摘要

2月1日，今年为止深圳仅有的4宗居住用地拍卖在深圳土地交易房产中心挂牌成交，其中3宗“只租不售”的土地由市人才安居集团竞得，另外1宗五年内限售地块由中海地产竞得。

在居住用地招牌挂日益稀缺的时代，深圳市政府如此大力度一下推出4宗地块，而且统一的都是非“常规”商品房用地，这是从何而来？又向市场释放了何种信号？

前启

冰冻三尺非一日之寒，上述新闻看似平地一惊雷，实则是国家房产租赁发展战略体现，自从2016年国家首提发展住房租赁市场以来，国家和深圳市政府相继出台多项住房租售发展政策措施，下面就国家、深圳市政府的相关政策进行梳理。

以此同时，全国各大城市相继推出自持用地、只租不售用地招拍挂，落实国家发展住房租赁市场战略，积极探索“房子是用来住的、不是用来炒的”市场化发展道路。

后示

春江水暖鸭先知，土地拍卖市场向来是房产市场的风向标。1987年12月，新中国土地拍卖排名前列槌--东晓花园开启了我国房地产招拍挂历史先河。现如今，这次土地招拍挂引起了市场的重大反响，一叶知秋，这几槌奠定深圳房地产市场的后市发展基调。

存量房时代。在居住地块招拍挂只租不售和限售的情况下，新房供应量将日益稀少。据焦点网数据，2017年全年深圳二手房73830套，深圳新房全年总成交是46568套，二手房交易比超过6成，继续保持连续多年的强占比优势，进一步巩固了二手房市场交易地位，存量挖掘成为深圳房产市场主流。存量房时代，房产运营、租赁、物业及相关增值服务、金融衍生品等是未来深圳房产市场的争夺焦点所在。

租赁时代。存量挖掘时代下，随着“租售并举”战略的推进，住房租赁业务是我国楼市未来的生力军。据链家研究院数据，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。深圳作为我国最年轻的城市，全市人口平均年龄32.5岁，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。租赁平台合屋和数据显示，目前全市的长租公寓运营商已接近100家，长租公寓的数量约为10万间。

住房时代。2016年中央经济工作会议中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，到2017年10月正式写入十九大报告，住房回归居住属性，在可预见的将来，政府将采取各种措施，坚决遏制投机性房地产的进一步蔓延，促使房价向符合价值的方向合理回归。和之前不断天价地不断刷新局面不同，本次深圳市政府从土地供应上落脚，实行源头控制，遏制新房领涨趋势，码定房价稳定节拍器，有效防范系统风险，抑制房地产泡沫，防止房价大起大落，为成功实现房产市场软着陆奠定坚实的基础。深圳房产市场作为我国住房市场的试验田和风向标，未来将在“房子是用来住的”道路探索、模式构建等方面继续引领全国房产市场。

后开发时代。经过这两年全国房地产普遍繁荣和国家去库存目标的顺利完成，土地资源日益稀缺，业界普遍达成共识，我国房地产进入下半场，后开发时代即服务时代到来。地产大佬冯伦提出后开发时代四个特点：一是产品变得越来越复杂，二是营运能力尤其核心，三是财务能力变成了竞争力，四是地产商需具备讲述空间故事的能力。在后开发时代，核心产品由房子到服务转变，地产商从开发商向服务商转变,万科、万达、绿城等开发商在服务时代已抢先布局。同时，短平快时代不再，资金沉淀不断加大，进一步考验地产商的资金能力，行业洗牌在所能免，行业TOP市场份额会进一步扩张，大者越大、强者恒强的时代到来。（国策深圳 贝春恒）