文\潘永堂

渡尽劫波的佳兆业，经过最近几年的凤凰涅槃，目前正恢复体格，业绩攀升！

经历2014、2015和2016年连续亏损后，佳兆业在2017年不仅销售突破447亿，业绩重回50强阵营，而且利润上更是首次“扭亏为盈”，进入盈利新通道。

旧改之王，再会强者赛道

时间仅过半年，佳兆业成绩单，继续走强！

半年销售253亿元，同比增长13%；

营收约150亿元人民币，同比大幅提升75%；

毛利47亿元，同比增66%，毛利率32%，不错的赚钱能力；

销售均价近18000元/平米，净利润达22亿元，同比增24%；

事实上，上半年253亿，增长13%并不算多，但这是在重仓限价的一二线、在房地产销售调控、在上半年佳兆业推货较少的前提下的完成的，也算不错了。那么，更重要的是下半年，佳兆业2018年全年销售多少呢？对此，老潘算了个帐。

2018年下半年佳兆业将加速供货，可售面积约520万平方米，预计销售均价每平方米16000元，即下半年可售货值约830亿元。

按照保守去化率60%计算，下半年佳兆业将实现498亿，那么全年预计751亿；

如果稍微乐观70%去化率计算，下半年则是581亿，那么全年预计834亿！

显然，仅仅是保守估计，佳兆业将在2017年447亿基础上，获得751亿的业绩，全年增长幅度保守版就高达68%。也因此，从2017年到2018年的2年腾飞，地产行业那个熟悉的“旧改之王”，佳兆业之活力，又逐步回归舞台中央！

2年，只是当下，佳兆业的未来3~5年更值得期待和“畅想”。

其一，未来2年，按照目前2018年保守751亿销售计算，那么2020年突破千亿将是大概率事件。

其二、未来3到5年，佳兆业由于拥有天量、高质、重仓大湾区的1.5万亿土储，将拥有无限底气和业绩想象力。

截至2017年底，旧改项目占地面积达2700万平方米，如果按照平均容积率4、平均回迁 贡献率50%、货值均价3万元/平方米估算，佳兆业自有储备的旧改建筑面积约4800万平方米，货值约1.5万亿元。

特别是土储基本在粤港湾大湾区，即37%的旧改土储位于深圳，24%位于广州，广深占比超过60%。

如此看来，未来佳兆业，无论业绩还是利润，都将书写“乐观”2字。

一、布局的信仰

不为三四线所动，严格聚焦一线及重点二线城市

能决定企业未来走得多远的，是信仰！

不同于碧桂园、恒大、阳光城等一二三四线全地域布局，佳兆业的信仰，就是布局一级及重点二线城市，一直专注一线及重点二线城市的投资发展。

这期间，还有类似万科、龙湖、融创、旭辉等也曾经笃信一二线楼市之厚实，但这两年火爆的三四线，也让他们将扩张之手伸向了“三四线”。他们为何进军三四线？一个重要原因是，他们在如今一、二线投资端限制性拿地，以及销售端限价、限购等挤压政策，让他们有点“英雄无用武之地”。

但佳兆业就不同了。

当一、二线尤其是一线迎来旧改、城市更新的城市发展新风口时，昔日“旧改之王”，要土储有土储，要能力有能力，佳兆业在一、二线大量历史旧改项目的陆续释放和结果，让佳兆业表现出一种对一、二线的信任和执著。

这种信仰对业绩的影响，从年报的统计数据里，也处处显露：

其一、从销售分布来看，一线城市仅深圳一个城市占比就高达37%。比如深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业城市广场及广州佳兆业城市广场销售表现突出。其中，根据深圳中原研究中心数据显示，深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名；

其二、从营业收入分布上，数据更为明显：期内一线、二级城市的业绩贡献累计超过95%，来自于三线城市的业绩仅为5%左右。

其三、从土地储备结构上，总计土地储备逾2,200万平方米，更给力的是，这2200万平米土储中，一线及重点二线城市占比就高87%。这种策略性布局背后，是佳兆业长期看好一、二线城市红利的坚持。

事实上，早就试探过三四线之痛的佳兆业，早在2012年，佳兆业就决定逐步放弃三四线城市，看好和聚焦一、二线城市。这么多年过去，无论三四线潮起潮落，高不迎，低不追，佳兆业一直淡定、坚守一二线，这种坚持和笃定也是一种投资定力。

事实上，绝大部分三四线经济、人口“底子”薄弱，内生需求有限，未来随着棚改政策收紧而带来的三四线红利逐步消失，随着加剧调控的功效释放，未来三四线裸泳者，必将面临艰难抉择——或断尾逃生，或就此沉沦。反过来，未来中国宏观经济的快速发展，一二线城市必将迎来“先进效应”、迎来人口持续净流入的红利叠加，而低成本、长期深耕一二线的佳兆业，将获得业绩稳健、可持续的生长。

从推盘货值城市分布来看，一线城市约占38%，二线城市约占61%。这些项目，主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。

你或许会问，一二线限价严重，佳兆业有否利润？

事实上，一个震撼的数据是，佳兆业早期拿地平均成本不到两千，参考佳兆业上半年合约销售均价17880元/平方米，较低的土储成本、良好的客户口碑，也必将使得佳兆业楼盘在后期一二线城市的调控政策面前，依旧会显得游刃有余。

也因此，预计2018年下半年，佳兆业销售额将再创历史新高。

二、佳兆业之聚焦

      用自己最熟悉的方式深耕粤港澳大湾区

粤港澳大湾区已成为中国经济发展的下一个风口。

佳兆业立足深圳，粤港澳大湾区销售名列前10，更展现肌肉的是佳兆业旧改潜在土地储备丰富。

1，为什么大湾区会成为风口？

不可小觑的是，粤港澳大湾区的GDP总量、人均GDP在国内均为较高。

未来良好的地理位置、经济发展环境，使得大湾区已上升为国家战略。

放眼全球，同其它高级大湾区相比，粤港澳大湾区各项指标均极具潜力。

粤港澳大湾区与世界三大湾区数据对比

近年来，外来标杆房企，如龙湖、阳光城、福晟等，如过江之鲫，积极谋划布局大湾区。 这些房企都看好大湾区未来的发展，但要想布局，却又极其困难，所获寥寥。粤系房企，有着近水楼台的先天优势，大多早已提前布局——但是布局大湾区这么坚决、力度这么大的粤系房企，佳兆业，是其中佼佼者，是少数派！

2，大湾区土储占比“近6成”

据其年报揭示

佳兆业2216万平方米的土地储备中，仅大湾区的土地储备就近1261万平米，占整体土地储备57%；而这些土地储备中，旧改项目超过310万平米，主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。

3，佳兆业用擅长的旧改手段，在大湾区深度布局

佳兆业看好大湾区的前景，坚决而又执着。

通过旧改，大力拓展深圳、广州及中山等市场，使得整体的旧改项目占地面积提升至近2700万平米（该数据未纳入土地储备统计口径），比去年同比增长91%。其中

深圳旧改项目储备占面积近1000万平米，占37%；

广州接近600万平米，占22%；

中山接近700万平米，占26%

这些项目预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。而且在新增土地稀缺的一二线城市，旧改项目拿地成本约为招拍挂项目的 1/10。

“在一二线城市获得旧改项目并不容易，在招投标方面，佳兆业有健康、文体、足球等不同板块可以参与竞标，目前旧改项目仍是佳兆业核心竞争力板块之一，旧改，将每年为公司提供大约100万平方米开发土地。”郭英成表示。

旧改领域，佳兆业是做得最早的房企之一。

项目涉及旧城、旧村、旧工业区以及烂尾楼改造等多种类型，目前佳兆业已经基本形成以”城市更新+产城融合”为核心的战略模式。

在旧改模式上，佳兆业在项目前期就快速导入佳兆业自有5大上市公司以及合作产业资源，形成示范效应，快速为地方提供产值、税收。

图注：佳兆业5大上市公司的产业资源与独特内容

而在旧改业务上，也完全形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式；目前佳兆业现已成功打造的深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，受到各地政府、业主的广泛好评。

当下很多旧改项目已开始逐步变现，进入销售环节，预期将对业绩带来了良好支撑。“当下土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。”，佳兆业的执行董事兼行政总裁麦帆，在发布会上信心十足地对外表示。

4，业界流行的合作开发、收并购等手段全上阵

坚持以核心一二线城市为主，通过地产开发和产业运营的模式，共获得14个项目，新增权益总建筑面积约109万平方米，收购总价约人民币54亿元。按收购金额划分，新增土地主要位于大湾区，占比51%，长三角地区占比为31%。

粤港澳依托湾区的地理形态优势、港澳两地先进的国际化水平、三地由来已久的经济合作以及巨大的经济体量，必将成为带动中国经济升级的强力引擎。

随着粤港澳大湾区红利的释放，佳兆业的谋划将给自己的业绩带来爆发式的增长。

很多企业都想进入大湾区，都想在一线城市做旧改。

无疑，佳兆业都做到了。

这对于诸多房企而言，可谓是一个很好的借鉴样本。

三、佳兆业之涅槃

更健康、更成熟、更稳健

人不会在同一条河流中跌倒两次。

当下的佳兆业，对于风险管理的认知和控制，无疑更为小心谨慎。

2018年，佳兆业将降负债、优化资本结构作为经营的重点，围绕着降负债、去杠杆，采取了多项举措。主要包括如下：

甩卖包袱，轻装上阵：加快沉淀资产以及大宗资产的销售

现金为王，回款提升：加大回款的管理和执行力度，回款比率从75%提升到85%。

运营提效，加速周转：在保证质量的同时，加快整个工程建设速度以及存货的去化速度。

通过上述三项措施，卓有成效，一系列指标明显改善：

降低有息负债，净负债率从300%降至258%；

杠杆比率下降3个百分点达到39%；

速动比率从去年年底的1倍增加到目前的1.4倍。

值得一提的是，当下佳兆业在现金储备方面更为充足，手上持有现金263亿，能够轻松应对短期负债183亿，同时随时可以拿到132亿的银的承诺金额。同时，经过优化，佳兆业2年内到期债务比例从接近60%降低到 36%，平均债务成本降低到 8%，利息覆盖比率提升至 1.4 倍。在房地产融资普遍吃紧之际，佳兆业优化后的债务结构有利于降低债务融资依赖，减少融资成本，并能够实现支撑更好的现金流安全。

同时，综合融资成本下降显著。从2014年开始，佳兆业平均融资成本逐年下降，2017年的融资成本在8%左右，较2016年下降0.7%，较2014年下降了2.1%。也就在2018年，佳兆业获得中诚信“AA+”评级，评级展望“稳定”，而这个评级，也将对公司后续的融资计划形成一定的支持。

浴火重生后的佳兆业，变得更健康、更成熟，也更稳健。

四、佳兆业新定位

做“城市公共服务商”

行业进入存量时代，利润空间被压缩，业绩高增长也很难持续，因此，房企如何寻找新的业绩、利润增长点？如何实现企业可持续发展？这是个棘手的战略问题。

目前来看，立足地产主航道，相关多元化发展是房企的可长久持续发展之路！如万科、龙湖、中国金茂等规模房企都在向城市服务运营商转变。而对佳兆业而言，结合自己未来继续以地产为主业，以城市公共服务多元化为特色，打造多业态、有机生长的城市服务产业集群，最终把佳兆业蜕变成为一家“城市公共服务商”！

具体而言

在地产开发领域，佳兆业是“地产全产业链”经营，即涵盖城市更新、住宅开发、商业运营、物业管理、酒店运营等；

而在非地产开发领域，佳兆业多元化布局，包括新科技、大健康、文体旅游、航运服务等等。

根据2017年年报，虽然目前佳兆业多元化业务收入相对地产开发业务规模较小——即非地产开发业务营收占比仅5%， 但这也很正常，整个地产行业转型皆是如此。

但不同的是，佳兆业目前旗下非地产开发业务已经拥有4个上市平台，这是少见的。

目前佳兆业旗下拥有近20个产业，几乎覆盖城市发展、经济结构转型及民生相关的大部分领域，包括旅游产业、酒店营运、餐饮、航海、医疗等等。而且各产业形成上下游生态链闭环并独立运营，相互之间还可产 生协同效应。

显然，围绕城市公共服务，佳兆业未来多元化布局，具有巨大想象空间！

小结

佳兆业，伴随1.5万亿货值的加速释放，昔日这个“旧改之王”，正在用业绩、利润的稳健上涨和多元化发展新空间，告诉世人，佳兆业，重回舞台中央！

END

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