最近深圳楼市里最热闹的事情，莫过于传出万丰海岸城即将入市。

万丰海岸城能受到众多人的青睐，除了学校的加成，还有自身近百万㎡大体量的旧改，给区域带来环境配套的改善。

摊开深圳旧改版图，你会发现，像万丰海岸城这般大体量的旧改项目如雨后春笋一般不断涌现。

比如，占地3平方公里的华润金蚝小镇项目，2.3平方公里产业旧改新桥智创城。

大片区统筹将是未来趋势，广东安云更新律师事务所创始人耿延良认为，“项目实施必须有综合的手段，单一项目的更新改造逐步会向区域的大片区统筹改变。”

而对于买房人而言，如果跟着旧改规划买房，也许能为你接下来选房子，提供一条面向未来的参考路径。

一周两策，为旧改保驾护航

2020年，是深圳城市更新踏入第二个10年。

截至2020年12月31日，深圳已列入城市更新计划项目928个，拆除范围约74平方公里，相当于深圳可开发建设面积1023平方公里的7.23%。

其中，2020年深圳列入城市更新计划项目104个，拆除重建用地面积超1092万㎡。主要分布在龙岗、龙华、宝安、福田、南山。

以往是立项难、批复难，拆迁难。

但实际上，立项和批复率并不低。

合一统计的数据显示，通过城市更新专规批复项目542个，通过率58.4%，实施主体公示项目436个，实施率47.0%。

如今，最令人头疼的是拆迁难。

旧改涉及到三个角色：政府，开发商，村集体（个人）。政府通过旧改获得公共利益，带来环境改善，产业升级以及税收。开发商通过协议出让，拿到比市场价格要低的土地，获得可观收益。村集体（个人），通过拆赔，获得巨额产权利益。

当三方利益达成一致时，项目才能顺利推进。

但在早期政策中，由于必须“双百”通过才能进行拆迁，部分人为谋取巨额利益成为“留守户”，导致项目迟迟不能动工。

罗湖木头龙旧改近10年，仍有4户拒签。庆幸的是，2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局针对木头龙小区旧改发布了政策补丁，剩余房屋列为零星征收急需项目。

“卡壳”10年的木头龙小区改造，得以迎来实质性进展。

事实上，近几年来，深圳旧改政策可谓频出。

2019年，深圳出台市级政策达26个，区级政策达25个，平均一周一策。

2020年，市级政策39个，区级政策66个，已达到一周两策。

以至于业内人士笑称，“深圳城市更新是近500多个政策管控900多个城市更新项目。”

在这些政策中，《深圳经济特区城市更新条例》的正式发布，将对深圳市城市更新行业产生较深远的影响：

破解城市更新“拆迁难”，旧住宅区和村改这两类更新项目援引“个别征收+行政诉讼”制度加强市场主体投资参与信心；

原来单一地块更新意愿需要达到双2/3，现在是双3/4，意愿征集的门槛提高；

旧住宅区的意愿征集降到了双95%，市场主体参与旧住宅区城市更新的意愿将有所收缩；

城市更新将从“政府引导”走向“政府统筹”，未来将着重强调公共利益优先；

确权前置，打击回迁房指标炒卖；

通过落实产业监管，衔接好城市更新产业升级；

楼市影响：或将加速住房供应，利好房企补货。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，“深圳城市更新已经进入到深水区的态势。为了有效的去引导这一个行业的这个发展，又要达到公共利益优先目标。那么就必然需要在项目申报审批的环节、规划方面的环节、产业发展和更新的环节里进行引导和指引。帮助市场主体解决在深水区里面遇到的一些问题和矛盾，使得项目能够有效实施。”

开发商都“囤”了多少地？

相比在公开市场拿地，旧改的高利润不容置否。

因此，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房企的共识。

但在深圳，有个现实是：拿地难，做旧改更难，做片区统筹的旧改难上加难。

动辄近百亿的投资门槛、8至10年的漫长周期、多年运营现金流才能回正，这些都是摆在眼前的难题。

罗宇说，“从项目推进的周期来看，立项到批规划到拆迁实施，这整个过程一般平均下来八年、十年是很正常。有更多的项目其实都是耗时十年以上的，这意味着项目期间已经经过2~3次的一个房地产调控的小周期。也就是说城市更新是一个跨周期投资，非常考验一个企业是用什么样的一种思维和心态来去做。”

这也意味着习惯快周转开发的房企，在以存量盘活为主题的深圳，将愈发举步维艰。

所以，你会发现，在深圳拥有不少旧改项目，大多是榜单排名靠前的房企。

比如：

恒大，65个项目（含临深），仅在深圳市场就坐拥了46个项目；

华润，深圳城市更新项目46个，手握沙井金蚝小镇项目，比4个大冲还大；

万科，城市更新项目42个，遍布深圳13个大小片区；

佳兆业，已立项29个，主要分布于原特区外的区域。

当然，深耕本地的房企也并未落下风。

比如：

深业集团，土储约1300万㎡，其中大部分在深圳；

京基，已立项13个，旧改体量逾1000万㎡；

先进，在深圳布局有超过30个旧改项目，目前已立项18个；

宏发，已立项的有15个。

耿延良表示，相比龙头房企的资金雄厚，本地开发商更具备优势是接地气。“一个是本地开发商对政策法律体系比较熟悉，第二个是具有相当多的人脉资源以及对深圳文化的融合，还有一个是品牌的认可度。而这些对于不少异地开发商来说，相对处于劣势。所以异地中小开发商要进入深圳做城市更新，需要有本地开发商来合作，才能有更好的一个途径。”

巨无霸旧改，你最期待哪个？

合一数据显示，目前深圳计容建筑面积超过100万㎡的大体量旧改，有23个。

用地面积较大的是宝安华润金蚝小镇项目，用地范围约3平方公里，比4个大冲还大。

最引人注目的是香蜜湖金融中心要开始动工，地处核心中的核心，被视为深圳下一个金融中心。

它们值得期待。

华润沙井金蚝小镇：比4个大冲还大！

▲沙井大街片区(金蚝小镇)项目示意图 /图源：华润置地

2020年4月27日，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案）出炉。沙井大街片区旧改被命名为“金蚝小镇”，华润操盘。

和深圳很多“拆不动”的旧改相比，走“政府规划统筹、市场主体实施、股份公司参与”新路子的金蚝小镇，可谓进展神速：2018年7月推介，2019年8月牵手华润，2020年4月草案公示。

体量同样令人惊叹。金蚝小镇用地范围约3平方公里，是目前已知的沙井海岸城的3倍，比4个大冲旧改还大。

沙井海岸城：扩容近3倍，一期入市在即

初代海岸城拟拆除用地面积约25万㎡，计容建面约80万㎡。2020年4月，海岸城官宣“扩容”至近百万平方米。

建成后，海岸城将成为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。

▲初代海岸城效果图 /来源：海岸集团官网

万丰海岸城的重要性对沙井区域不言而喻，除了改善城市面貌，更重要的是带来全新的教育、商业配套。

更让人关注的是，昨日，万丰海岸城一期也传出即将入市的消息，或推锦园、玺园两期楼盘，均价约5.77万/㎡，面积区间为约73-140㎡，共计718套住宅。

香蜜湖金融中心：土地清理完毕，即将动工

据“福田发布”信息，香蜜湖片区违建已全面拆除完毕，香蜜湖新金融中心项目即将开工。

▲香蜜湖新金融中心土地已平整

面积约4.9平方公里的香蜜湖新金融中心，定位粤港澳大湾区与先行示范区的核心引擎，“宜居宜业宜游宜商”的价值高地。

通过高标准规划，打造深圳国际交流中心、改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心公共建筑群，使福田在创新金融以及吸引国际金融巨头方面得到提升，有助于深圳在全球金融排位赛中继续前行。

桂庙新村城市更新：这次真的要拆了！

2020年11月20日，南山区城市更新和土地整备局公示粤海街道桂庙新村城市更新单元规划（草案）的公示。

桂庙新村被列入《2015深圳市城市更新单元计划第三批计划》，但一直没有动静，附近的商家都很淡定。

作为南山中心区的城中村之一，桂庙新村也曾经是很多深漂落脚深圳的排名前列站。

而因为靠近深圳大学，桂庙新村更成为深大学子平常社团聚会的较佳选择之一，被称为“深大后花园”，深大人最爱的“堕落一条街”（各种小吃、宵夜集聚地）也在桂庙新村。

根据规划，桂庙新村将拆除70224.5㎡，规划24.9万㎡的住宅和人才房，10.6万㎡的商业和办公建筑，各类公共设施1.2万㎡和1500㎡的社区体育活动场所。

当旧改完成后，桂庙新村将会变成一个综合性居住区。属于深大学生的桂庙记忆，则不复存在了。

来源：深圳买房计划