楼市上行期，“名校”、“现房”......，一个楼盘但凡拥有其中一个属性，都是吹嘘的资本；

但在楼市下行期，这些优势统统都没有“降价”来得管用，低价才是真诚的必杀技。

这种情况就发生在了龙华某个现房新盘上。

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降价后，龙华“深中”学区房

从1年卖7套→1天卖7套？

近期，2021年拿证入市的龙华一手住宅万福花园又“高调”了起来。

项目一张张大红喜报刷屏各大社交平台，有人调侃到，以前是一年卖7套，现在是一天卖7套，开发商终于熬出头了。

图源丨网络

据中介朋友透露，该项目自今年5月份划进了“深中龙华”学区后，咨询量就多了起来。近期成交的多，一方面可能是佣金给得高有3.5%，同行更愿意推；另一方面则是楼盘折扣下得也猛，明面上直接打了85折，部分特价房源单价还卷到了4字头。

熟悉楼市的朋友都知道，万福花园也是曾经众多“捂盘王”之一，项目1991年批地后，直到2021年才正式面市，足足“捂”了30年。

2021年12月，项目1599套房源备案，以84-118㎡的刚需户型为主，均价6.97万/㎡，但开盘当天仅卖了20来套。

“价格太高了，当时开发商也不给代理，所以卖得不太好”了解内情的中介朋友透露到。

开盘半个月后，虽立马启动了代理，但佣金和折扣都给得比较低，因此去化效果也不大。

截至今年5月12日，也即深中龙华学区划分方案刚出来时，万福花园仅网签了42套房源。

“名校”不是万能药，尤其是当前的市场，开发商也意识到了这一点，因此价格上再下了“猛药”，折后均价卷到5.8万/㎡，部分房源单价直接降至4字头，像79㎡总价最低385万。

价格的刺激，名校的加持，这才有了喜报上的数据。但喜报存不存在水份，就得继续观望了，可查询的是，9月5日项目显示网签住宅为53套，备案进度3.31%。

02

名校学区房价格重塑

有盘一年降价超1.6万元/㎡

“名校”不是万能药，这句话放到二手市场同样也适用。

当新房在卷折扣的同时，二手房何尝不是在自砍一刀。据乐有家研究中心统计，8月全市二手房平均成交价格为5.90万元/㎡，同比去年房价跌了1.04万元/㎡。

房价下调几乎没有房源可以幸免，名校学区房也一样。

以龙华深高北学区为例，次新小区莱蒙水榭春天五期约75㎡左右的2房户型，在去年中楼层能卖到9.42万元/㎡，今年高楼层的成交价仅7.80万元/㎡，一年时间跌了超1.6万元/㎡。

图源丨行舟深房

而学区内以高实用率闻名的金亨利首府，价格的波动性则相对较小。

143㎡的5房户型，去年4月份中楼层的成交价是11.8万元/㎡，而今年7月成交了一套，价格是11.05万元/㎡，微跌了近7500元/㎡。

图源丨行舟深房

宝安的宝中学区来看，次新小区勤诚达22世纪一期，去年6月份88㎡户型，低楼层朝西户型成交价11.93万元/㎡，今年中楼层东南向仅10.53万元/㎡，一年跌了1.4万元/㎡。

图源丨小鹿选房

而原关内的四大名校学区房，也同样难逃下跌的趋势。

以深中本部学区为例，02年建成的小区嘉湖新都，31㎡的中楼层房源，去年5月成交单价11.13万元/㎡，今年则滑落至了9.63万元/㎡，一年多时间跌了1.5万元/㎡。

图源丨行舟深房

可以看到，深圳各种学区“神盘”也走下了神坛，过去3年中，部分名校学区房甚至还因为价格跳水屡次登上热搜。

“名校”也无法支撑起被透支的房价，这是越来越多人所认可的观点，也正因如此，名校学区房也进行了价格重塑，挂牌价和成交价都逐渐回归理性。