深圳楼市卷王，非龙华莫属，要说龙华哪个板块的受追捧，莫过于深高北学区、红山板块，现阶段无论在城市配套还是房价上，红山在龙华范围内遥遥领先。

该板块内又一个新盘即将入市-众福红山印（备案名：众福雅苑）已经获批预售证，并发布开盘公告及优惠方案。项目共推出183套房源，主力户型是建面约79-101㎡，另有少量110-243㎡较大面积产品，主力产品备案单价约7.47-8.4万/㎡，整体均价约7.8万/㎡，主力产品总价约596-850万/套。

项目于11月2日开始I深圳诚意登记，计划11月8日公证选房，开盘折扣为99*99折，并且送简装修交付（宣称装修标准为2500元/㎡，具体且看购房合同怎么约定了。）

众福红山印的价格放在板块内有一定的倒挂优势。片区内上一个推出的新盘是中海学仕里，其备案价约8.2万/㎡，相较之下有近4000元/㎡的价差。

对比周边二手房来看，隔壁“神盘”金亨利瑜璟苑的参考价在9.05万/㎡，真实成交价在10万+/㎡，周边还有水榭5、汇龙名苑等多小区板块内高价小区

除了价格，“深高北”学区光环也是项目的一大卖点。不过，目前龙龙华实行大学区学校积分入学，分为单片区和大学区。冲着学位而来的购房者要综合考虑自身情况，具体的入学划分还需看当年的区教育局公示。

此外，众福红山印所处的红山板块是现阶段龙华生活配套齐全且高品质区域，属于龙华的核心区域，片区及周边有商业及市政配套有龙华四馆、红山6979、龙华天虹购物中心等；地铁步行距有4/6号线红山站，不过距离约1公里，步行距离稍远，未来项目周边最近的地铁站或为规划中的地铁27号线宝民站。

不过对于众福红山印而言，除了价格、地段优势，回到项目本身，就没那么抗打了，比如小体量社区的居住舒适度、小开发商缺乏一定的开发经验、产品细节设计等问题，我们一起来看看。

1、小开发商开发，品质及品牌价值或没有保证。

众福红山印的开发商是深圳市绍隆樟置业有限公司、深圳市绍隆置业有限公司，两者都成立于2016年，两个家公司名称仅一字之差，可见两者关系紧密。从企查查可看出，两家公司法人原为同一人，在短时间内变更，

深圳市绍隆樟置业有限公司母公司是深圳市民治樟坑股份合作公司，“樟坑股份”成立于1994年，股权构成为樟坑村委合作股和樟坑村民募集股，是比较典型的村委制企业。

而深圳市绍隆置业有限公司则由两位自然人出资组建。

可见，项目开发商的开发经验有限，整体品质或难以保证。

2、项目呈L型沿两条道路分布。

众福红山印位于民宝路和龙华大道交汇处西南角，项目西侧是金亨利1期，北侧隔民宝路是南源新村，在项目的南侧有一处中石化的加油站及待开发地块。

未来如果待开发地块施工，多少会对项目有一定噪声、粉尘影响；而加油站，则是有一定的空气污染。

3、小体量社区，仅183套可售房源。

众福红山印项目总占面仅6000㎡，总建面约3.3万，容积率3，规划2栋26层的高层楼体，总户数共186户，可售套数183套。

具体规划数据如下，车位比数据较为可观，超过1:1。物业则是鸿荣源物业，物业管理费5.98元/㎡/月。

4、主入户大门略显简陋。

小区规模较小，人行主入口同时也是消防车出入口，居住后，搬运类或者其他车辆需要进出或许都将通过这个路口。

从项目的总平面图中，可以看出人行通道不会太宽敞（具体尺寸可看开发商公示或者现场感受）。

*总平面图截图

5、小区几乎没有社区花园，活动空间基本就靠架空层。

联系上图的人行主入口通到小区内后，直通楼栋入户，消防通道则连接了小区地下车库的车行出入口。

*现场沙盘示意图

不过，在众福红山印的宣传单页上显示规划有社区园-“港式轻奢园林”，在营销中心的沙盘上没有体现。

*图源于项目宣传笔记

6、户型通过“偷”阳台、飘窗面积来拔高“使用率”。

众福红山印的大阳台、大飘窗让人印象深刻，其中飘窗的进深尺寸达到70公分，显得更有空间感。

下图分别是建面约79㎡、88㎡、89㎡、100㎡的户型图，从户型图上的色块部分个可以看出，产品的阳台进深普遍较深，而客厅比较浅，后续通过“挪动”阳台飘窗来实现扩大客厅空间。不过项目现场的交付标准是按户型图，并且项目带简装交付，后续能否“挪动”还存疑。如果在不违规改变阳台功能的前提下，客厅使用空间着实让人糟心。

当然，有意向的购房者可以注意购房合同上的交付条款。

建面约79㎡ 3房2厅1卫

建面约88㎡ 3房2厅2卫

建面约89㎡ 3房2厅2卫

建面约100㎡ 4房2厅2卫

跟业内朋友看完样板间后，TA总结到：这个项目就是很典型的小开发商产品，小社区中户型使用空间给你拉满，但装修品味一言难尽、产品设计对业主生活的细节毫不在意。

综上，个人觉得，众福红山印优缺点非常明显的一个项目，如果想博深高北学区优势、地段优势，这个价格在片区确实少见（低价总有低价的理由）；如果更注重生活品质，现阶段在龙华可选择性太多，可多看多选。