历时3年,万科在城市中心造了一座城!

楼市头条 2020-10-23 21:26:43
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前苏联美学家鲍列夫说:人们习惯于把房子称作世界的编年史;当歌曲和传说都已沉寂,已无人和东西能使人们回想一去不返的古代民族时,只有建筑还在说话。在“石头”的篇页上记载着人类历史的时代。弹指一挥间,深圳已度过了其40岁的生日。这40年,既是城市的胜利,也是参与者的胜利:短短40年间,一座朝气蓬勃的城市已

前苏联美学家鲍列夫说:人们习惯于把房子称作世界的编年史;当歌曲和传说都已沉寂,已无人和东西能使人们回想一去不返的古代民族时,只有建筑还在说话。在“石头”的篇页上记载着人类历史的时代。弹指一挥间,深圳已度过了其40岁的生日。这40年,既是城市的胜利,也是参与者的胜利:短短40年间,一座朝气蓬勃的城市已展现在世人面前,这是世界城市发展史上从没有过的。如果梳理这期间较大的变化和兑现,不得不提到的就是龙华。2020年,龙华的房价终于匹配上了“城市中心”的名号:目前一手的金茂府、玖悦台已迈过10万大关,2009年以1万元/平入市的万科金域华府一期,当下较高挂牌价已超过10万。(数据来源:链家)10年10倍!40年后的今天,虽然城市能级不可同日可语,不过类似龙华这种“火箭式”的城市发展方式,的确太需要想象力!很多人问,10年10倍奇迹的龙华是怎么发展起来的?其实,建筑物是研究历史的生动素材,因为房子代表着城市进化的生命线。要追溯龙华快速崛起的秘密,就离不开一家开发商:万科。归结万科这些年在龙华做的事比较复杂,但有一点却是十分明确的:万科正在以一种自有的形式造城!01.万科,一个龙华绕不开的名字——

跟所有的21世纪初呼啸而起的城市区域一样,龙华走过的是一条从小到大、聚沙成塔的艰辛道路。

过去的“睡城”、福田北,再到如今的“城市中心”片区,龙华只用了十年。

十年前,它是厂房林立、布局混乱、尘土飞杨的城乡结合部,被人戏谑为“睡城”;2017年,它摇身变为龙华区,从“福田后花园”变成了“深圳北中心”、深圳地理中心发展中轴实现价值兑现。

2019年,较新版《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》出台,文件里龙华首次被官方纳入深圳的城市中心体系,同大前海中心、福田-罗湖中心共同构成未来15年整个深圳市重点建设发展的少有“都市核心区”。

图片来源于网络

从这段话里,你读到了什么?又读懂了什么?

大家都知道,福田-罗湖中心代表着深圳过去40年的骄傲与荣光,但它毕竟在慢慢老去,至少在面对未来时,它的想象力是不够的。

那代表深圳未来的是什么?

大前海就不用说了,除各种利好加持,不断攀升的房价就是证明。

相对于名气在外的大前海而言,有着“城市中心”之称的龙华则低调很多。

但低调并不代表没实力:和大前海一样,龙华的过去—现在与未来,都在验证一句话:今天你爱理不理,明天让你高攀不起。

与地位不断跃升的是,龙华楼市也在渐渐“豪宅化”。

红山的深高北学位房,如金亨利首府挂牌价格已经去到15.5万元/平、莱蒙水榭春天6期挂牌价格也已经到了13.5万元/平;

图片来源:链家

再如上塘龙华金茂府附近的中海锦城目前链家挂牌价已经到了11万元/平;

图片来源:链家

看到了吗?弹指间十年间,龙华完成了真正意义上历史地位的“蝶变”。

另一组数据显示,这期间龙华的经济总量从2012年的1233亿元,上升到2019年底的2510亿元,增长率达到了203%。(数据来源:深圳统计局)

如何理解这一变化?

这两年,龙华的GDP涨幅已经超越福田、总量超过罗湖!

历史的前进往往充满激荡和疑惑,当细水汇聚成奔流,人们才能回溯着找到一切的源头。

而谈论龙华的现在,不得不回顾的是龙华的过去。

龙华近些年的发展路径其实一目了然:

排名前列级是发展深圳北站附近范围;

第二级是以深圳北站为核心外溢的圈层范围;

这个过程里,离不开四个字:深圳北站

深圳北站效果图,图片来源于网络

交通,城市形成的力。

经济学家对产业布局有个经典理论,即交通条件是影响产业区位选择和产业布局及调整的重要因素。而近现代城市多是随铁路运输发展壮大起来的,这里面又有主要枢纽、次要枢纽、专业性枢纽和一般枢纽城市之分。

显而易见的是,深圳北站是深圳重要的交通枢纽。

2007年,深圳市规模较大、接驳功能最为齐全、客流量较大的大型综合铁路枢纽深圳北站开工建设;

当年的深圳北站的规划,并没有在楼市掀起过长时间的波浪。

到了2008年,随着万科打造了万科金域华府这一标杆性楼盘的入市,才引发了市场对于深圳北站片区价值的讨论热度。2009年,万科金域华府一期入市,均价约1万元/平。(数据来源:链家)

随着万科的强势进入龙华,众多房企跟随进入给了龙华发展的机遇。

2010年4月,万科金域华府推出南区最后一批产品,高层价格已经卖到2.6-3万元/平,南区别墅单价3.9-7.1万元/平。(数据来源:链家)当时大家都觉得很不可思议,面对两年房价200%的涨幅,深圳人都觉得这个价格已经到达高点,即将开始下落。

而如今,目前链家显示这个楼盘的均价在9.64万元/平,较高挂牌均价接近15万元/平,涨了12倍。 

图片来源:链家

那个充满不确定性的21世纪初,万科的进入的几乎是给了龙华所有的开发商和购房者一剂强心针,那些最早跟随买入的老业主,房子大都增值1000万以上。

2011年12月26日,深圳北站正式投入使用。

深圳北站实景图,图片来源于网络

随着北站的利好迸发,龙华从房产价值凸显的时代,进化到了价值兑现的阶段。这个阶段,深圳北站开始思考更多的功能属性,比如商务区。

2016年,深圳万科携手深圳地铁打造的龙华万科HBC汇隆中心的入市开启了龙华商务时代的新里程。

万科HBC汇隆中心作为北站商务核心区最中心的排名前列入市商务类产品,项目集龙华约200米地标式甲级写字楼、LOFT、商业为一体,实现了城市资源、政策资源、产业资源的互通互联,这场关于北站商务价值的“宴席终于掀开了罩子”。

万科HBC汇隆中心效果图,图片来源于网络

接下来的龙华要如何发展?

2017年,万科重回龙华,综合体大城定义新的生活方式。

至此,龙华渐入深圳“城市中心时代”。

02.万科8年荣归龙华,3年3次升级的造城逻辑!——

老的故事总会讲完,而新的故事正悄然开始。

随着深圳多中心战略部署的渐成,龙华作为城市副中心【来源:深圳市城市总体规划(2016-2035年)】的内部发展格局也已经成型:首先是一级圈层深圳北站商务中心片区已经初具模型;下一步将是二级圈层以深圳北站为核心外溢的范围开始持续发力。

显然,在城市格局变化中,龙华与福田的边界正在消失。

这个边界,首当其冲的必然是扼守关口,市域交通四通八达的梅林关:这里是连接龙华片区和原特区内的主要通道之一,却因旧改迟迟没有兑现价值。

梅林关实景图,图片来源于网络

2015年3月,国土局公示将“梅林关旧改”列入《2015年深圳市城市更新单元计划排名前列批计划》,是当时审批通过的较大规模旧改项目。拆除重建用地面积为13.13万平方米,更新方向为居住和商业等功能。2017年10月,深国际与万科集团签署龙华区梅林关城市更新项目代建合同,项目逐渐浮现于大家眼前。

万科8年荣归龙华选址梅林关,不止为造房子。

如果将这3年来万科在梅林关涉及到的方方面面工作拆分开来看,涉及到的庞大版图几乎可以断定:万科是在造城。这样的变化,用图片直观来看更为清晰。

2017,深国际万科和风轩的地块是这样的:

深国际万科和风轩实景图

是这样的:

深国际万科和风轩实景图

还是这样的:

深国际万科和风轩实景图

几年过去了,再看昔日的这片尘土飞杨的工地已经完成蜕变。万科构造的天际线组成了龙华梅林关一道靓丽的风景线,远望着它,扑面而来的,是带着“自有的天地”的建筑美感与大城气韵之间的碰撞。

深国际万科和风轩实景图

判定一个建筑,或许可以只看一面。

而了解一个项目乃至城市的构造,还须关注它的每一面。

万科所缔造的大城风貌亦是如此。

深国际万科和风轩的入市取得了初步的成功之后,2019年,深国际万科和雅轩开始第二次升级——进阶生活,以对外的美好场景规划和对内的万科梦享家2.0的全新生活理念出发,打造出符合当下人民美好生活需求的城市理想升级之作。

深国际万科和风轩实景图

三个月售罄683套住宅,深国际万科和雅轩引领高知人群的进阶生活。(数据来源:深圳房地产信息网)

这个过程里,万科对造「城」的理解又逐步加深了:

真正意义的造城难道就是建房子吗?

不同于普通的开发建设,大型的楼盘一般和城市规划紧密相联系,这对房企诸如规划定位、资金平衡、配套建设等在内的运营能力提出了极大的挑战,而这些能力最终成了开发商较好的背书。

万科是怎么做的?

首先是以超级速度布局,万科先是要成为提供好生活,好服务及凝聚客群的一个驱动器。这个环节需要打通购房者对区域的认可和对土地本身价值潜力的初步挖掘,成为大城本身的“护城河”,以及加深客群对品牌的认可度。

深国际万科和雅轩效果图

另一方面则是内功的深化,进一步改变城市界面,成为推动城市更新的助力器。

前者是给予建筑以生命,后者是赋予建筑意义:用一座城,改变一座城。

03.大城已成,要赶在暴风眼之侧提前布局!——

万科的第三次升级之作为和颂轩,这是“大城已成”的封面之作。

思维定势来看,万科凑了个“风雅颂”大家庭。不过这并不是简单的排列组合的项目,如果深入分析,你会发现类似于蝴蝶效应,其实深国际万科和颂轩才是引发“德克萨斯州龙卷风的那一只南美洲的蝴蝶

深国际万科和颂轩鸟瞰效果图

为什么这么说?

因为作为大城收官之作,即将销售的最后一期深国际万科和颂轩,相当于这个庞大版图的最后一块拼图。这里不仅地段较佳、业态最丰富,而且还是配套最完善的,是价值较大化的一期作品。

具体可以从三个层面来分析:

1、深圳第五大中心的核心片区,有一种眼光叫未来导向

为什么说是龙华地段较佳,可以看这组数据:从2012年到2020年,政府规划累计向龙华投资多达3700亿元,是4倍于福田CBD 的投资规模!(数据来源:龙华“十三五”规划)

关于深港中轴的龙华定位,已经迈入深圳第五大中心,与福田中心区、南山中心区、前海新区等区域并列的城市级中心。(来源:深圳“十三五”规划)

而深国际万科和颂轩位于龙华深圳北站商务区与福田CBD的黄金轴线上,占据城市价值之巅。

2、TOD综合生活住区兑现龙华芯主场!

璞玉需要打磨。而大湾区时代,什么样的建筑形态才是城市的未来?

答案是TOD综合体

未来的城市和社区,将再次回归“城中城”的状态,在这种城里,将集合住宅、商业、轨道交通、优质教育等系列配套。

这种“城”是稀缺的,对深圳尤其如此。

深国际万科和颂轩作为TOD地铁之城,拥有深圳全体系交通覆盖:地铁4号线/6号线/21号线(规划中)/22号线(规划中);此外这里更是拥有多条路网、深圳北站高铁枢纽,快速通达全城乃至全世界。

同时,深国际万科和颂轩总建面约45万方TOD综合住区,更是精心规划品质住宅、精奢公寓、甲级写字楼、璀璨商业等复合业态。

深国际万科和颂轩办公大堂效果图

近在咫尺的TOD生活圈,居于此,从容畅享高效出行速率,咫尺链接深圳中心生活方式与消费场景路径,定义龙华较具仪式感的城市菁英生活范本。

3、即住即享,品质生活才是王道

回归居住价值的本源,深国际万科和颂轩更是拥有大城风范的配套、居住环境、生活氛围、打造出宜居宜业的生活方式。

这就是所谓的功夫在诗外。

文化配套:

项目周边龙华四馆等文化配套逐渐兑现,展览馆、演艺馆已经营业,美术馆、图书馆建设中,预计2023年投入使用;(数据来源:深圳新闻网)

 深圳市美术馆新馆及图书馆效果图 图片来源于网络

医疗配套:

周边有深圳第二儿童医院(三甲医院);深圳新华医院,(按三级甲等医院及教学医院规划设计);(来源:百度地图、百度百科)

生态资源:

项目与占地面积约4.5平方公里生态水库景观仅一路之隔,周边更有白石龙音乐公园、大脑壳山、塘朗山等丰富的山水资源;

深国际万科和颂轩鸟瞰效果图

商业配套:

项目内拥万科联合印力打造的总建面约3万平潮流时尚社区商业中心;外享北站商务区、红山商业区亿万配套,以及福田、龙华百万级商圈,5公里范围内,潮享COCO City、卓悦汇、九方、红山6979、上河坊等10余座商业购物中心。

商业对于一个“大城”有多重要?

给你举几个简单的例子。

2019年10月,西丽的宝能城成交单价还在9万元/平,而到了今年7月,同户型成交单价就已经达到了14万元/平。

短短一年间,每平方米单价涨了5万。

图片来源:链家在过去的一年,宝能太古城未来的变量是,楼下自带超大体量的的商业开业了。再说一个大家更熟悉的,过去几年深圳“排名前列神盘”华润城。较新的数据显示,华润城的成交单价已超过18万。为何?除了大家熟知的区位和交通优势外,最牛的要数,目前深圳少有的超级商业综合体——华润万象天地。同样,作为一个“大城”的最后一期,深国际万科和颂轩终于补齐了这个48万平超级大盘的最后一块短板,你说它在未来会多值钱?

深国际万科和颂轩商业效果图

教育:

项目坐拥完备的优质教育资源,深国际万科和风轩18班幼儿园、星河盛世幼儿园、书香小学、深圳外国语学校龙华校区、玉龙学校、龙华高级中学、龙腾学校等幼小初高学府环伺左右。

更多的价值,是隐而不显的生活方式。

这即是说,选择深国际万科和颂轩也就是是降低了筛选的成本。

而目前整个项目的业态对购房者而言选择更是多样:目前,深国际万科和风轩还有奢尚现铺产品;同时,预计深国际万科和颂轩有精奢公寓、品质华宅产品

这其中,居于龙华CBD、深圳北商圈、地铁4号线三重利好交叠的深国际万科和风轩商铺,不限购不限售,购入门槛较低,无论从短期还是长远看来,既适合自营,也适合投资。

同时,项目自带超2000户深国际万科和风轩、和雅轩的业主,附近范围内更是集聚多个居民社区,商业氛围浓厚,人流集中。大城之下,依托于丰富的业主资源,深国际万科和风轩的商铺产品更是有着非常大的投资潜力。

当下,大城TOD商业正处于一种即将大规模兴起的趋势端口,它是伴随着城市郊区化进程而产生的,并随着市民生活水平的提高而不断迭代。面对越来越复杂的资产环境,拥有长期稳定的物业投资是财富保值增值,资产配置的最优解决办法。

深国际万科和颂轩架空层大堂效果图

对这座城市参与者的我们来说,这是为数不多把握时代机遇的机会。

而对城市来说,万科一直在用作品见证城市的灵魂,以发展的眼光雕琢城市的新形态,用旁人难以企及的高度把握区域的发展方向去匠心筑城,助力城市发展。

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