原标题：大揭秘！深圳有多少套可以交易的房子？

作者：任说

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中国房地产市场整体的信息是不透明的，很多大数据都掩盖在平均值中

包括房价这个核心指标，也被各种口径的均价所掩盖

深圳房价已经连续十几个月下跌了

而随着限价的出现，房价指标更是失真了

我们总是充满各种疑惑，比如身边人都没有购房指标了，为啥每次新盘开盘，还有那么多人去买？深圳到处都是房子了，为什么房价还不断涨？公寓还能卖得出去吗？

希望这篇文章可以解答一些你对房地产的疑惑

因为，今天要分析下面5个问题：

1、过去5年，深圳一共销售了多少套新房？

2、全深圳到底有多少套房子？

3、深圳有多少公寓？

4、每年有多少人离婚买房？

5、深圳人缺不缺购房指标？

上月底，深圳规土委的这份内部文件流出来，这个文件是7月30日深圳房地产新政的内部请示稿，除了建议的政策外，每个部分还简单列示了一些数据，分析了一下政策的利弊。

首先给规土委的专业性点个赞，出台的政策有理有据，体现了深圳的专业精神。

同时也给深圳房地产调控领导小组点个赞，最终出台的政策和这个建议稿还是有些微调，而调整的部分恰恰是减少政策对市场供应量的不利影响（原政策建议存量也执行3年限售），最终的政策实现了限制需求，短期不减少供给的方式，实现控制房价上涨的目标。

不像某些城市，调控政策没有论证，政策同时导致需求和供给减少，有些政策导致供给减少的更多，价格怎么走，还说不准。

而今天我们要做的，是从数据中分析并得出一些结论和建议

下图是文件正文

整体太长，这里就不一一列出，只把有关的内容截取出来

1、过去5年，深圳一共销售了多少套新房？

2013年6月到2018年6月，过去5年企业购买新建商品住宅2822套，占全市新房总成交的1.35%。

从这个数据，很容易反推出过去5年的总成交新房套数：

2822/1.35%=209000套

平均每年41800套

2、全深圳到底有多少套房子？

这个问题很重要

2015年7月至2018年6月，个人购买新建和二手住宅共40.34万套，占全市存量商品住宅23.7%。

截止2018年6月，深圳产权登记的商品住宅共170万套。

除了这170万套有房产证的房子外，深圳还有大量的农民房（城中村）、集体宿舍（工厂）、小产权房、军产房等，来公共解决2200万人的居住问题。

3、深圳公寓成交量

2017年至2018年4月，企业成交公寓2011套，占总套数16.9%。

16个月总成交套数：2011/16.9%=11900套

按12个月算，成交8925套

4、深圳一共有多少套公寓

截止2018年6月，深圳产权登记商务公寓共5.5万套

而近5年累计成交的新公寓为3.45万套，二手公寓为1.01万套，占总套数的81%。

说明公寓比较新

5、有多少人离婚买房？

2017年，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%。

离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。

从上述数据只能看出比例，但我们可以查询到2017年全市新房和二手房的成交套数，有了这两个数，就可以很容易算出2017年有多少人离婚两年内购房，可以近似认为这些人都是为了买房子离婚的。

2017年深圳住宅一手和二手一共成交89398套。

一手住宅成交25820套，二手房成交63678套。

结论：

两年内离婚购买一手房的共2789套（人）

两年内离婚购买二手房的共2674套（人）

合计5463套（人次），平均每个工作日约22对。

如果是规避限购，说明通过离婚来规避限购的大概占交易总比6.1%

6、深圳人缺不缺购房指标

通过离婚来规避限购的大概占交易总比6.1%，反过来看，这个比例也不算高。

目前深圳购房人群中，有指标的还是占大多数。

这也说明了为什么限购政策已经出台7年时间，但深圳的房价还是在上涨，因为大部分人都是有名额的。

这个结果预计和很多人的感受都不一样，身边人都没有购房指标呀

是的，但往往人以群分，可能的原因是深圳有购房指标的都不在你身边，你身边的都和你一样，没房票！这点是瞎猜的

7、深圳的供需矛盾

深圳整体的供需矛盾是城市小，住宅用地供应少，这点这里不用再论证了

毕竟深圳2000万人口，常住1252万，户籍434万，存量产权住房只有170万套。

而根据第1条的数据，过去5年，深圳新房总成交20.9万套

也就是说2013年时，深圳的存量房只有150万套。

但过去5年，深圳增加了多少人口（2012年底深圳常住人口约1050万，5年常住人口大约增加了200万），却对应着20.9万套新房，供求关系一目了然

这么来看，过去5年的市场变化都有了一些原因和答案

但未来已经不同，不能只依靠经验来继续判断

我们需要的是学习和思考

未来五年，调控还将继续

房产税在路上

现有的房子3年不能交易

变数很多

延伸阅读：

来源：法律快车

房产中介在带领买房人看房时候，他刻意隐瞒房屋弊端，或者签约时候未履行提醒、告知义务，怂恿签订阴阳合同，虚构社保、规避限购令等行为，购房者可以追究房产中介的责任。如果房产中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息，购房者受到的损失，不能够要求中介赔偿。

1

以下6种情况可追究中介责任

1、隐瞒房屋弊端

带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

2、未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。

审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。

4、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、怂恿签订阴阳合同

在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。

这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

6、虚构社保、规避限购令

在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

2

这2种情况中介可免责

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。

比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。

因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。

中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

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购房者在和中介接触过程中注意事项

1、验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格；

2、索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生争议时还可作为证据；

3、谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音；

4、不要相信口头承诺；

5、保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。

The End

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