搜狐焦点深圳整合自：楼市头条、深圳学区房全攻略

昨天看到一个新闻，标题是：

这一年，深圳竟有楼盘涨了40%！

我的排名前列反应，这要么是香蜜湖的豪宅，要么就是南山的别墅。

点进去一看我有点懵逼，居然是位处香蜜湖片区、2000年的老盘东海花园。

据深圳中原研究中心数据显示，2016年11月到2017年11月，东海花园成交均价同比涨幅高达40.37%，是2017年深圳涨幅较高的二手盘。

在深圳人的普遍印象里，东海花园是典型的港式豪宅，质量不错，但户型格局较为一般，不符合中国人的居住习惯。

比如，东海花园大部分户型是没有阳台的，只有客厅落地窗；在一些户型上主卧、次卧分离，位于东、西两侧，而很多中国住宅主卧、次卧都在一起。

当时市场上一般认为：这个楼盘，韩国人居住多、韩国人自己炒卖的也多。因为阳台问题，过去没走赢大势、未来估计也难超过。

但2015年开始，出乎所有人预料的是，东海花园从2015年年初的4.8万/平方米一路飙升到了年底的7.5万/平方米，暴涨近6成。

2016年价格大致平稳，但最终也来到了8.7万的均价。

2017年开始，再次开启上涨通道，一路上涨了4成。

2017年东海花园一期成交均价走势图

其实东海花园也算小有来头，十多年前开盘的时候，售价约为10000元/平米，可谓是领跑深圳；2012年甚至传出即将卸任的香港特首要来深圳东海花园居住的新闻，一时间在深圳炸开了锅。

但跟香蜜湖一号、水榭花都、熙园等豪宅大盘相比，东海花园便逊色多了，只能算香蜜湖片区的边缘楼盘。那东海花园哪里来的吸引力，让其价格翻了又翻？

首先可能是面子问题。作为香蜜湖片区的“上车型”豪宅，东海花园还算是不错的；就算没有阳台，套内面积大，居住也会较为舒适。

还有就是地段。小区离车公庙地铁站和东海文化广场都很近，交通与玩乐都很方便；背靠大多数写字楼，远离深南大道的的喧嚣。

但在我看来，东海花园的火热起决定因素的还是——学位。

东海花园是深圳外国语学校东海附属小学的学位房，小区业主的子女有报名的优先权。而该小学全体学生会获得深圳外国语学校的报名资格，升学深圳外国语学校初中部的比例达50%。

即使深外落榜，东海花园还有东海实验小学（原荔轩小学）、深圳高级中学的初中部保底。

考试、摇号、低通过率，在深圳要上“四大”的难度谁都知道！而东海花园相当于是上了双保险：一边是高升学率的深圳外国语学校，另一边是深圳高级中学，这可远远不止一个“阳台”的价格了。

2017年9月份部分楼盘对比图

从上图可以看出，与周边相同学位房的小区相比，东海花园还有一个优势——优先拥有东海外国语小学的学位。

我在逛东海花园业主论坛的时候发现，2014年就有人想用南山前海165平的房换东海花园90平的房，为的就是东海花园的学位。

论坛里讨论的也大多是学校与学位的问题。

这说明，是否拥有一个好学位，可能是深圳的房子能否升值的最重要原因！

为什么这么说？

我在12月份的一篇文章中（《10张图告诉你：压不住的房价，挡不住的深圳》）就提到，随着城市化的加快，民众生育意愿降低，近些年全国小学生数量也呈现逐渐下降的趋势。

但深圳以强大的资源吸引了大量流入人口，2016年在校小学生高达91万人，较上年增幅5.3%。7年来小学在校生增长率达到了47.6%，是增速较快的一线城市！

从2000年开始，深圳小学生数量总体呈平稳上涨趋势，这说明婚育年龄的人口比重在增加。小学生多，证明大量人口流入后，人们愿意结婚生子，扎根并融入深圳。

这意味着，深圳人对学位的需求将日渐强烈！

而拥有双小学学位和“四大”初中学位的东海花园自然成了香饽饽，一年上涨40%也就不稀奇了。

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如果说在深圳，比买房难，那么小孩上学更是难上加难。之所以是这样，就是因为学位供给一直存在缺口。在2017年，依然是老样子。

早前深圳“两会”上，教育部门负责人表示，2017年公办小学一年级学位缺口为4.63万个，2018年公办小学一年级学位缺口预计高达6.1万个！

也正是因为学位缺口，造就了学位房在楼市中坚挺，硬通货的象形。2017年深圳的楼市各种限，各种打压，在其他地方在一年内低调了一条软中华香烟以后，学位房依然想往常一样遗世独立！其缘由在于房子受打压，而附加在学校的教育资源一直在市场非常抢手。

了解深圳楼市的人都知道，17年严调控的年份里，只有豪宅和学位房，特别是名校学位房，涨幅比较明显。

学位房最为明显的例证就是在深圳湾学校。今年9月份学校开学，尽管之前有不少质疑，然而从学校无论是划定的生源、配套的软硬件以及管理层的校长人选以及理念，都预示着一座名校即将在南山崛起。于是周边楼盘开始逐渐传出一波又一波让人觉得不可思议的价格。翡翠海岸89㎡的高拓4房已经卖到了16.8万/㎡，甚至在12月份18万的传说。

这些上涨的学区房总结一下会发现一个这样的趋势：新学位房“选址传闻涨一波、确定涨一波、开工涨一波、开学涨一波、考试成绩好涨一波......”。涨的幅度与所在区域和学校名气成正相关。深圳湾学校就是赶上了开学。

就在学位房继续在2017年明坚挺的时候，深圳市教育局在12月份发布了《深圳市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施方案（征求意见稿）》，2018年学位房格局悄悄的开始转变。

就这项新政来说，较大变化是从初中直升上来的名额，将被逐步取消！而“分配到区域内初中学校”的“指标生”将占优质高中一半的录取名额！换句话说就是像深圳实验中学，之前有不少直升的，那么在未来将被逐渐禁止，对于这部分多出来的名额，将被分配出来。

另外，内容提到“推进优质普高指标到校改革”，这里涉及到一个核心概念——指标生。这项新政的含义是：优质高中，必须把50%的招生名额用作“指标生”。“指标生”必须“分配到区域内初中学校”、“安排单独批次录取”。

也就是说，优质高中一半的录取名额，被划分给周边多个初中，在各个初中内部按照成绩等排序、挑选学生。

从深圳目前“指标生”分配来看，高中名校一般不给“民办初中”分配指标生，只给距离不算太远的行政区和本区的公立初中分配“指标生”。以后，优质初中直升优质高中的特权（只有部分成绩好的学生拥有）被取消后，尤其是优质高中的半数学位被用“配额制”划分给周边初中后。所以，这是地段生福音，名校集团的初中部会受到一些影响。

最后，2018年深圳还会有不少学校，开工建设，也有不少学校即将开学。这一波学校的动态必将影响周边或者所划学区内房价。