坂田的“迟到生”信义君御山居终于发声即将入市了，项目于5月21日起启动诚意登记，计划6月上旬入市，目前尚未取得预售许可证。

作为福田后花园的坂田，一直是置业热点片区，不过随着新盘供应增加，加上目前楼市整体低迷，目前坂田仍有多个新盘在售，如联发·天境雅居、信城缙华府、佳兆业·云望府，计划入市有信义君御山居一二期、和成金竹家园的知名度比较高。还有同样位于坂田的吉祥花园鸿悦居，目前样板间已经开放，计划6月入市。

吉祥花园鸿悦居位于地铁10号线雪象站附近，户型主推57-67㎡2房，细扒之下上车门槛可能在300万左右起步，对预算不多的刚需吸引力满满，但是否值得入手，圈圈在下文给你详细介绍。

项目位置

吉祥花园鸿悦居位于坂澜大道西北，项目西南侧是园东工业区，西北侧是高发悦驰苑，东北侧是空地，一路之隔的南侧是年初刚入市的佳兆业云望府。

吉祥花园鸿悦居距离10号线雪象站C出口步行测距约500米，可便捷通往坂田中心、福田、从五和地铁站换成至罗湖、龙华、南山等地。

在2021年公示的规划地铁线路中，27号线线路起自南山前海，走创业路至深圳湾，经沙河西路至高新园、西丽湖、大学城等片区，后转学苑大道至深圳北，穿过龙华清湖片区终止于龙岗坂雪岗，未来吉祥花园鸿悦居也可以享受该地铁线路的利好，不过目前具体动工时间尚未确定。

项目介绍

吉祥花园鸿悦居备案名为吉祥花园27号楼，占地面积约1985㎡，建筑面积约5119㎡，容积率2.41，建设为1栋2单元共8层的楼体，共61户住宅，主推建面约57-67㎡2房,2套建面约188-324㎡，停车位40辆，预计2023年6月底带装修交付（具体以合同约定为准），目前楼栋已经封顶。

吉祥花园鸿悦居西南侧是厂房，北侧、东北侧地块还没有动工。在规划图上可看到已经建成的高发悦驰苑为20栋，另外的26栋（东北侧地块）、28栋处于未建状态。

吉祥花园鸿悦居用地产权年限为50年，现场工作人员称因为1995年拿的地，属于历史遗留问题，不过销售备案会以70年产权住宅备案，具体的产权年限等住建局官网公开备案。

目前吉祥花园鸿悦居楼栋已经封顶，展厅及样板间开设在南山区科达路2号郎峰大厦三楼，现场开放了65㎡样板间，计划6月入市。

户型解析

吉祥花园鸿悦居主推户型为57-67㎡2房，相对上车门槛较低，虽然仅有58套小户型，但是项目公示6种户型图。

A、B户型互为镜像，户型面积约57-59㎡

该户型虽然总面积不大，客厅及景光阳台开间可达到3.3米，主卧面积约10㎡，还有近2.1米的飘窗，次卧也有7.5㎡，虽然紧凑，但是功能性还不错。不过这两个户型都是朝东北向。

左右滑动查看更多

C1、C2户型互为镜像，户型面积约65-67㎡

该户型的开间3.1米，整体来看格局方正，不过功能分区不明显，主卧入口切断客厅电视背景墙，客厅布局会略尴尬。厨房、卫生间需通过生活阳台采光，从楼层平面图来看，生活阳台也处于两个户型的夹缝中，故厨房和卫生间的采光会受影响。这个面积段户型朝西南。

左右滑动查看更多

D1、D2互为镜像，户型面积约为65㎡

该户型格局上欠方正，整体朝东北，次卧和生活阳台朝西南，且展示处上次卧的空间比主卧更大，餐厅位置正对卫浴。

左右滑动查看更多

吉祥花园鸿悦居在宣传上说使用率将近80%，户型上卧室均带有大飘窗、拥有大大的景观阳台，仍然瑜不掩瑕。

虽然吉祥花园鸿悦居物理楼层仅8层，不过1梯5户的梯户比，也会对整体舒适度有所影响。

价格预测

2015年吉祥花园鸿悦居一墙之隔的高发悦驰苑开盘毛坯均价约26000元/㎡，2021年2月住建局公示的二手房指导价中，作为次新盘的高发悦驰苑43400元/㎡。

同片区的佳兆业云望府2022年1月入市，带装修均价约60000元/㎡，不过佳兆业云望府社区规模更大、户型产品偏改善。

目前吉祥花园鸿悦居的吹风价声称按照坂田片区的新房价格普遍在6万/㎡左右，按照吉祥花园鸿悦居的户型及产品定位，圈圈预测备案价或在5万/㎡左右，具体价格以住建局官宣备案价为准。

吉祥花园鸿悦居对于刚需来说优劣非常明显的楼盘，较大的优势莫过于价格，如果按照5万的单价预算，总价不到300万便可上车坂田10号线地铁口物业，想想都有点小激动呢。

1、主推小户型面积产品，相对入手门槛低；

2、预计2023年6月带装修交付，交房时间接近；

3、临近有雪象体育公园，未来市政休闲配套尚可；

4、不远处有佳兆业下雪旧改项目，未来可借享起商业配套；

不过项目的不足实在不少：

1、纯“小”盘，小社区、小开发商、无社区花园，实际居住舒适度会有一定影响；

2、周边环境以工厂环境为主，整体环境的改善难度大；

3、周边无商业配套，需前往1公里左右的岗头佳兆业城市广场等大型商业场所。