据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

图|新华社官网

这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部最新的表态。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示：“此次住建部提及的政策方向充分体现了相关部门落实中央政治局会议的有关精神、调整优化购房政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。”

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继续降低首套房首付比和贷款利率

对于住建部“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”的提法，严跃进认为：“降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。”

据易居研究院统计，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

具体城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

中指研究院也指出：“目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅）。”

就房贷利率而言，随着LPR（贷款市场报价利率）的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。现阶段，深圳最新的首套房贷利率是4.5%，二套房贷利率4.8%。

而据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

“整体来看，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

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进一步落实“认房不认贷”政策

“此次最值得关注的就是‘认房不用认贷’政策，可以比较明确地认为，该表述对于一线城市影响是最大的。”严跃进如是说。

中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低将至35%、房贷利率可以降至4.75%。

严跃进表示：“在住建部表态后，预计各地将会有具体的政策出台。尤其是大家普遍关注的‘认房又认贷’政策，后续一线城市跟进执行的可能性会比较高。”

另外，在支持改善需求方面，这次住建部也明确提出了“换房减免税费”。

严跃进认为：“降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。”

值得关注的是，7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中购房环节税费优惠多达19条。虽然是对既有政策的梳理、汇总、指引，但是该动作也向市场释放利好信号，部分政策还有进一步调整优化的空间。

而在去年9月30日，对于换房减免税费，财政部、税务总局还发布过支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。

陈文静指出：“下半年，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一、二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，比如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。”

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深圳民众心声及专家观点

事实上，在近期中央及各大部门发声不断之下，在领导留言板上广告，关于深圳可否“降低首付”、可否“取消认贷”等相关的话题也逐渐增多。

图|领导留言榜

就目前深圳“认房认贷”的购房者政策，如果深圳无房，但是其名下有贷款或者贷款记录，首付都得5成及以上。对于在外地有房，但想在深圳安家置业的刚需购房群体而言，有一定的压力。

图|深圳楼市限贷政策，源于乐有家

那么，深圳业内专家是怎么看待住建局的最新发声呢？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主要有以下几点意义：

1、落实“7.24”政治局会议关于房地产的最新指示

7.24政治局会议，提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。如何调整优化，此次住建部会议给出了答案，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

2、扩内需成为重心，房地产不可或缺

7.24政治局会议传达出了重要的信号，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，要积极扩大国内需求。在年初两会部长通道，关于房地产，倪虹部长介绍了“456”：房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，牵一发动全身。所以，扩大需求，不得不要稳住房地产，因为房地产是支柱产业。

3、当前房地产形势，迫切需要需求端支撑

目前，房地产出现的新形势，一是风险开始向稳健企业，甚至是国企、城投蔓延；二是保交楼的难度在加大，百年建筑网统计的全国1114个保交楼项目，截至5月份全国交楼进度只有34%；三是资产价格下跌加速。70城中3月份仅13个城市二手房价格环比下跌，6月份则是高达63个，可谓急转直下。而且，以往最稳的一线城市，房价开始领跌；四是市场需求急剧下坠，二季度商品房销售下行比较明显，而且在去年下跌28%的基础上，今年又下行了22%。7月份高频数据显示，30城新房销售周环比下降13.4%。由此，迫切需要需求端进行托底。

4、需求端措施将会因城施策地推进

此次，住建部明确提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。

同时，也要注意，住建部的表态通过新华网发布，具体是以住建部召开企业座谈会的形式来发布，后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实。具体落地的过程，应该是因城施策，即各地不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。

4、金融、财税政策调整方向

个人认为，非热点城市会将首付比例统一降至20%，部分三四线城市在2021年下半年到今年上半年已经回到了首套2成首付、二套3成首付。同时，非热点城市全面启动认房不认贷，也就是二套房也可以享受2成首付的优惠。

同时，热点城市下调第二套房（已还清贷款）首付比例。这适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。税收政策方面，预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。

6、政策的效果评价

此次政策调整，是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业的目的。考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。它传达了一个重要的信号，即无序的下行是不能容忍的。

部分内容来源：新京报