深圳楼市不比以前了。

2007年，华润置地60亿，拿下了深圳南山大冲村旧改，

2014年10月，华润城润府1期首次开盘，均价4.75万/平，3小时售罄；

2015年12月，华润城润府2期开盘，均价8.5万/平，依然成为“日光盘”；

2018年6月，华润城润府3期入市，均价8.55万/平，在首次启动公证摇号、公证选房后，当天房源售罄；

2020年11月，华润城润玺一期开盘，均价13.1万/平，1171套房源最终有效诚意登记客户达到9690批，冻结资金高达339.05亿元，开盘后13个小时，1171套房源全部售罄，实现销售额196亿，润玺一期也将当年深圳楼市的“打新热”推至高潮。

2021年12月，华润城润玺二期进行线上选房，均价13.2万/平，1024套房源共有1486批客户，千人选房17小时后，整体去化约9成，华润方表示，仍有少量120平米房源剩余。

一年时间，从“万人摇”到未售罄，并非华润城这个项目的价值不再，而是深圳楼市在炒作之风过后逐渐归于理性的真实写照。

因此，今年以来深圳楼市的“冷热分化”行情也自然持续到了最后一个月，豪宅如华润城尚且如此，刚需新盘市场更是早已“内卷”得厉害。

11月底，位于深圳“网红区域”光明区的中信凯旋君庭获批预售发布销售方案，并于12月1日开始意向客户登记。

12月3日，该楼盘公布入围的意向登记并完成保证金冻结客户，167套住宅仅有47批认筹客户。

12月5日，中信凯旋君庭开盘入市，带装修均价约5.18万/平，有监控数据显示，该楼盘开盘当天卖出约20套，去化率11.98％。

业内人士指出，中信凯旋君庭，也成为了2021年开盘去化率较低的光明区新盘。

据不完全统计，今年以来光明已有12个新盘入市，除了有五个楼盘当天日光，其他的项目如勤诚达正大城、云科府等也有五成以上去化率。

此次中信凯旋君庭的开盘去化率，甚至比不上同样位于光明、开盘当天就打92折、仅卖出47套房源的龙光玖瑞府。

另有消息称，由于开盘不利，中信凯旋君庭在继续打折促销的同时，已于近日启动深圳楼市多年未见的“首付分期”手段——即购房者无须在签约后7天内交齐首付款，首付款可分成3期交齐：在签约后15天内交总房款的10%，2个月后再交10%，3个月后再交10%的活动。

在中信凯旋君庭的官方公众号上，也可以看到项目大打“首期仅42万起”的促销海报，也就是一成首付，甚至还推出了“周末看房到访、麦当劳免费任吃”的迷之操作。

有业内人士表示，“首付分期”的卖房方式，近几年来在购买力较强的深圳已经很少听闻，即便是下半年有一两个位于东部龙岗的楼盘曾推出过，但也是用于项目尾盘清盘清货的阶段，像中信凯旋君庭这样在刚开盘后就启动“首付分期”卖房，说明项目的蓄客和销售情况有可能要更差，并且该业内人士指出，当下深圳楼市已经分化严重，购房者也趋于理性，看似越吸引的促销，实际上购房者也能一眼识破，有可能形成营销反效果。

监控数据指出，中信凯旋君庭开盘去化率走低，购房者所反映的抵触因素主要来自三个方面：

排名前列是“价格不占优势”，据了解项目周边目前无二手小区，可做价格对比的仅有一路之隔的云科府项目，但云科府于今年8月份开盘，同样带精装的均价约5万/平，低于中信项目，并且云科府至今也仍未清盘；

第二是“产品本身体量小”，实际上中信凯旋君庭项目仅有一栋住宅可对外出售，车位比尽管达到1：1，但是属于住宅、商业共用的总车位数，实际的车位比要比较低；

第三是“交通不便”，项目距离6号线“中山大学站”离项目近一公里，步行时间十几分钟。

在刚刚过去的11月，光明区的新房住宅成交面积8.03万平，占比14.4%，仅次于宝安区位列全市第二，中信凯旋君庭此次采取“首付分期”，或许也是在项目硬实力不足、开盘去化败北之后的无奈之举。

四季度以来，无论是北上广深，都陆续有楼盘花样促销卖房，一方面是因为房地产市场整体走势未回暖，另一方面也与房企所面临的资金压力有直接关系。

为刺激销售年末抢收，实际上已有多个城市有媒体报道过“首付分期”的情况，首付比例较低只要像深圳中信凯旋君庭一样的10%，有些城市甚至几万元就能下订一套大三房。而为了让首付不足的客户买房，有的开发商还会主动提供“首付贷”。

走出深圳、或是回到七八年前的深圳，“低首付”确实不是什么新鲜事物。

换句话说，就是分期再分期，购房者先按照一定的比例支付部分首付款并签订合同，然后在和开发商约定的一定期限内，将剩余首付款尾款补齐。当然，虽然可以给予一定期限的分期，但只有购房者将全部首付款都付齐，才能进行网签和向银行申请按揭贷款。

中原地产首席分析师张大伟近日也对“首付分期”情况进行过相关分析，其指出，如果只是给客户更长的首付筹款时间，并不算违规。但如果给客户借款、贷款，或者首付大额返现，在明知实际首付款低于规定的较低比例的情况下，还向银行申请按揭贷款，就可能涉嫌“骗贷”。

也就是低首付常用的另一种操作方式，在购房者支付部分首付款后，开发商以“垫付”的方式，替购房者垫付剩余首付款，此后购房者在约定时间内，再将剩余首付款还给开发商。

当下，“购房款首付来源”已是深圳楼市运行中很重要的审查内容，也是深圳严防代持炒房、对首付款来源严查的一个环节。

但仍有业内人士提醒，无论是分期还是垫付，开发商“低首付”卖房，是在打政策“擦边球”，有可能会带来楼市非理性投资的增加，也不建议购房者采用此种方式购房。

来源：网易房产