三四线城市是未来机会

商业地产经历了多年的跑马圈地之后，供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，业内认为三四线城市是未来5年至10年内商业地产的机会，不少发力商业地产的开发商，也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及其以下城市开业的项目多达25个，占比近50%。

对于商业地产而言，三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展，三四线城市人口数量还将增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，这将给三四线城市的商业开发提供助力。

实际上，新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。据不完全统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

业内人士表示“虽然三四线城市受到企业热捧，但也应注意到市场暗藏的风险。市场很大，但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商，运营者不懂商业，做起来非常难。如果管理不够精细，开发商就没有利润。”

打通金融通道才有出路

地产企业现在都在拼销售，而未来要比持有物业数量和质量，从土地供给的情况来看，很多地产项目以后只能持有。要想运营得好，商业地产的金融化就是重要出路。

当前，一二线城市商业地产日渐饱和，进入存量时代，但存量商业地产沉淀了大量的资金，不利于企业的高速周转，越来越成为企业规模化的障碍，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业实行资产化管理。有业内人士甚至认为，商业地产如果不打通金融通道，未来的发展就没有出路。

2017年，深圳益田假日广场资产支持专项计划成立，成为去年排名前列资产证券化商业项目。家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITs计划；印力首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立；国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

其中，REITs作为房地产金融创新的重要形式，受到商业地产企业的追捧。所谓REITs即房地产信托投资基金，通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

众所周知，房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与大型房地产及商场投资。实际运行的结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限，普通投资者也少了一个重要的投资渠道。一位地产私募业人士表示，中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场，如果将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性，可以帮助企业更高效地利用资金，一旦推广开来，商业地产格局有望发生根本变化。 

来源：经济日报 王轶辰