2019深圳楼市分化加剧!热点区跳涨百万,还无房可卖?

搜狐焦点深圳资讯 2019-11-29 07:25:00
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2019年之于深圳编年史,会是一个载入史册的年份。

(来源:米宅珠三角)

2019年之于深圳编年史,会是一个载入史册的年份。

先行示范区、前海扩容、香港动荡,房价大涨,这所有的大事件,都集中发生在2019年的下半年。

沉寂了三年的深圳,突然成了全中国最闪耀的城市。

这是最好的年代,下半年,深圳很多楼盘以光速上涨,大量业主短时间资产净增几十到几百万,实现了人生的躺赚。

这是最坏的年代,很多上半年一直观望的客户,面对突如而来的市场变化直接懵逼,预算中的三房变两房,两房变一房,入场,不甘心,等待,更揪心。

这还是一个混沌的年代,更多的人不关注楼市,仍活在岁月静好的假象之中。

大渔的一个朋友,两个娃,住福田,惟一一套自住房价值不到600万。收入不低年入百万,但高消费,不存钱不买房。

每次我劝他买房,他都会说,房价这么高了,不可能一直涨下去,我可不想背上高负债,被一套房子绑架。

虽然收入很高,但几年下来,自住房不涨,又不做其他投资,别人的资产在大踏步向上,他的资产却在不断缩水。表面上看,生活光鲜,消费水准不低,但一旦工作出现变故,除了一套自住房,他几乎没有任何回旋的余地。

更要命的是,他从来不关注楼市的变化,因为他自己的房子不涨,他认为全深圳都没有涨。

对号入座,你又是哪一类?

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最近一周没有写文,一是销售业务繁忙,双11减税新政出台后,市场热度还是超出了我的预期,也出现了我最不想看到的结果。

以我们10月中旬刚帮客户买到了一套房源为例,总价617万,新政后省了12万的税,但同类户型目前的挂盘价已涨到680万。

深圳市场就像一潭深不见底的湖水,不管何时何地,只要搅动几下,都能炸出一大堆购买力。每一波利好,都进一步刺激了人们对未来的预期。

很多人和我说,深圳都这么贵了,下半年又涨了这么多,现在还能买?

一边摇头叹气,一边冲进去买定离手。

深圳确实迎来了三年来最好的市场行情,看开发商的表现就知道了,近期扎堆上市的新盘格外多。

新盘的上市时间和电影档期一样,决定了能否卖出好票房。

相对招商领玺和颐湾府这些网红盘,我更留意的是宝中的都市茗荟、云玺锦庭和上塘的金茂府这三个盘。

要知道,这几个都是著名的捂盘王,为了卖上好价钱,都市茗荟、云玺锦城捂了两年,把自己从期房捂成了现房,金茂府因为上塘地王,站岗多年,众人都在等着看笑话。

两个月之内,这几个盘不约而同地扎堆开盘了,这说明,开发商心照不宣地认为,深圳已经迎来了三年来最好的销售机遇。

火热的市场和平淡的市场有多大差别?

举个例子,今年六月份,楼市平静期,宝中的海纳公馆开盘,均价8-9万,700万出头就能买到89平三房,即使这个价格,当天也只去化了四成。

五个月后,海纳的89平已顺销清盘,后期的成交价去到了870万,折合近10万一平米。每套房多卖了150万!

如果海纳的开发商能扛到今天,又岂止多收了三五斗?

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经过下半年的火热和上涨之后,现在的深圳是什么情况?

是继续分化,分化严重到了令人发指的程度。

这一波的领涨区域是前海和宝中,跟涨区域是碧海和龙华。

和上半年相比,前海从8万多到了接近10万,宝中从7万多到破了9万,碧海从6万到7万,龙华从5万到6万,这是最新的价格梯队。

龙华中心区,之前一直被嘲万年不涨的壹城中心,这次扬眉吐气,从五万多的成交价一下子蹦到了六万多,部分房源报价上了七万。

你以为只有这些热点片区涨势凶猛?不是的,豪宅的上涨闪瞎你的眼,豪宅根本不屑于每平五千一万的上涨,它们只玩跳涨游戏。

深圳湾继续高歌猛进,不断刷新想象力。

恒二最新成交价88平2550万,单价28.9万,深圳湾离30万俱乐部只有一步之遥。

半岛的业主也越来越膨胀,半三89平的小三房报价接近2000万,单价高达21万。

你大喊哪有这么多有钱的傻子的时候,它们真的已经成交了,更惊人的价格梯队正在形成。九月份我们帮客户成交的一套半三总价2700万,最新成交价已刷新为3200万。

不要问我为什么,我也无言以对。

你以为只有这些热点和豪宅片区在猛涨,不是的,南山的大冲片区,因为南外大冲今年当了黑马,力压麒麟、高新等名校,学区内的老破小陡然身娇肉贵,40平的小一居从300万直接跳涨到400万,并且无房可卖。

你以为只有南山宝安在涨,又错了,看回大家都认为不涨的福田,突然发现,香蜜湖片区已悄悄攀升到18万,东海片区已到了14万,侨香片区也到了12万。

部分学区房更是涨幅吓人。百花实验双学位的金茂礼都,36平的成交价已到了620万,我清楚记得两年前还是420万,一套小户型,一年躺赚100万。

就连大家都认定的沉没片区罗湖,同样也有三年涨幅50%的房子,龙岗同样也是,有三年一分未涨的,也有年年稳涨10%的。

惟一没怎么涨的可能就是盐田和大鹏了。

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这是深圳目前的各区二手房均价地图,数据来源链家。

福田7万5,南山9万,我清晰地记得,三年前,福田和南山均价还基本持平,今天,福田已差了南山一个身位。

不要被宝安6.1万的均价蒙蔽,宝安房价分化严重,有宝中的12万,也有松岗福永的3万。

东西部的实际价差已至少三倍,西部12万,东部只有4万,距离不过20几公里,同一个城市,非环线外溢,这种变态价差只存在于深圳。

深圳房价持续上涨和分化的动力来源于哪里?我想用中午和我一起吃饭的两个客户来举例。

一个来自内地,三十几岁,事业有成,年入数百万,来深圳想买一套总价1000万的房子,来安置自己无处安放的现金。

一个深圳本地的小伙子,只有24岁,名下一套小两房准备卖出,再加上手头现金能凑出450万,准备五成首付满杠杆上一套900万的房产。

深圳楼市就是被这两股主流力量交织向上推动。

一是来自内地的无数中小壕,他们年入200-1000万不等,手头有数百到上千万的闲置资金,他们不激进,偏保守,不愿猛上杠杆,有1000万现金最多买1200万的房子。

他们选择入户深圳,买房,只是为了给越来越多的现金找个安全的储蓄池,买入深圳,然后长线持有,他们不求暴击,只求保值和适当升值。

这样的客户,我们接触了很多很多。在中国,有钱人数量之多真的真的远超你想象。

二是资金有限的年轻人,他们年轻,对未来充满信心,无所畏惧,野心勃勃,他们会加足所有的杠杆,对赌这个城市的明天。

除了这两类主流力量,还有大量的本地改善和内地中产置换群体。

这数股力量交织在一起,尤其是来自全国无穷无尽的购买力,不停支撑着深圳房价向上,再向上。

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深圳房价会不会继续涨,还会。

因为研究了太多深圳的房子,又接触了太多的购买力,对这个城市的趋势已看的越来越清晰。

深圳楼市还会不会继续分化,还会。

但分化会越来越复杂,不是热点片区一直涨,横盘片区一直横盘这么简单,有些热点片区的涨幅可能会变慢或横盘,有些非热点片区和楼盘却会突然上涨,比如很多人认为坑盘的壹城中心的逆袭。

哪里会补涨,哪里会逆袭,没有人是神,能准确预测。但是,细细品味深圳数年来楼市变迁之路,一切皆有规律可循。预测很难,但并非不可能,这也是目前我们在做的研究。

十年后,深圳的经济高度在哪里,房价高度又在哪里?我不想预测。

2019年之于深圳,如同万历十五年之于明朝,不同的是,一个从此走向衰落,一个从此走向崇高。

很幸运,我见证了这座城市的2019,也邀请你一起见证。

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