本文为楼市参考整合

今天(12月19日)，延期出让的尖岗山A122-0357住宅+商业用地、桂湾片区三单元05街坊的T201-0118商业用地双双流拍，无开发商到场。

今年，土地流拍频繁发生，人们已经对土地流拍不太感冒了。但是深圳一向是人多地少，住宅紧缺，住宅用地流拍更是少之又少，更何况无一开发商到场。

我们来看看这两块地的详细情况：

宗地A122-0357

本次尖岗山宅地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。

宗地号A122-0357，用途为居住用地+商业用地，土地面积18566.08㎡，建筑面积59040㎡，使用年限为70年。

出让条件看到，该地块建设的商品住房、商业和办公用房可按规定销售；商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；居民家庭新购买商品住房的，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

A122-0357地块实景图

出让条件：

（一）本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。竞买人较高报价未超过较高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到较高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。

（二）A122-0357宗地建设普通商品住房，竞配建人才住房。其中，人才住房初始配建面积为7550平方米。

A122-0357宗地内建设的商品住房、商业和办公用房可按规定销售；商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；居民家庭新购买商品住房的，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

A122-0357宗地内建设的商务公寓在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。商务公寓竣工验收后方可租赁，租赁须符合市政府关于租赁商务公寓的相关规定，每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过10年。

（三）A122-0357宗地上建设的人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交，由深圳市宝安区住房和建设局（以下简称宝安区住建局）与竞得人签订监管协议并负责监管，建成后由深圳市宝安人才安居有限公司接收、运营。

（四）A122-0357宗地项目进入深茂铁路规划控制区1463.02平方米，该1463.02平方米范围内禁止该项目任何建筑物（含地上地下，包括围护结构锚索等施工措施构件）侵入。

（五）A122-0357宗地位于斜坡类地质灾害易发区，建设单位须按地质灾害危险性评估报告的结论采取相应的地质灾害防治措施，建设项目的配套防治工程应当与主体工程同步设计、施工、验收和交付使用。

（六）独立竞得的，竞得人可以在深圳市依法注册设立一家全资子公司；联合竞得的，可由联合体各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司，并通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权变更至全资子公司或项目公司名下。

竞买申请人主体资格要求：

中华人民共和国境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。

前海桂湾商地 T201-0118地块

根据规划要求，T201-0118地块总建面53500平方米，其中3500平商业，5万平办公用房。项目容积率7.74，建筑覆盖率50%，限高150米。

T201-0118地块将于12月19日出让，竞买申请人须为至少成立20年以上的港企，且未曾在深圳拿过享受地价优惠的商业或办公用地。

宗地基本情况

TT201-0118宗地实景图

TT201-0118宗地出让条件：

1、本宗地的规划设计、开发建设和运营管理等应满足《T201-0118宗地规划条件》和该宗地的《深圳市前海深港现代服务业合作区建设项目质量监管协议书》（以下简称《建设质量监管协议》）有关规定和要求。

2、本宗地所在区域实行区域（集中）供冷，除居住类建筑项目外，在本区域内规划有区域集中供冷系统的新建、改建、扩建项目，均应当采用区域集中供冷系统提供的冷冻水作为空调冷源。

3、本宗地办公物业自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日（以日期前者为准）起10年内（含10年）不得转让，10年后（不含10年）按照宗地的《出让合同》和《深圳市前海深港现代服务业合作区产业发展监管协议书》（以下简称《产业监管协议》）的约定限整栋转让。商业限整体转让。宗地的具体产权要求，以《出让合同》为准。

申请人主体资格要求：

具备下列条件的，可申请竞买（不接受联合竞买）本宗地：

1、竞买申请人未依据深圳市支持总部企业发展相关政策获取过深圳市内用地，未曾获得设有产业准入条件且享受地价优惠的深圳市内商业或办公用地。

2、竞买申请人须为在香港特别行政区注册或商业登记且存续经营至少20年的企业。

下面是对于本次流拍的分析：

1、土地流拍，归根结底是开发商发现赚不到钱，无利可图所以才放弃的。据了解，A122-0357宗地位置相当不错，位于连续5次刷新深圳楼面价的尖岗山，这也是尖岗山继2015年12月泰禾以楼面价近8万/平再次刷新纪录后的首拍宅地。旁边泰禾院子，建的豪宅，去年年底为了开盘，花了300多万元请来跳孔雀舞的杨丽萍，召开了盛大的开盘仪式，悲催的是，政府一直不批预售证，一年了，到现在没法卖。

2、宗地出让条件较高，出让条件中指出：建筑容积率要求小于等于3.18，而且受到航空限高限制建筑高度或层数要求小于等于60米。这两个条件决定，这里只能建低密度豪宅项目。再加上公寓70年自持+住宅3年限售，而且同时政府还要求配建人才房和少量的办公及公寓，可谓是非常严苛。

3、深圳拥有大量的刚需族，在11月份，大量新盘涌入深圳市场，去化量都不错。这是因为年底开发商回款压力大，又处于楼市调整期，人们的预期不高，因此开发商做了很大的优惠和折扣，大量刚需族上车。而豪宅呢，需求肯定无法和普通住宅相比，而且，处于这样的楼市寒冬，大量豪宅降价都卖不出去，又哪会有开发商去建豪宅呢？

4、深圳极少发生土地流拍，住宅流拍更是少之又少，而今天两块热门地块的流拍，意味着楼市真的变冷了，深圳楼市无疑是国内楼市的风向标，它的一丝一毫的改变都牵动着人们的心理预期，2019的楼市，气温将进一步降低。