4/6号线双地铁+九方Mall 揭秘“红山夹心饼”安宏基天曜

楼盘名称：安宏基天曜（威华工业区更新单元）

项目位置：龙华新区大道与中梅路交汇处

占地面积：18405.3m²

建筑面积：157977.9m²

开发商：深圳市安宏基房地产开发有限公司（曾开发过龙华大浪的悠山美地家园）

楼栋数：3栋住宅，1栋写字楼，1栋保障房                                                                    

总户数：394户（2梯2户、3梯5户）

容积率：5.56

产品户型：104-185平住宅

产权年限：70年

一、项目概况

1、地理位置

安宏基天曜是威华工业区旧改项目，位于龙华新区大道和中梅路交汇处，被华业玫瑰四季1期和2期夹在中间，对面就是龙光玖钻，网友戏称它是“红山夹心饼”。从现场来看，该项目容积率略高，与周边小区的楼间距比较紧凑。

*安宏基天曜位置图

2、产品信息

安宏基天曜位于龙华红山片区，距红山地铁站约600米，项目周边由次新房住宅小区、幼儿园、学校、购物中心组成，还有在建中的商务综合体，整体环境比较宜居，市政配套完善。

小区共有5栋高层，包含3栋普通商品住宅，1栋保障房和1栋写字楼。其中，B/C/D栋住宅为37-38层，约120米高，2梯2户、3梯5户结构；E栋保障房32层，约99米高；写字楼33层，约150米高。

目前，项目已开通电话咨询，预计今年8月开放营销中心，10月份开盘，推出建面约104-185平大户型住宅，具体入市时间和价格待定。

*安宏基天曜楼座示意图

3、施工进度

资料显示，项目占地面积约22540m²，总建筑面积约16万m²，集住宅、商务公寓、公共服务配套于一体。从工地现场来看，目前A/B/C栋进度较快，已建至地上20层左右，D/E栋建至地上10层左右，预计今年下半年可封顶。

*安宏基天曜8月施工进度图

二、周边环境

1、交通条件

距离4号线红山站约600米，2020年6号线开通后，可在此站换乘去往石岩、光明、松岗；与深圳北站交通枢纽一站之隔，换乘5号线可前往宝中、前海、罗湖、西丽，地铁和高铁出行十分便捷。项目附近布局了新区大道、龙华人民路、腾龙路等主干道，以及市政快速路福龙路，自驾去往福田市区方便。

*安宏基天曜周边交通情况

由于龙华片区居住人口集中，每天早晚高峰期的4号线都拥挤不堪。6号线起于深圳北，在龙华段的走向与4号线基本重合，所以分流作用不明显。另外，项目靠近4号线地铁轨道、主干道，附近又是公交站，可能产生一定的噪音干扰。

*深圳地铁6号线规划线路图

2、学区划分

项目西侧就有一所幼儿园，即阳光花华业玫瑰幼儿园，步行5分钟可达，小学和初中学区都处在龙华区实验学校的单校划片范围内，同时也在民顺小学、民治中学、深圳高级中学北校区的大学区范围内。

龙华区实验学校距离项目仅500米，小孩就近上学也比较方便，而且选报单校划片学区内的学校，积分要比选报大学区范围内的其他学校要多出5分。尤其，今年龙华深圳北学校已经成为片区学位最为紧张的学校，一类生源都在拼积分了，所以5分的优势还是很大的。

*安宏基天曜学区划分

龙华区实验学校原名上塘学校，是一所区属九年一贯制学校，而深圳高级中学北校区是市属且自带名校集团光环，从民间认可度和学区内二手房价格来看，后者的人气高于前者。但是，由于两所都是新学校，还没有出现直观的中考升学率数据对比。

3、商业配套

安宏基天曜毗邻红山商圈和北站商圈，基本的街区体验和商业配套齐全，日常生活和购物需求都能满足。目前，周边已布局多个shopping mall，比如深圳北站的缤果空间，红山的九方购物中心，白石龙的COCO CITY，以及在建中的龙光玖钻商务综合体、红山6979等。

圈圈实地踩盘时发现，项目附近就是中国海油加油站、龙塘路垃圾转运站，一路之隔都能闻到刺鼻的气味，目前暂不知道会不会搬迁。

*安宏基天曜周边配套

4、周边房价

安宏基天曜位于龙华红山片区，周边基本都是2010年后落成的次新房，由于项目主推大户型产品，圈圈选取了周边二手房小区的大户型房源，当前的挂牌单价区间是58000-88000元/平，整体参考均价约是70000元/平。

2018年以来，龙华片区有2个新房住宅项目入市，一个是白石龙的新彩苑（体量小，含部分保障房）单价65000元/平，另一个是金亨利瑜璟苑（深高北校区）均价78000元/平。在地段属性和位置上，项目和华业玫瑰四季花园比较类似，1期二手房挂牌均价约72000元/平。因此，圈圈推测，在新房限价的环境下，安宏基天曜届时开盘价格应该在新彩苑（65000元/平）和华业玫瑰四季1期二手房（72000元/平）之间。

三、圈圈点评

【项目卖点】

1、临近4/6号线红山站，一站可达深圳北，临近多条主干道，自驾、地铁、高铁出行便捷。

2、周边以次新房住宅、学校、购物中心为主，生活配套较完善，加上在建中的龙华两馆、红山6979，龙光玖钻商务综合体，整体环境和区域价值将进一步提升。

3、在龙华红山这样的优越地段，新开发的楼盘比较少，相比后续小规模的项目，仍具有一定的社区优势。

【项目劣势】

1、主推100平以上的大户型住宅，由于红山片区的房价已经冲高，大户型的总价自然更高，那就得面向改善型需求的购房者，但是社区不大、容积率偏高，环境又比较一般。

2、项目前有中国海油加油站，后有龙塘路垃圾转运站, 而且还规划了公交首末站点，低楼层单位或产生噪音和气味影响，居住体验感上略有遗憾。