日前，乐有家发布2023年上半年深圳楼市报告，报告核心观点如下：

在新房市场方面，1、去化：开发商抢占小阳春积极入市，豪宅项目表现较佳；2、成交：新房售出16209套住宅，上半年单日网签量最高近600套；

3、区域：宝安、龙岗及龙华“三足鼎立”，一手住宅网签量均超3000套。

在二手市场方面：1、成交：上半年二手交易量16236套，同比上涨63%，环比上涨38%，较2021年下半年也上涨32%。一二手成交各占楼市50%；

2、价格：房价同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。利好购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解；

3、区域：龙岗过户量排全市第一，龙岗中心城也是全市唯一破千套片区。热门片区中仅3个片区价格“未跌”；

4、楼盘：上半年热门成交楼盘集中在大型小区，价格低至4-6万。

从业主心态方面：1、报价：理性报价，上半年90%片区挂牌价下调；2、成交周期：平均成交周期168天，90-144㎡房源成交周期最短。

从客户心态方面：1、议价：报价下调至客户理想水平，方能刺激产生议价行为，当前议价空间大多在10%以内；2、参考价偏差值：当前近5成房源低于参考价成交；3、偏好户型：购买大户型的改善客群增多；4、价格选择：房价下调后，低价房源（单价5万以内、总价300万以内）的占比略有提升；5、贷款选择：公积金贷款政策额度提升，刺激更多客户选择公积金贷款。

在租房市场上：1、成交量：上半年租赁高峰在春节后如期到来，5月呈现上涨态势；2、租金：租金维稳，未出现大面积涨租。

一、供应市场

1、2021-2023上半年一手住宅供销情况

开发商抢占小阳春积极入市

刚刚过去的2023年上半年，深圳开发商踊跃入市的步伐明显比2022年上半年要积极。

乐有家研究中心数据显示，上半年深圳一手住宅预售面积达到324.56万㎡，环比下跌14%，同比却大幅上涨84%。趁着疫情放开、3月小阳春的势头，不少开发商抓紧开盘。然后新房去化情况却不尽人意，2023上半年一手住宅网签面积无论是环比还是同比都呈现下滑。

供应增多，去化走低。继2022年底，深圳新房库存量时隔7年超400万㎡后，2023年上半年库存压力再度上涨，达到436.82万㎡，历史新高。

2、2023上半年一手住宅月度预售情况

豪宅市场表现较佳

从1-6月预售情况来看，3月的小阳春与6月的年中是开发商入市高峰，新增预售套数最高接近一万套。尤其是6月一共有17个项目拿到预售证，其中新增住宅预售套数9777套，预售面积93.56万㎡。其中包含“日光”的资深“网红”项目海德园A区，开盘当日去化超95%的深业云海湾，都是豪宅项目。

3、2023上半年一手住宅月度去化走势

超14个月的去化周期已达警戒值

随着库存的增大，可以看出近1年来深圳一手住宅的去化走势压力逐月上扬。按近半年的平均销售水平来计算，2023年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月。而业内普遍认为，超过14个月的去化周期，已经达到该城市新房的警戒值。

二、一手住宅

1、2021-2023上半年一手住宅成交走势

新房成交1.6万套住宅

2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万㎡。成交套数同比2022上半年微幅上涨，但成交面积同比却出现下跌，说明2023上半年新房市场买小户型的刚需客群更多。虽然上半年新房市场个别豪宅项目的去化成绩比较瞩目，但整体来看，刚需客依旧是主要购买力。

2、2023上半年一手住宅月度成交走势

上半年单日网签量最高近600套

从上半年每月一手住宅成交走势来看，二季度行情显然比一季度要好，新房市场的小阳春在4月较为明显。主要是在经历一季度的疫情放开后，部分积压了2年多的需求开始逐步释放，落地在二季度的市场交易量上。

图：深圳市房地产信息平台

此外，新房市场的成交与供应关系密切，3月与6月新房市场新增预售量的大增，也助力了3-4月及6月的网签量。例如6月上旬多个新房豪宅项目开盘，集中在月底网签，导致6月29日当日一手房网签量近600套，创下了上半年单日网签量最高值。

3、2023上半年各区一手住宅成交地图

宝安、龙岗及龙华“三足鼎立”

上半年新房市场“三足鼎立”，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。排第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。

同比2022上半年，网签量涨幅较多的行政区是龙岗、福田及深汕。今年3月份，不少媒体报道深汕合作区解除限购，限售也调整为2年，对于深汕新房市场来说是个大利好。

三、二手住宅

1、2007至今历年上半年二手市场成交走势

2023上半年二手交易量同比上涨63%

乐有家研究中心整理了2007年至今，深圳历年上半年二手市场的成交行情。

2022年上半年，深圳楼市经历了史上最惨的上半年，交易量不足万套，直接触底。而该情况到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。

在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，2023年上半年的楼市走出最低谷，缓慢且稳步复苏中。

2、2021-2023上半年二手住宅量价走势

房价同比下跌7%

2023上半年深圳二手住宅过户量除了同比上涨外，环比亦有38%的大幅度上涨，较2021年下半年也有32%的上涨。

房价方面，2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右，同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。历经2年多的调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。

3、2021-2023上半年一二手占比走势

一二手成交占比打成平手

自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023上半年，深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。

多重影响下，二手回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

4、2023上半年二手住宅月度成交走势

学区房旺季助力二手楼市

与新房市场二季度的高峰不同，上半年二手楼市的交易高峰期发生在3月小阳春，二季度反而有所下滑。2023年3月，深圳二手住宅过户量及网签量诞生了不错的成绩，其中网签量更是逼近“荣枯线”的5000-6000套。

3月的火热主要受到传统学区房旺季的影响，不少家长购买学区房。而当前深圳学区资源较为优质的房源大多是二手房，因此大幅度激励了二手市场交易量的回暖。

4月下旬虽然参考价政策有所调整，但给市场带来的影响有限，短暂刺激后回归寂静。市场还需要更多实际性的政策给予激励。

5、2023上半年各区二手住宅成交地图

龙岗成上半年二手交易冠军

上半年龙岗二手住宅过户量排名第一，达3597套；第二名是福田的3317套，环比及同比均上涨。西部交易量最大的区是南山，达到2822套，环比上涨49%，同比上涨72%。新房交易量较大的宝安和光明，二手交易量则比较少，

注：因为2022年8月开始，深圳市房地产信息平台才单独公示龙华、光明、坪山及大鹏的二手交易量，此前一直是合并纳入宝安及龙岗计算的，故目前这几个区缺少同比/环比数据。

四、客户业主心态分析

1、2023上半年业主报价变化

90%片区挂牌价下调

历经2年半的调控，深圳业主心态从最初对参考价“不屑一顾”到如今的“不断调价”，市场挂牌价更加理性了，不断趋近参考价。

对比2023年6月与1月的业主报价来看，90个片区里仅有7个片区没有下跌。而下跌的片区跌幅大多在5%左右，个别区域跌幅超10%。

2、近1年议价空间变化

议价空间大多在10%以内

乐有家研究中心取成交房源出售前最后一次挂牌价，与最终的成交价差值来计算议价空间。

可以看出，近1年里，集中的议价空间逐渐由5-10%的区间，往5%以内变化，到了2023年二季度，5-10%的区间占比又开始上涨至4成左右。对于高议价区间（15%及以上）的占比则都较少，大多在20%以内。

当然，在如今绝对的“买家市场”行情下，议价行为是建立在业主不断调低挂牌价，直到接近客户理想水平后，才能刺激客户产生“议价”的决策。对于挂牌价比市场行情高较多的房源，可能连议价这一步都难以触发。

3、近1年成交价与参考价偏差值走势

近5成房源低于参考价成交

乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

显然，虽然参考价政策在2023年4月底有所变化，但如今参考价依然是客户评判房价的一个重要参考标准，并且对市场的影响依然十分明显。

4、2023上半年二手成交周期变化

平均成交周期168天

整体来看，上半年深圳二手平均成交周期为168天。其中，受到疫情放松带来的爆发，以及春节假期的影响，2023年1月深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰，达到192天。而后在多项利好政策的推动下，成交周期有所缩短，略有震荡。2023年6月，平均成交周期缩短至157天。

按面积来看，144㎡的大户型因为总价高自然是成交周期最长的二手房源。但成交周期最短的并不是小户型，反而是90-144㎡的3-4房家庭户型。这也体现出当前楼市行情下，改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。

5、2023上半年片区成交排行榜

龙岗中心城，唯一破千套片区

2023上半年片区交易量前三甲依然是龙岗中心城、布吉和西乡。其中龙岗是全市唯一二手住宅过户量超1000套的片区。坂田与前海交易量超400套，排在第四第五。

有33%的片区上半年二手交易量集中在200-499区间，37%的片区半年过户量不及100套。当然，交易量与片区地理范围的大小也有显著关系。

6、2023上半年热门片区价格变化

没有上涨，只有“未跌”

乐有家研究中心选取了20个热门成交片区监测，2023二季度对比2022四季度的价格大多数呈现下跌。而西乡与蛇口的跌幅较大，在8-11%之间。

热门片区中，仅龙岗中心城、景田与新安略有上涨，但涨幅也不及1%，只能算是“没跌”；前海与龙华中心的跌幅小于-1%，下跌程度较小。

7、2023上半年楼盘成交排行榜

热门楼盘价格低至4-6万

在当前市场行情下，购房者买房不应该只看价格，也要留意小区房源的流通性。大家都喜欢买的楼盘自然流通性也会较好。

上半年热销的二手楼盘特点主要有：大型小区、价格适中、户型类型繁多。像大芬的桂芳园、西乡的桃源居，成交价在4-6万区间，都比较推荐刚需购房者关注。

为方便大家，乐有家研究中心还整理了各区前5的楼盘热销榜及价格区间，以供购房者参考。

8、2023上半年成交客户偏好变化

购买大户型的改善客群增多

2023上半年成交的二手房源里，主力面积为60-90㎡，户型为3房。同比2022年上半年，90-144㎡的占比略有提升，60㎡以内则出现下滑。4房及以上的占比有所提升，1-2房占比则出现下滑。

总体来看，上半年购买大面积大户型的比例增加。

价格方面，成交总价在1000-1500万元区间的占比同比提升1个百分点，500-800万元的区间则下跌2个百分点。此外，深圳房价下调后，低价房源（单价5万以内、总价300万以内）的区间占比也略有提升。

随着深圳房价的走低，购房总价也相对减少，加上2023年3月深圳发布政策，公积金贷款额度提高至126万，所以使用公积金贷款的客户也明显增加。纯公积金贷款+组合贷款的占比达到29%，同比提升6个百分点。

9、2021-2023上半年购房年龄变化

平均购房年龄上涨至36.6岁

自2021年下半年开始，深圳平均购房年龄持续上涨，至2023上半年已经上涨至36.6岁。2023上半年高年龄段的占比同比也有所提升。41岁及以上的总占比为24.4%，同比2022上半年增加了3.3个百分点。购房的主力军依然是31-40岁的社会中坚力量，占比近6成。

五、租房市场

1、2021-2023上半年租房市场成交走势

租金维稳，未出现大面积涨租

乐有家研究中心数据显示，2023上半年深圳均租价格在74元/㎡·月，环比持平，同比微涨1%。拉长时间来看，当前深圳租金较为稳定，没有出现大幅度涨租。而上半年度租赁交易量有所下滑，疫情后深圳租赁市场还需要一段时间复苏。

2、2023上半年租房市场月度成交走势

上半年租赁高峰在春节后如期到来

因为今年春节较早，因此租赁旺季提前到来。从上半年月度租赁走势来看，2月租赁成交套数是上半年最高峰，租金也从1月至3月逐渐上涨，度过高峰后出现滑落。随着毕业季的到来，6月租赁市场已经出现上扬态势，量价环比5月明显上涨。

3、2023上半年热门租赁小区排行榜

乐有家研究中心整理了2023上半年1-3房热门租赁小区，福田和光明的片区是出镜次数最多的。福田作为深圳政治及经济中心，写字楼众多，选择居住在公司周围的白领人群密集。而光明则因为6号线开通后，与市中心时间距离拉近，租金水平较低受到追捧。

值得一提的是，坪山个别楼盘也上榜了热租小区，14号线的开通让工作在福田中心和罗湖的部分工薪阶层选择去坪山居住。

六、下半年楼市展望

无论是业主还是客户，市场情绪大多已回归理性，投资客退场，首套置业及改善置业的刚需客群中占主导，此时市场需要的是稳定且符合城市规模的交易量。房地产的支柱产业地位被重新强调，足以证明政府对楼市向上发展的认可。过去1年里，包括深圳以内的全国多个大中城市都陆续适当放松政策。

2020-2021年，深圳先后出台了2个重磅政策：“7.15限购限贷加码”及“2.8二手房参考价政策”，可以说是影响深圳楼市发展的两大主要因素。而2023年4月，参考价政策调整，7月也将迎来“7.15”满3年，被约束的数十万深户购买力进入市场。

预计最快三季度，深圳楼市将迎来新的变化，成交价格稳定，交易量回升。刚需的出手速度会加快，改善客户成交的火热现状也会持续下去。抄底，正在进行时。

免责声明：以上信息和数据统计于2023年07月03日。因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用。

来源：乐有家研究中心