网友持观望态度，仅有16.5%网友打算购买二手房。

所以，被万人嫌弃的“老妖”重新受宠就不奇怪了。

但是我要说一句，这样的房还是别碰的好，搞不好有很多坑等着你去踩。

2、在没有选择的情况下，缺点已经可以视而不见

由于人人都想打新，打新中签的难度更上了一层楼。

根据深圳中原研究中心监测，截至2月26日，深圳共有104个在售的新房项目，其中住宅项目只有44个。

由于市场新盘稀缺，购房者可选的范围没那么多。更多的刚需置业者在担心，今年没有合适的新盘可以买。

于是，很多人，开始自我安利，买吧，只要有就买吧，管它是骡子是马。

一个人焦虑不要紧，一群人焦虑就很可怕了。

以布吉为例，百鸽笼至横岗一带的新盘大部分已被消化完，像麟恒、锦上花园等热盘现在只有少量大户型在卖，倚龙华庭的房源总是不定时冒出，能不能买到全看缘分。

从目前来看，东方盛世2期确实已经成为当前布吉刚需上车为数不多的选择。

在这样的情况下，尽管大家都知道要小心启动转介的房子，还是出现了购房者把售楼处挤爆了的现象。

东方盛世2期的缺点也很明显，该项目最近一次拿证是在2017年6月，当时共备案了637套住宅，而截止至今年3月8日统计，东方盛世花园还有234套显示期房待售中。

卖了这么久都还没有卖完，在深圳购房者精明的选择下留下来的滞销货，其实房子好坏大家都是心里有数的。

罗湖的两个新盘情况也有些相同，这个月罗湖预计入市的新盘只有两个。

换做去年，你说罗湖有两个备案9万/平的新盘，有谁会去搭理呢？9万/平买福田它不香吗，南山、宝中一带二手市场也有很多可以选啊。

但现在，完全变了，能买到新盘就不错了，没有人会太计较是在东部还是西部，因为购置二套，改善置换可能性已经很低了。

02

为啥这么说？其实从去年以来的打新规则的变化就可以看得出来。

就这点而言，深圳官方的表现还是值得称道的，一直在努力的修补和调整，尽量做到刚需优先。

1、2020年8月，在深圳“网红”楼盘华强城(华强城市花园一期)的诚意登记“按积分”规则进行后，深圳多个新盘都使用了积分入围方式，且规则一直都在不断优化中。

从执行情况来看，华强城的积分公布，5180位入围，较高109.5分，较低62.4分。

从身份证号看，100分以上者，半数以上都是“老深圳”。

2、今年年初深圳楼市的六盘齐出，打新规则也有新的变动。

以网红盘万丰海岸城为例，不再是进行华强城式的综合积分，而是采用了几个楼盘集中认筹、只能选其中一个，且“无房优先，社保排序”的方式，可以算是“深圳式积分买房2.0”。

3、此次罗湖缙山府和万象华府的新规则是，10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房，可积40分，可以说社保巨子的时代就此结束。

按照较新的积分规则，没有过住房转让记录的无房“刚需”优势明显。过去社保年限高，积分入围的可能性就高，但现在社保时间长且卖房打新的“漏洞”被堵上。

尽管积分摇号目前还在试点中，但可以相见的是，此次罗湖两盘的打新规则并不是最终的版本，规则将会不断完善，可能在其它项目继续试点。

从打新规则的变化来看，未来的趋势是利好真正的刚需。

从深圳二手房指导价也印证了东西部楼盘的不同溢价，西部相对火热，但是指导价强行压低了，成交周期变长，市场还没有适应调整。

东部平淡反而没有受到多大影响，楼盘均价多数与指导价相差不大，此次东部的火热也可以印证刚需正在进入东部。

从较新的规则来看，改善置换可能性已经很低了，更多的人只能尽量一次到位。

还有名额的人，要珍惜手里的房票，看准之后再出手。