房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价:土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位是:深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。最近，国家统计局出来了一份新数据：我国人均住房建筑面积为40.8平米，城镇居民为36.6平方米。

就有消息传出说：我国不需要再建房了，没有用！我国人均住房面积已经达到了发达国家水平，这是什么意思呢？

其实就是我国的人均住房建筑面积已经超过法国的40平，所以就有人认为房子足够住了，不需要再建了，事实真的是这样吗？

首先，国家统计局统计的是建筑面积，也就是没有扣除公摊面积，大家买过房子的都知道，我们平时买的商品房都包含公摊面积的，实际使用面积没有那么多。

比如一套100平的房子，扣除公摊面积20%，实际就剩80平了。而其他国家使用的都是实用面积。如果按照80%的实用面积来测算，我国城镇居民的人均住房使用面积只有29.28平。

其次，我国的空置率和小产权房数量惊人。

根据国家电网对用电量的测算，2017年大中城市住房空置率为11.9%，小城市为13.9%。即使是按照最小值11.9%的空置率来测算的话，我国的空置房也有35亿平。

再来看小产权房的情况，截止2017年，我国城镇中的非法小产权房有73亿平米，占住房总量的24%。

尤其是深圳，小产权房多达650万套，占深圳住房总量的50%，也就是说一半都是小产权房。

扣除这些空置房和非法小产权房之后，我国的实际合法住房只有190亿平，人均建筑面积只有23.5平，扣除掉公摊后，相当于人均居住面积只有18.8平。这反映出我国住房数量还有很大的缺口。

如果按照人均33平的住宅面积来算，假设10年内人口不增加，我国总共需要住房382亿平米，再扣除掉空置房和小产权房，我国城镇总共只有225亿平，相当于还需要新建157亿平的住房，如果是80平一套，还需要再建2亿套房子。

所以说，未来10年，这2亿套房子仍是刚需，既是我们经济发展的强大推动力，更是我们严控房价的巨大阻碍。如果你还想投资房产，就做好长期持有的准备。