深圳楼市近况如何？

7月二手房成交量再创佳绩：2024年7月全市二手住宅过户4573套，环比上涨10%，同比上涨102%。同时，深圳二手房过户量连续5个月保持在4000套左右。

成交量逐渐企稳，不过房价仍在波动下滑。

据乐有家研究中心统计，1年时间，无论是二手房的成交价还是挂牌价，每平米减少了1万元。其中，二手房价成交价正式跌破“6万元”，进入“5字头”。

可以说明，“以价换量”仍是楼市主旋律。

新房市场，其实也早已进“降价”时代。

2024年以来，除了少量核心新盘，如鸿荣源胤璇中心、海德园、中海深湾玖序等直接备案价出售外，深圳大部分的新盘都依赖“优惠促销”，85折优惠在当前市场上已经十分普遍。

除了直接优惠、渠道让利、送金送物业费等手段，还有部分新盘还叠加了新推房源下调备案价的方式，打出更低的价格来提高项目去化，以至有些新盘越卖越便宜。

9盘加推新品下调备案价

最高幅度近6000元/㎡

受楼市下行影响，区域之间、项目之间的分化愈发明显。

对体量较大项目而言，前期推出房源的去化情况是后期加推新品销售保证。

如果前批次房源去化不理想，难免会影响新一批房源的入市进度或价格。

据@搜狐焦点深圳 不完全统计，今年有9个项目加推（楼栋或二期）房源，在项目备案价上有一定幅度的“下调”。备案价下调幅度多在3000元/㎡，部分楼盘的幅度达到5000-6000元/㎡。

从下调备案价楼盘的开盘时间及区域来看，这些项目有以下几个特点：

⛳ 前期房源去化一般，为加速“以价换量”。

这是比较普遍的因素，是大部分项目碰到的问题，从上述统计来看，仅有少量项目上一批去化达到50%。

不少项目开盘超过1年去化率还不到30%，其中拾悦城楠园前两批房源加起来去化仅到27%，本批新品房源备案直接下调3500元/㎡；静安府三批房源已经下调两次，最新一批较首批房源，下调幅度达5000元/㎡。

⛳ 加推周期较长，从“牛市”跨到“熊市”。

如，光明花润里、坪山佳华沙湖广场。这两个项目在2022年的市场而言，价格不算太高。加推周期拉至近2年左右，市场行情完全不一样；

⛳ 项目体量较大，释放库存压力。

上表中有6个项目的供应房源量超千套。位于龙岗坪地的云璞花园，首批于去年年底入市，开盘叠加了高幅度，一千多套房源入市近10个月，去化量屈指可数。第二批备案价下调后，销售情况明显好转，虽然整体也不到2成。园山的绿海山河里首批入市房源量不大，而后期一次性推出上千套，显然去化压力陡增。

除了自身原因外，项目所处片区市场环境带来的影响也比较大。比如，位于沙井当前的楼市处于万丰海岸城瀚府、鸿荣源珈誉府两强相争的局面，其他项目的去化整体一般；龙华楼市卷王频出，秉承着“打不过就加入”原则，颐樾府、悦见和府下调新一批房源备案价确实是无奈之举。

理性看待新房“降价”

取消新房限价或是趋势？

面对房价波动下行，势必会加重市场观望情绪，同时也会引起已购房业主的心里不平衡。当前深圳新房市场的“降价”主要通过折扣优惠，根据规定，“降价”幅度不能超过15%，否则需要重新备案。

不过，就目前的市场环境而言，我们应该理性看待新房“降价”。

首先，市场供求关系会影响房价。截止到7月底，深圳新房库存495万㎡，以近6个月月均预售成交面积来计算，去化周期约22个月。虽然相比前两个月有所下降，但马上要迎来“金九银十”新房供应潮，去化不及时的话，难免会拔高库存。

其次，开发商的资金状况会影响其定价策略。如果开发商面临资金压力，可能会通过降价方式促销来回笼资金，缓解资金压力。开发商资金得以缓解才能有效“保交楼”。

当然，深圳新房市场目前比较稳定，很少甚至没有大幅降价来回笼资金的情况。

值得注意的是，近期多地陆续取消新房销售限价，包括郑州在内的多个城市宣布取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预(销)售许可备案手续。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，取消新房销售限价，有利有弊。积极影响在于，部分溢价较高的产品将不再受到价格管控的限制。这使得这些产品可以设定相对更高的售价，前提是其品质必须与所定价格相符合。对于房地产开发商而言，则可以更好地利用价格去进行促销和清理库存。不过，如果开发商降价幅度过大，会形成降价的预期和市场传闻其存在资金链过分紧张的预期，也会引致周边其他开发商的项目不得不降价。

目前尚未有一线城市跟进，就深圳而言，新出让的宅地已经取消可售限价指导，个人觉得短期内跟进取消新房销售限价的可定性不太大。

你觉得取消新房销售限价会是新趋势吗？欢迎评论留言。