平湖近几年的变化

交通先行——平湖近几年在交通方面有几个重大的突破：（1）客运方面，广深线平湖站于2016年9月恢复办理客运业务，停了多年的平湖站终于得以重新发挥自己的作用，平湖居民去凤岗、广州等区域更加便捷；（2）轨道交通方面，地铁10号线在建中，预计2020年开通，未来将快速连接平湖到福田，地铁17号线规划当中，将快速连接平湖到罗湖；（3）道路交通方面，平安大道富安路以北段开通、惠华路跨线桥开通，丹平二期改造如火如荼。

产业升级——平湖金融服务产业基地作为深圳重点打造的区域，已经开始建设，具有代表性的是招商银行金融创新基地项目、特建发公共服务平台项目、中科院育成总部基地项目和杰美特大厦项目等等。平湖街道以发展“物流—金融”为核心的片区，并处于深圳市东部重要的物流走廊之上。

市政配套完善——平湖生态园二期基本完成，平湖凤凰山国家矿山公园二期也完成大半，未来将是平湖景观资源的几大亮点；平湖医院将新建成为一座拥有2000张床位的市属三级综合医院，努力打造成一流综合医院，成为“十三五”医院建设新标杆。

旧改紧锣密鼓，新盘入市——区域内存量商品房较少，厂房、物流园和农民房居多，未来将有佳兆业、金地、华侨城、先进和碧桂园等品牌开发商进驻，角力旧改，对整个区域面貌提升起着重要推动作用。目前旧改项目和在售新盘几乎遍布平湖各个区域内，老牛初步统计约有12个项目，其中有4个项目在售，1个项目即将入市，还有7个项目还在建设当中。

（新项目汇总表）

（新项目位置地图标记）

项目交通及周边配套情况

虽说是迷你单体楼项目，但位置非常不错，周边配套比较丰富，毗邻在建地铁10号线双拥街站地铁口，西侧靠平湖广场，东侧近平湖人民医院，附近有佳兆业旧墟镇旧改和力元吓旧改，不临主路，整体比较安静，且东西两侧都无高层建筑，高层视野采光都挺不错。

项目总体交通条件较为不错，临地铁口和城市干道平龙路，附近还有平湖汽车客运站和平湖铁路枢纽站。

项目目前在平湖中心小学的学区范围内，未来预计小学学区会划到这所学校，但距离购房者入住还有一段时间，学区可能有调整的可能性，所以学校仅供参考，具体以教育局官方公布的信息为准。

项目在平湖中学的学区范围内，预计中学会划到这所学校，仅供参考，具体以入学年份官方公布信息为准。

旧改方面，未来周边将有力元吓旧改、佳兆业旧墟镇旧改、金地平湖旧改和北门坳旧改等，均为大体量旧改，规划有住宅产品入市。

项目具体位于平湖中心区平湖广场东侧，双拥街和裕和北街交汇处，用地面积3714.61平，总建筑面积为 10400平，其中住宅7300平方米，商业3100平方米，容积率2.8，住宅商铺共91户， 停车位约90个。

项目交通可以算的上是便捷，临近富安大道，作为平湖主干道之一的富安大道，双向六车道，而从项目经富安大道接驳清平高速，大约1.3公里，算上红绿灯的等候，大概就3-5分钟即可到达富安收费站。而清平高速可接驳丹平、南坪和机荷通往罗湖、福田、宝安等地。但是因为华南城物流园的原因，所以途径富安大道的货柜车较多。

公共交通方面目前只能依靠公交和广深和谐号出行，项目距离平湖火车站直线距离1.1公里，但目前在平湖火车站停靠的只有一班来往深圳至广州的车辆。大约每15分钟就有一趟车经停平湖火车站，19分钟左右就能到达深圳火车站，个别班次时间会更短。由平湖站发出的排名前列班车是早上7：13，晚上由深圳火车站发出的最后一班车是22：44，发车时间段也满足了绝大多数上班族的出勤时间。票价方面，一等票价为30元，二等票价为25元。

周边的轨道交通也将会逐渐完善，目前在建规划地铁10号线禾花站与项目直线距离不足800米，但是预计要2020年才能正式通车。后期片区还规划了有地铁17、18号线，但是具体的站点和通车时间，目前还没有正式的官方宣布。所以短期内可能主要依靠自驾或者是广深和谐号出行。

【周边配套】

目前项目周边配套较为缺乏，商业配套主要依靠华南城城，项目也自带有1.4万的商业配套，后期可以共享融湖中心城4期的集中商业；

项目自带有一所9班制的幼儿园，但现阶段项目的学区划分还不能确定，可能会划分到融湖中心城配套的平湖信德学校，项目到学校直线距离约800米；

（项目自带幼儿园效果图）

目前项目周边，除了融湖中心城以外，基本都是民房和工厂为主，居住环境也可想而知，受到了一定的影响。但部分南向的高层户型可以看到平湖生态园和甘坑水库景观。

【周边规划】

据资料统计，平湖片区目前大约有16个旧改项目处于开发中或待开发状态。而在项目周边2公里范围内就有6个旧改，其中包括佳兆业在平湖的两个旧改项目，目前也已经恢复了工程。周边旧改项目仅一处为工改工项目，其余均为住宅或商业+住宅用地，所以后期生活配套和居住环境将会得到一定改善。但是旧改项目通常周期较长，且在改造过程中，会带来噪音、污染等影响；

除了周边旧改以外，在法定图则上可以看到，项目周边500米范围内规划了三所幼儿园、一所36班九年制学校和一所54班高中。如果算上项目自带的幼儿园，500米范围内合共有4所幼儿园，老牛有点怀疑，这幼儿园的需求量真的有那么大吗？且开学时间和教育质量也是一个未知数。

此外随着规划地铁10、17、18号线的通车，地铁沿线周边的规划也会逐渐的落实，并且地铁的开通必定会带动片区发展，但是10号线目前的预计通车时间为2020年，而17和18号线的通车时间将会更晚。所以可能至少还要再等两年时间，才会看到片区发展有明显的变化。

更新时间：2017-03-10

先进星源位于龙岗区平湖片区的西北部，富安大道与凤岐路交汇处的东北侧。而项目的东北侧是目前在建的融湖中心城三期，直线距离大约600米。

项目占地面积约5.3万m²，建筑面积达27万m²，集住宅、洋房、公寓、商业于一体的综合体项目，共规划了有11栋高层住宅。项目自带有1.4万m²建面的商业配套和一所建面2400m²的9班制幼儿园。

项目目前正在施工当中，楼体出地面大概二十层左右。首批计划入市的产品是3栋和4栋，住宅性质，主推建面85-177平的3-5房，计划今年上半年入市，样板间及入市的具体时间待定，预计2019年6月交房。

更新时间：2017-08-01

目前已知户型为

B户型 建筑面积约85-89㎡Ga户型  建筑面积约86㎡

E户型  建筑面积约87㎡

G户型 建筑面积约87-89㎡

H户型 建筑面积约130㎡

F户型 建筑面积约142㎡

K建筑面积约177㎡

B户型 建筑面积约85-89㎡  可做三房两厅一卫

分布面积最为广泛的户型，据销售说明此户型有一定的额外空间可做到3房。朝向东南或西南向，空间分布科学合理。客厅开间3.6米，嵌入式阳台1.4米宽可满足功能需求，卧室为飘窗设计采光能力较佳。双卧室尺度不错，都超过3米舒适度较佳，在入口处有部分可利用空间可做书房兼客房。临近户型有一定程度的视线干扰，花园朝向较为安静与临路单位应具有一定的价格差。

Ga户型  建筑面积约86㎡ 可做三房两厅两卫。

西北朝向，通透结构通风采光较佳。功能空间尺度合理，餐厨空间连贯独立。客厅开间3.6米，主卧套间自然通透。次卧开间达到3.1米舒适度较高，入户处空间可做独立房间使用。客厅和除主卧外卧室都朝北向，光照强度稍有不足。

E户型  建筑面积约87㎡  可做三房两厅两卫

仅分布与1栋3a，通透户型，通风采光较佳，功能分布较好，入户们处空间可做房间使用。主卧套间自然通透，舒适度较好。次卧开间达到3.1米，3.6米客厅开间介意接受，具有不错的花园视野。公卫位置稍有欠佳，阻碍户型自由布局空间发挥。

G户型 建筑面积约87-89㎡ 可做三房两厅两卫

分布于1栋3C座，朝向东北或西北，通透户型，结构与Ga户型相似。入户门处具有额外空间可做书房使用。3.6米客厅开间，主卧套间可自然通透，餐厅位置宽敞明亮。次卧开间达到3.1米舒适度较高， 入户门直接面对主卧房门，对于私密性有一定影响。客厅和除主卧外卧室都朝北向，光照强度稍有不足。

H户型 建筑面积约130㎡  四房两厅两卫

分布于1栋6A、6B座。通透结构朝向西南，功能分区较为合理，4.2米客厅开间，宽敞明朗，主卧室达3.7米舒适度较好。南向建筑较矮，具有良好的视野宽广度。产听宽敞舒适，但处于户型中央，自然通风采光能力稍弱，多个房间向餐厅开门，自身私密度稍有不佳。

F户型 建筑面积约142㎡ 四房两厅两卫。

分布于项目1栋3A座，通透户型，结构科学合理，入户门处可做大房间使用。4.2米客厅开间明亮舒适，主卧开间达3.9米，宽敞明朗。次卧开间都超过3米，具有相当良好的舒适度，餐厨空间宽敞独立。东南向具有花园景观视野。主卫空间稍有偏小，可考虑向主卧延伸，均衡一下主卧卫生间空间。

K建筑面积约177㎡  五房两厅两卫

位于项目楼王1栋7A、B座，南向偏西，板式通透。功能布局科学合理，具有良好的通风采光性能。4.35米客厅开间宽敞明亮。主卧套间功能完善，舒适度高。6.7米超大阳台，所有次卧开间超3米空间尺度优秀。客厅侧卧室稍显尴尬，与客厅形成相互干扰。

总结

3.55的密度在市场主流产品中属较低水平。房间尺度较佳，具有良好的居住舒适度

项目户型种类较多，单层户数达到5-6户，不可避免有部分视线干扰。

部分90以下户型为具有良好采光通风效果的通透布局，在此面积段产品中较少。

大户型相对位置较佳，但户型相对一般，自身的高总价在此位置竞争力相对不是很足。