近两日，被南山一“新盘”刷了个屏。

说是南山出现了年后排名前列启动认筹的住宅新盘，并且现房带装修总价只需“1”字打头，再且还是双地铁口物业。

1、何方“妖”盘，如此多娇？

该盘名为南山学府道，位于南山大道西侧，学府路南侧。

位居南山传统中心区桃园和南光一带，周边有南山人民医院、多个公园、人文、商业等，配套丰富；向东跨过南山大道便是深大校区及科技园片区，产业优秀，地段上乘。

距离地铁11号线和12号线（在建）的换乘站南山站约200-300米，确实是双地铁口物业。

主推户型为建面约32-33㎡，据说预计单价约5.8万起，总价约180-230万之间，带装修交房。

这么算下来，其总价能控制在200万以内，的确是 “1”字头。

图来源于项目宣传渠道：

图来源于项目宣传渠道：

2、学府道？光大邨？YANGO+公寓？

但是，说它为新盘，就有些言过其实了。

南山学府道实际由老房改造而来，房屋土地使用产权50年，剩余18年（1988.3.25-2038.3.34）。

至于产权到期后如何处置，要看实际土地性质和建筑用途。

现在掌握的信息不多，初步了解，该项目应该是原来的光大邨，1990年建成的多层小区，由4栋8层高的楼宇组成。除了建面30来平外，还有71－90㎡的2-3房。

产权所有似乎归属于深圳传承集团，一家集资产收购与整合，地产开发与投资的房企。

先后投资了老街新寓、后海小院、新荣村、浪漫满屋、博客新寓、田贝综合楼等项目，涉及不少改造楼项目。

另外，阳光城集团在2019年4月，也在光大邨布局了在深圳的排名前列长租公寓项目，YANGO+公寓。也有可能是该批房源转为出售，但其官网显示还在运营中。

那么，南山学府道可能是某业主（或为传承集团）将光大邨的其中一栋楼宇，或是阳光城的YANGO+公寓转变发展策略，将部分长租公寓房源包装改造为“新房”销售。

图来源于项目宣传渠道：

3、项目概况

总建筑面积：4828.85㎡

产权年限：50年（1988年3月25日批地-2038年3月24日止）

层高：3.1米

主力面积：32-33㎡

套均使用率：约84%

梯户比：1梯19户

楼层数：8层

总户数：150户

交楼标准：非毛坯交房

时间：2020年7月底前(因疫情情况影响，可能延后3个月左右交付)

物业性质：住宅（占用购房名额）

大致提供2套户型。

01-10户，A户型：

11-19户，B户型：

4、风险提示

类似南山学府道这类旧房翻新改造项目，在深圳楼市上可以说是频频出现，尤其是房价徒增后的这几年时间。

不少是位居城市中心地段，面积小总价低，带装修有学区，着实吸引置业者的眼光。

但具体房源还需具体分析，比如说南山学府道，产权年限比较少，基本上很难做到好的评估价。

甚至虽然名义上为住宅用途，但一本证产权，做不到独立的产权分割，没办法按正常程序贷款。包括南山学府道可能也会面临这个问题。

由于是住宅性质，还会占用个人及家庭的购房名额。如果是过渡型置业者，要考虑到将来转手是否容易操作等相关问题。

南山学府道目前的所属学区是滨海实验小学和荔香中学，但是，周边有多个密集小区都在这一学区范围内。

因此学位也十分紧张，能否达到相关要求顺利入学，尚未可知。

（来源：深圳房产信息网）