深圳这次是玩真的！

村长的好友今天下午在较新的推文（《特别||深圳对经营贷动手，二手房价暴涨区域成交或“速冻”》）中，确认了几个非常重磅的信息，我摘出来给大家看看：

1、四大行之一的银行明确了只能按照指导价来发放贷款；

2、经营贷还可做但参考二手指导价发放贷款；

关于排名前列点，这几天的讨论一直很多，各种消息也满天飞，至于真实情况到底如何，目前还不知道，因此我们一会儿再说，对于第二点，是今天出来的新消息，我们重点讨论下。

呆呆也在发布的文章里举了这么一个案例：

去办理经营贷的王女士，年前本来可以按照1800万的评估价办妥抵押贷的，年后被告知评估价直接缩水了500万，可以抵押贷款的7成金额也从1260变成了910万，比之前能拿到的贷款少了350万。而去年下半年，她买房的首付是5成900万，现在按照二手指导价来发放抵押贷款，和首付只有10万差别，所以做这样的经营贷对她来说已经毫无意义。

这个案例是什么意思呢？

简单一下理解就是，深圳开始对房价的重要推手之一经营贷开刀了，想靠经营贷套钱出来炒房的逻辑可能行不通了。

大家都知道，动用经营贷买房的多是投资客，他们的运作逻辑和链条是这样的（案例来源于呆呆咖啡馆）：

1、外地人来深圳炒房，准备4成或者5成资金；

2、找婚票结婚，拿到购房资格；

3、找担保机构全款买房；

4、拿到红本后抵押7成贷款出来（经营贷）；

5、用贷出的经营贷还担保机构的款；

6、剩余的钱还月供；

如此以来，一个原本不具体在深圳买房资格，而且付款能力的炒房者，通过经营贷放大杠杠后，就比较容易的在深圳买房投机了。

外地人如此，深圳本地的炒房客亦如此。

1、找担保机构垫款赎回手中房子的红本；

2、拿到红本后抵押7成贷款出来（经营贷）；

3、用经营贷的钱做首付买下一套。

你看，尽管还是那些本金，但在经营贷的助推下，手中的一套房变成了两套。

当众多人都如此操作时，市场的成交是不是会火爆，房子是不是不够买？

但现在情形不一样了。

如果按照指导价办理抵押贷，这些炒家的成本将大大增加，不仅银行贷款变少了，抵押贷也少了。

我们以恒裕滨城二期为例。

根据之前贝壳的数据显示，恒裕滨城二期1月的挂牌均价为28.73万元/平方米，而目前深圳官方给出的成交参考价为13.2万元/平方米，两者之间的单价差距超15万元。

一套88平的房子，如果你春节前拿着这套房子去银行申请经营贷，评估下来的价格应该是2528万的市场价，通过经营贷可以贷出近1800万来。

而现在，只能按照1161万的指导价来办理经营贷，大概能贷800万左右。

这1000万左右的差距，对很多人来说就是跨不过去的鸿沟啊。

所以，这样的房子，大概率是炒不动了。

呆呆预计，经营贷按照指导价来进行贷款发放，这大概是让炒家众多的深圳楼市热点区域二手成交进入冷却的最后一根稻草。

这些区域包括去年房价大涨的南山、宝中、前海、福田等区域，而影响较大的人群就是炒房客。

说完经营贷，再说排名前列点银行贷快是否按照官方指导来的事。

老实说，目前的消息面是比较混乱的，说法众多，但没有定论。

2月19日，财联社称，建设银行、交通银行、北京银行个贷经理处获悉，春节后三家银行已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放；

2月21日，又有关媒体报道说，光大银行深圳分行已发通知，将深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

但更多的银行目前还没明确是否按照政策落实贷款政策。

这却是非常重要的一点。

我们都知道，尽管房价的涨跌由很多因素共同作用，但短期内对房价产生致命影响的还是金融政策，深圳从2019年低开始的这波房价上涨，很大的因素是以银行为首的啥啥啥了，如果他们真的落实相关政策，房价是不会如此大涨的。

要说，深圳官方这一次真的是很认真的，态度是异常坚决的。2月18日，深圳又打了新政补丁：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。

即深圳房产分割追溯3年，假结婚、离婚买房行不通了。

这补丁虽然让房票3年还可以用一次，但是很明显增加了外地人使用深圳婚票的难度和使用成本。

再加上经营贷，深圳一个星期补了四个缝了。

而这些矛头，对准的都是炒房客！

尤其是关于离婚买房和经营贷的限制，更可谓精准打击，对投资客来说，属于不可承受之重。

可以预见的是，接下来的深圳楼市，很长一段时间内都将处于新政的消化期，多数区域都将遭遇横盘甚至冰封。

买方：基于首付大大提高，刚需客需求将被迫调整，西部转东部，东部转临深，可能成为常规现象。例如许多原本西部的刚需客，只能无奈转为观望，或者转向东部市场寻求置业机会。

卖方：杠杆率降低，流入楼市的金额大幅减少，虽然这未必会对业主心态产生多大波动。因为受制于深圳长期不足的供应，在久经考验的深圳市场下，卖家信心短期或许并不会收到太大影响，反而会暂时滋生惜售情绪。但接下来的深圳市场，大概率会出现买卖博弈，供需相持不下的现象，这对市场降温的作用是有效的。

未来的几个月，深圳多数片区，尤其是去年大热的区域，或将迅速迎来冰封；而位于东部的诸如罗湖、龙岗、盐田等指导价更接近实际成交价的区域，或反将成为新的市场热点。