一、项目介绍

新彩苑位于龙华区新区大道和宁远路交汇处，前身是白石龙工业区城市更新项目，由中国宝安集团开发，占地面积约19516.9m²，总建筑面积为131677.4m²。目前，3栋和4栋住宅外立面已装修好，1栋写字楼和2栋幼儿园，楼座均已封顶，尚未脱离绿网。

*新彩苑施工进度图（2018-6-5）

从地理位置来看，项目西侧是新区大道，地铁6号线也在施工中，未来与4/5号线交汇于深圳北站；北侧和东侧是白石龙的城中村；南侧是宁远路（道路拓宽建设中），隔宁远路可见民兴苑、中航阳光新苑、龙光玖龙玺住宅，以及白石龙地铁站。由于临路、修地铁、靠近城中村，部分中低楼层单位会受到噪音影响。

*新彩苑地理区位示意图

新彩苑包括4栋楼座，1栋是28层写字楼，开发商自持不外售；2栋是9班制幼儿园，共计3层；3栋A/B座是商业办公楼（4.5米层高、5.1米层高创享空间），4栋A座（31层，4梯8户，东西向，包括1条腿的回迁房）、4栋B座（24层，2梯4户，东南向）是普通住宅。

*新彩苑楼座分布效果图

新彩苑营销中心已基本建成，样板间仍在搭建中，预计6月底正式对外开放。现场销售称，项目可售住宅约295套，户型面积段为83-120平方米，包括约83平3房2厅1卫（大约50套）、约89平3房2厅2卫，约100平以上4房2厅2卫。目前，正在申请预售许可证，预计6月底或7月开盘，具体时间参照备案进度。

*新彩苑营销中心内景

二、周边配套

1、交通条件

新彩苑位于新区大道和宁远路交汇处，目前宁远路仍在修缮中，自驾看房需从新区大道进入营销中心。实际上，项目位于4号线白石龙站和深圳北站之间，并不靠近地铁口，老焦从白石龙站出发，步行需要10分钟。

*新彩苑周边交通状况

2、学区划分

按照2018年龙华区秋季义务教育招生公告来看，新彩苑的小学划入书香小学学区范围内，距离小区约1公里。另外，该项目的初中学区，则是划入深圳外国语学校龙华校区（初中部），与玉龙学校初中部共享学区，包括平南铁路以南、梅龙路以西、民乐路以南、梅观高速以西的范围。

*深圳外国语学校龙华校区（初中部）学区划分范围

从今年的学位申请情况来看，书香小学计划招生300人，报名数达到了509人，可录取到第四类生源。深圳市龙华区外国语学校（初中部）今年报名267人，计划招生200人，排名前列类至第五类生源都能顺利入读。目前来看，这两所学校的学位比较充足，只要是深圳户籍，并且在学区内购房或者租房的家庭，都能让子女就读书香小学和深圳外国语龙华校区（初中部）。

*2018年秋季书香小学学位申请情况

*2018年秋季深圳外国语学校龙华校区（初中部）和玉龙学校（初中部）学位申请情况

深圳外国语学校龙华校区总用地面积59849.28平方米，总建筑面积为139966.74平方米，拟建设60班九年一贯制公办部和54班十二年制国际部两个相对独立的校区。目前，该校基本完成主体建设，正在完成外立面装修，预计2018年7月初完工，9月正式开学招生。

3、生活配套

由于项目体量较小，仅有少量底层商业，附近以城中村餐饮和服饰为主，环境也略微嘈杂。在新彩苑小区1-2公里之外，业主能选择更丰富的购物生活，比如白石龙玖龙荟沿街商铺、龙华COCO City商场、红山九方购物中心。

三、周边房价

在龙华中心区，目前基本是老盘在售，纯新住宅盘较为稀少，鸿荣源壹城中心花园7区在售127平住宅，毛坯均价60000元/m²。在新彩苑项目附近，比如龙光玖龙玺、红山6979、龙光玖钻，这些在售新房项目，都是公寓和商铺产品，单价区间在6-21万/平。

*新彩苑周边新房价格

白石龙地铁站北侧的二手房，由于楼龄较老，且靠近城中村，普遍报价在4-5万/平，其中较便宜的是榕苑，1998年建成的老小区，报价4.1万/平。

再来看看同在深外龙华小区（初中部）学区范围内的二手房，白石龙地铁站附近的次新房，比如龙光玖龙玺、星河盛世、万科金域华府等小区，二手房报价在5.6-8.1万/平；另外，位于新区大道东侧的几个豪宅小区，包括鸿荣源熙园山院、圣莫丽斯花园、莱蒙水榭山，整体报价在10-15万/平之间。

*新彩苑周边二手房报价情况

四、圈圈点评

自从去年底“红山6979被整售”上了头条后，被戏称为“宇宙中心”的龙华楼市已经沉寂了大半年。近期，龙华终于要迎来一个纯新住宅盘的入市，那可能就是正在备案路上的新彩苑了。在实地踩盘之后，圈圈给大家简单说一下这项目的优缺点吧。

优势：

1、地处4号线白石龙站和深圳北站之间，公共交通相对方便。

2、属于深圳外国语学校龙华校区（初中部）校区，目前学位供应较为充足。

3、可共享北站商圈、红山商圈、星河COCO city等现成商业配套，满足业主生活需求。

劣势：

1、项目体量小、容积率略高，楼层户数多，4栋A座有部分回迁房。

2、靠近马路和城中村，居住环境较为一般。