很长时间里，深圳（含深汕）土拍市场都被诟病居住用地（包含住宅指标的用地）的供应太少，比如近在眼前的2018年和2019年，全年分别新增13宗和14宗。

然而，如果再往前溯源，18、19年称得上深圳居住用地在土拍市场的“高光时刻”。根据公开数据统计显示，2013至2017年，深圳每年新增居住用地均为个位数，五年一共录得13宗，合计土地面积约57.1万㎡，仅比龙华壹成中心（约50万㎡）稍大一些。

新增用地“不作为”，存量开发“难作为”，是深圳住宅市场相对“供不应求”的主要因素之一，也是房价不断突破的推动力之一。

随着房价上扬压力越来越大，各种措施轮番献出，调控组合拳越组越大，可从近些年价格行情结果来看，于事无补。

直到去年下半年，市场预期变了。如果说二手房参考价面世，是导致“变”的那只“看得见的手”；那么，新房选择面陡增，则是那只“看不见的手”。

从2020年开始，深圳土拍市场的居住用地明显加码，连续两年新增共计74宗，不仅仅超过了过去七年的综合，甚至几乎翻一倍。

2021年采用了集中供地的形式推出了40宗居住用地，最终成功交易了39宗。集中供地按三批次进行。

其中，排名前列批供应6宗，第二批22宗，第三批11宗，规划指标总建面合计约563万㎡，相当于深圳2021年全年新房成交面积。

出让地块中，居住形态包含安居人才房、只租不售房以及商品房，只统计含商品房的共计32宗。

分布方面，32宗含商品房地块项目，集中于光明、龙岗、宝安等区，三区合计占比超65%，其中光明囊括9宗；另外南山（不含前海）及前海共有3宗，市中心区地块毫无疑问有更高的关注度。

限价方面，不同区域之间形成较为稳固的极差，其中：前海核心区及宝安中心区限价约9万/㎡左右；龙华民治限价约7-8万/㎡；光明、松岗、沙井等片区限价大体低于5万/㎡；龙岗东北部、坪山限价大体低于4万/㎡；深汕限价2万/㎡以内。

品牌方面，佳兆业、龙光、天健、特建发、特发、华润、金地、鸿荣源等深圳本土知名地产商均有斩获1宗；保利、中海、深业、深铁储备占优，其中，中海、深铁分别有4宗和6宗。

（注：现售均价均不含装修）

新增用地的开发，相比存量开发高效得多，次年即可推出市场，从而保证二级市场的有效补充。

从去年的入市新盘项目来看，不少项目地块就是通过近两年土拍市场获得，包括安联尚璟府、前海润峯府、深铁瑞城、电建洺悦鹏著等。

2022年入市新盘中，想必有一批项目是上述2021年新拍居住用地中产生。这些项目大体都有个特点，多数商品住房要搭配人才安居房。但总的来说，不少占据着已成熟的好区位，或具备增长预期的区位，在限价当前，值得关注。

核心区内，囊括南山、前海、宝中共计四个项目，其中深铁赤湾项目为12号线地铁车辆段上盖，占地面积约13万㎡，规划建面约35万㎡，包含居住、教育、文体等物业。

前海桂湾两个项目，分别由天健和深业主导，两者紧挨着，限售价格甚至比赤湾的还低。

鸿荣源宝中项目紧邻熙龙湾西侧，区位优势在四者当中最为突出，规划建面约12万㎡，包含居住、商业、办公、酒店等多元业态于一体的综合体。

光明区内，共计9宗地，其中龙光地块即龙光玖瑞府已入市，效率奇高。

剩余的8宗主要分布在四个片区，包括薯田埔片区的金地项目；光明中心区的联发、深业、深铁项目；凤凰城的深圳经济特区、中海项目；以及玉律田寮片区的深物业、森创项目。

选择面比较广泛，但价格差距没有因地段价值而大幅度拉开，较低限售的金地项目均价不高于4.22万/㎡，较高的的为光明中心区，约4.53万/㎡，两端差距仅约3000+/㎡，一锅端现象明显。

光明中心区及凤凰城内的项目，无疑是优先考虑的对象，而金地A631-0115尽管在公明，但临近薯田埔地铁口，可便捷换乘地铁11号线，有一定的轨交优势。

宝安区内，不含宝安中心区鸿荣源项目，还有5个限价新盘，深铁占据两个，均位于松岗。

其中，深铁A407-1020规划建面约17万㎡的综合体，涵盖居住、商业、办公、酒店等多元物业于一体。同时，还处于地铁6号线、11号线、12号线（二期建设中）三地铁线交汇的松岗站地铁口范围内，是个值得留意的项目之一。

其余的沙井、福永、尖岗山各一宗，分别为特建发、华润、佳兆业操盘。

龙华区内，去年出让了6宗居住用地，但花样多，安居人才房、只租不售房占据其中3宗，另3宗含可售商品住房均位于民治街道范围内。

龙华的限价似乎是经过了一番“思考”，在地段差异并不明显，三盘几乎沿着地铁4号线垂直布局的情况下，高低差价接近1万/㎡。

或许考虑到了学区因素，但在官方公告划定前，这谁敢打包票呢？

东部范围，包含龙岗和坪山两区，其中龙岗区由于“幅员辽阔”，限价差就更加明显，布吉及大运片区的突破5万/㎡，坪地及宝龙片区的约3.7万/㎡左右，丰俭由人。

比较受关注的应该会是深铁大运项目，包含居住、商业、办公等多元物业于一体，规划体量大，接近40万㎡，后续周边或将持续释放新地块。同时，位居东部为数不多的枢纽站大运综合枢纽，是集地铁、城际等多条轨道交通的换乘大站上盖物业。

坪山区坑梓片区和碧岭片区各一个项目，价格与龙岗坪地、宝龙相仿。

总的来说，深圳土拍居住用地的思路已基本确定，限价会贯彻到底。但实际上，这种限价标准，也适用于其它渠道比如城市更新而成的新盘，根据已知限价地块推断周边其它新盘的备案价格，大差不差。在当前楼市环境下，差不多价格的新盘，得拼地段差异，冷热不均的现象还将延续。

来源：咚咚找房