新一轮房企的回购浪潮，已经到来。根据乐居财经统计，2021年以来，已有超10家房企回购自家股票，包括中国金茂、华侨城A、复星国际、中国海外发展、融信中国等知名房企均不同程度的参与回购。其中，复星国际（0656.HK）两个月内回购22次，平均每周回购2.7次，回购金额高达4.98亿港元。耗资上亿的还有两家，分别是中国金茂（0817.HK）回购9次，回购金额约1.6亿港元；中国海外发展（0688.HK）回购4次，回购金额约1.3亿港元。

01房企为何要争相回购？我们可以看看房企过去半年的走势，就知道他们的日子有多难了。从2020年9月5日到2021年3月5日，累计半年的时间里，大盘上涨了4.38%，但同期内，很多房地产板块的个股却一泻千里。比如中国金茂，在过去半年时间累计跌幅超过40%。

万通发展，过去半年跌幅达32.2%。融信中国，过去半年跌幅达33.6%。香江控股过去半年跌幅23.21%。本轮“回购潮”中涉及的房企，大多因业绩盈利不达预期导致市值下滑，或前期股价出现异动。如大家较为熟知的中国金茂。在1月25日，金茂就曾发布公告，2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。金茂把业绩下滑的原因归纳为房地产市场调控，导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。有分析人士直言，中国金茂接连回购股份，与其股票在资本市场上的低迷表现有关。标叔了解到，2021年1月21日-28日，中国金茂股价连续6个交易日下跌，下跌幅度累计达三成左右。市值大幅下滑后启动股份回购的房企，代表案例还有融信中国。据第三方数据，融信中国在2020年度房企中市值下滑幅度较大，该公司2020年市值约为76.9亿元，与2019年底的184.9亿元相比下滑达58.41%。这被业内视为该公司近3个月累计回购股份的原因。而融信中国市值大幅缩水的直接诱因，也是因为业绩不及预期。2月26日，融信中国（03301.HK）发布盈利预警，预计2020年度归属股东净利润同比下降20%-30%。融信中国在公告中称，净利润的下降主要是两方面原因造成的，一是受新型冠状病毒肺炎疫情影响，该公司开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期，导致收入及利润确认延后。其次，受国家房地产相关调控政策等影响，公司部分物业销售毛利率较低，该等物业在年内交付占比较高，导致本年度确认收入的物业组合的平均毛利率下降。不难发现，对地产上市公司来说，一旦因业绩下降导致股价出现较大异动，上市公司往往会祭出“股份回购”这一护盘“大招”。如果把时间拉长，我们可以发现，其实2021年开年以来的这轮房企“回购潮”，并非在今年才开始出现，如果要进行追溯的话，似乎可以追溯到去年的9月，2020年9月以后，包括中海、新城控股、合生创展、复星国际等在内的8家房企曾先后进行至少15次股份回购。02房企疯狂回购的原因很简单——当前房地产板块运行方向尚不明朗，不少房地产公司股价持续低位震荡，这既不利于上市公司的市场形象，也对持有大量公司股票的大股东和高管的利益造成损害，而回购和增持行为能对上市公司股价形成一定支撑，同时也有助于提振市场的信心。此外，马上就要进入年报披露期了，上市公司大股东和高管在财报披露窗口期到来之前买入自家股票，也在一定程度上向市场表明公司的基本面预期较为乐观。除了地产公司自身的业绩不及预期外，宏观层面的利空消息刺激，也导致地产公司类的股票近期不被资本市场看好。无论是“三道红线”“房贷新规”或者是“一线城市加码调控”，都预示着房地产市场的调控趋严的态势不改。2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》。该通知对各级银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比均设定上限，其中要求不符合监管要求的银行机构，应在2年或4年时间内完成业务调整。新规落定之后，部分银行的房贷业务已经出现变化，表现在放款变缓、利率上调等方面。在此之外，1月中下旬以来深圳、上海、杭州等城市频频出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”“打补丁”与投机，促进房地产市场理性回归。所以我们可以看出，哪怕地产公司的老板们在疯狂回购，但无论是自身业绩下滑，还是宏观的利空消息，这些因素都是既成事实，所以就算加码回购，但在资本市场也并未激起多大水花。如中国金茂，在2021年2月3日以来，累计回购3280.2万股，占公司已发行股本的0.279%，但从2月3日到3月4日，中国金茂仍下跌1.34%。如融信中国，在近3个月内，累计回购股份数为1703.25万股，占公司已发行股本的1%。但从去年12月4日到今年3月4日，融信中国仍下跌3.42%。说明资本市场对房企的回购仍保持着较为谨慎的态度，至于缘由很简单，资本市场的投资者都是人精，光通过回购手段很难激起投资者的市场信心。一方面这些房企回购的金额并不算大，更多的还是提振信心。另一方面，很多投资者更为关注企业的业绩表现，如果业绩太差，其他一切都只不过是浮云。综合来看，在股价处于波动时期，房企频繁股份回购，不论是作为激励机制还是市值管理，在某种程度上都显示了企业对未来发展的信心。虽然股份回购在理论上对股价能起到一定的支撑作用，但从实际来看，不确定性因素仍较多。在标叔看来，对于长期被低估的房地产企业而言，市值管理更需要落实在自身业绩上，用业绩说话，才能真正打动投资者。至于地产上市公司未来的发展趋势，标叔的看法是：未来房企将呈现出两级分化，龙头公司的估值和市值将持续增长，比如万科、龙湖、保利、中海、碧桂园，甚至金茂这些，但类似于融信、中骏这样的，就很难看到希望了。