三个月前，龙岗区南湾街道丹竹头村民、丹竹酒店业主沈先生应租客装修需求，前后8次向丹竹头社区工作站提出“小散”工程申请，均被退回，理由各不相同。

除了存在“地址不符”“姓名不符”“建筑面积与申报面积不符”等问题外，丹竹酒店还因拖欠近90万元物业管理费与丹竹头物业管理有限公司产生经济纠纷。为此，丹竹头物业管理有限公司发函丹竹头社区工作站要求在双方未理顺经济关系前暂停办理丹竹酒店所有业务审批、备案手续。

值得一提的是，这也成了丹竹头社区工作站退回沈先生申请的关键理由之一，在之后数次短信回复中被反复提及。

9月5日，沈先生第8次装修申请依然未获得通过，丹竹头社区工作站在回复中要求沈先生在妥善处理与股份公司的经济纠纷后，可重新提交新的装修申请。

华商律师事务所高级合伙人汤律师认为，物业服务纠纷与建设备案是两个法律关系，社区工作站无权以此为由拖延或拒绝备案。

广东晟典律师事务所高级合伙人、律师毛鹏同认为，从现有材料看，尚无法推断申请人欠缴物业管理费和装修申请未通过存在必然因果关系，但工作站以“基于股份公司的书面述求”为由暂不受理村民申请小散装修的行为，有可能涉嫌“行政不作为”。申请人可向上级主管部门提出申诉，或者通过行政诉讼方式，要求法院对工作站是否属于行政不行为进行司法裁决。

丹竹酒店位于红棉路与立信路交会处，周边都是清一色的自建房。

村民自建房申请装修屡次被拒

沈先生是龙岗区南湾街道丹竹头村土生土长的村民。据其介绍，上世纪九十年代初，其通过丹竹头股份公司购买了村西北角山地上一块土地，并于1992年取得建设用地规划许可证，2009年建起高9层、面积近4200平方米楼房一栋。因在外墙显著位置悬挂着丹竹酒店的牌子，村民皆称其“丹竹酒店”。“当时房子下面都是水沟，是我一点点运泥填平的。”沈先生回忆说。

2016年，沈先生将丹竹酒店进行装修并整体出租。但丹竹酒店的经营并不顺利，经历了二房东的官司和疫情，2021年沈先生才重新收回丹竹酒店使用权，但大部分房子都处于闲置状态。

丹竹酒店于1992年取得建设用地规划许可证，并于2009年建成。

2024年初，丹竹酒店1—3楼终于迎来了新客户。按照客户提出的装修需求，6月初，业主沈先生向丹竹头社区工作站（下称“工作站”）提交“小散”工程申请。

“小散”工程是指按规定无需办理或无法办理施工许可证的投资额在100万以下或者建筑面积在500平方米以下的小型建设工程（含土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程）。

南湾街道办工作人员告诉记者，目前“小散”项目的受理和审批由各个社区工作站负责。而沈先生此次申请的一、二楼装修面积共约400平方米，正好符合“小散”项目的申请范畴。

但令沈先生没想到的是，一连数次提交的申请都被工作站退回，理由却不尽相同。“一开始是地址不符，之后是面积不符，最近则是存在经济纠纷。”沈先生无奈地说。

从今年6月至今，为了稳住客户，沈先生四处奔走寻找能够证明丹竹酒店符合装修申请的条件和证明，并在这短短3个月时间内先后提交了8次申请。

9月5日，沈先生第8次提交申请，但依然未获得通过。

9月5日，沈先生再次提交了“小散”工程申请，第二天沈先生收到工作站的短信回复，依然是“备案未审核通过”。短信明确提出“我社区已经将情况上报街道办，依据丹竹头股份合作公司提出书面述求，以免激化双方矛盾，请双方协商解决……双方异议未解决前，社区暂不受理此备案申请”。

房屋建成十多年，被质疑土地来源不明

近十年，深圳经济高速发展，地处原关外的丹竹头村周边也发生了天翻地覆的变化，它也从原本无人问津的小山村蝶变成如今的四通八达、房屋林立的城中村，人口也从几百人的小村成长为7万人大村。沈先生的房屋也因此数次更名。

沈先生介绍，丹竹酒店以前登记的地址为丹竹头村铜鼓地120号，多年之后变更名为立信路76号。更让他没料到的是，地址前后更替竟成了丹竹酒店日后装修备案被退回的原因之一。

其实，这个问题早在2014年就有了解释，而给出解释的恰是工作站。在工作站出具的证明中提到，因为城市更新规划，原丹竹头铜鼓地的地块120号改为新地址丹竹头社区立信路76号，地块编号和房屋同属一个地址。

2014年，丹竹头社区工作站曾出证明说明丹竹酒店地址变更的缘由，彼时丹竹酒店尚未投入使用。

而在沈先生提供的《建设规划许可证》，亦可注明涉事地块丹竹酒店的所有人就是沈先生本人，这一点也得到了当地派出所的证实。

采访中，深圳市丹竹头股份合作公司（下称“股份公司”）则对丹竹酒店的地块来源的合法性提出质疑。该公司指出，涉事地块并非原村委安排给沈先生的宅基地用地，历史上原村委及经济发展公司（丹竹头股份合作公司前身）也没有和沈先生签订过土地买卖合同；

另外，经该公司与财务核实，2005年至2010年期间未查询到沈先生向原村委或股份合作公司支付过土地款的记录。就此，股份公司认为沈先生可能存在炒卖土地行为。

拖欠近90万物业费被停发分红，股份公司发函要求暂停办理丹竹酒店所有业务

在沈先生申请不断被退回的过程中，他的房子的历史问题也被逐个揪出。而在这几次退回的理由中，经济纠纷无疑是争议性最大的焦点。

而所谓的经济纠纷即是沈先生与丹竹头物业管理有限公司（下称“物业公司”）因为物业管理费的纠纷。由沈先生提供的一张简单的收费清单显示，从2016年至今，沈先生的丹竹酒店欠下物业管理费74.38万元，加上拖欠违约金14万元，一共欠费88.3965万元。

沈先生提供的物业费清单，共欠费近90万元。

“我从未听说过这里要收物业费，”沈先生解释，丹竹酒店为自有物业单栋自管，物业不在村里面，多年来房屋的卫生和管理都由其本人负责，未享受过物业公司提供的物业服务。沈先生再三确认，此前从没有人找过他要物业费。

据南都记者了解，沈先生和股份公司之间的经济纠纷由来已久。2023年2月28日，股份公司曾因沈先生拖欠管理费召开董事会和监事会，决议暂停发放其股份分红，以备抵扣其拖欠的物业管理费及滞纳金。同年5月，沈先生将股份公司告上法庭，要求股份公司撤销董事会、监事会决议，并恢复其股民分红的权益。

2023年11月14日，龙岗法院作出一审判决。龙岗法院认为因股份公司与物业管理处同为独立法人，拖欠物业费与股民分红并无冲突，法院支持沈先生作为股民应当获得股份公司的股份分红权利，要求股份公司按时发放分红。股份公司随即提起上诉。

2024年8月30日，深圳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。法院二审判定涉案的董事会决议和监事会决议无效；法院认为股东享有资产收益的权利，且是股东的基本权利，法院支持股民沈先生获得股份分红。目前，该判决已生效。至此，沈先生终于夺回属于自己的股份分红权益。

值得一提的是，在一审判决中，法院认为物业公司与股份公司系独立的法人，物业公司就沈先生欠物业管理费可通过诉讼的途径解决。

据物业公司一名负责人反映，早在2016年丹竹酒店启用之初，沈先生便知晓了物业管理费一事，并在多份文件上签字。其间，因沈先生一度欠费，管理处多次向其发出欠费催缴告知书，但均遭到沈先生拒签，“不签收，并不代表不知情”。

丹竹头物业管理有限公司2018年曾给沈先生发过催缴通知书，沈先生接收了。

但之后的催缴单其便不再签收。

该负责人还称，管理费的收费标准是按照物业公司与丹竹头社区居委会签订的物业服务合同约定收取，且收费标准已公示。村民如对费用有异议，可向管理处提出证明，管理处会考虑实际的经营状态作出减免，“而他从头到尾都没有给予任何说法，更不愿意坐下来沟通”。

“我们需要为全体股民负责。”该负责人表示。因股民沈先生存在恶意拖欠物业管理费的行为，公司董事会集体决议暂扣其分红款以备抵扣其所欠的物业管理费，“我们不是不发分红，而是暂扣”。

丹竹头股份合作公司曾发函工作站要求暂停办理丹竹酒店所有业务审批、备案手续。

同时，股份公司曾发函工作站要求在双方未理顺经济关系前暂停办理丹竹酒店所有业务审批、备案手续。而这也成了丹竹头社区工作站退回沈先生申请的关键理由之一，并在之后数次短信回复中被反复提及。

村民8次申请被拒后，社区工作站愿为双方搭建沟通平台

9月5日，沈先生第八次提交房屋小散工程申请，次日得到的回复依然是退回，工作站要求沈先生在妥善处理好与股份公司及物业公司的经济纠纷之后再提交相关申请材料，并表示工作站愿意为双方搭建沟通平台。

很显然，在这几次的审核过程中，工作站采纳了物业公司的意见建议，谨慎退回了沈先生的备案申请。

如今的丹竹酒店破烂不堪。

9月6日，南都记者来到了涉事的房屋，它矗立在红棉路与立信路交会处。“丹竹酒店”几个大红字像是被随意粘在外墙两侧，显得极为突兀。走近看到，一楼多个门店废置，地面上、玻璃门上尽是尘土，丹竹酒店大堂也鲜有人进出，整栋大楼从里到外都透出颓废的气息。“现在整栋楼都处于闲置状态，酒店也没人入住，随时都可能倒闭关门。”沈先生说。而由于装修申请迟迟下不来，新的租客也准备结束合约撤离。

“我们多次邀请他来公司谈，但是他都没有来。”股份公司一名负责人透露，由于沈先生平日并不居住在村里，所以股份公司工作人员也没办法上门沟通。

而丹竹头社区工作站副站长刘聪在采访中一再表示，村民有需要，他们随时准备为双方搭建沟通平台，只要条件符合，工作站会第一时间通过申请，并不存在故意刁难村民一说。“工作站大门永远为村民开着，但他一次都没有来过。”刘聪说。

律师意见：工作站基于物业公司诉求不受理村民申请，可能涉嫌“行政不作为”

华商律师事务所高级合伙人汤律师认为，根据深圳市住房和建设局发布的关于小散工程的法规规定，小型工程施工无须办理施工许可证，由所在街道办事处具体承担备案服务职责。备案受理单位仅对提交的材料进行形式审查，对不符合备案规定的应当一次性告知。沈先生申请小散工程备案多次被拒，可通过复议诉讼等方式要求职能部门履职。物业服务纠纷与建设备案是两个法律关系，社区工作站无权以此为由拖延或拒绝备案。

广东晟典律师事务所高级合伙人、律师毛鹏认为，首先，从现有材料看，不能判断工作站没有受理并审批是因为申请人拖欠物业费。尚无法推断申请人欠缴物业管理费和装修申请未通过存在必然因果关系。其次，从工作站回复信息看，工作站确认是基于股份公司的书面诉求暂停受理。但“基于股份公司的书面诉求”这个理由，是否合理，可能存在问题。如果工作站上述暂停受理的理由，缺乏法律法规或政策依据，则工作站以“基于股份公司的书面请求”暂停受理，理由不充分，涉嫌行政不作为。

毛鹏认为，如果申请人对工作站作出的暂停受理的理由有异议，可以向上级主管部门提出申诉，或者通过行政诉讼方式，要求法院对工作站是否涉嫌行政不作为进行司法裁决。

来源：南方都市报

编辑：陈文才