南苑新村建成已逾40年，旧改路一走就是十三年。

相关部门将积极推进南苑新村项目行政征收相关工作。

十三年“拆不动”的南苑新村旧改项目终于取得了重大突破。12月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》。该公告正式确定南苑新村房屋征收范围，并由南山区南头街道办事处作为房屋征收实施单位。

12月18日，南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室正式揭牌。随着政府的积极介入，持续十余年“旧改拉锯战”的南苑新村城市更新项目再次迎来了新的历史进度，将有助于南苑新村项目破局解困化险。

项目久拖不决　13年“拆不动”，有业主在等待中离世

南苑新村位于南山区南头街道，西临桃园路地铁站，北临桃园路及区政府，东临深圳大学，地处公共服务组团核心位置。小区分为东区、西区两部分，由深圳市南山金城房地产开发有限公司在20世纪80年代建成，基本为6层左右的住宅，另有少量商业配套。

2010年4月，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》公布，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区等8个旧住宅小区被列入第一批计划，是深圳城市更新首批改造项目。

被列入旧改计划的小区或多或少都存在老旧危房的问题，能够焕新也让社区居民们感到十分喜悦，但这样的情绪在此后的十年间，从兴奋，到迷茫，再到失望，最后变成愤怒。

作为早该拆迁的旧改社区，南苑新村的旧改路一走就是十三年。2012年，“大新地区”法定图则经法定图则委员会2012年11次会议审批通过；但在2013年，项目启动公示后因信访问题暂停；而此后的数年间，因种种问题导致项目进展迟缓。

直到2019年9月，项目才得以继续并完成规划草案公示；2022年11月，深圳市规划和自然资源局发布关于《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划》的公告，标志着项目专规正式获批。

这份专规为小区的居民们带来了美好的蓝图，但规划能否落实，最难的一步便在于“拆”。

由于签约进程陷入困境，2023年3月，南苑新村项目正式启动行政调解工作，这也是南山区首个启动行政调解的城市更新项目。南山区更新局、司法局参与指导，南头街道办为具体实施机关，其间完成9户权利人签约。截至目前，项目涉及拆迁户1400余户，仅剩余10余户未签约，签约率已超99%。

按《更新条例》相关规定，调解终止即按计划启动行政征收，如若征收顺利完成，这也是南山区首单城市更新行政征收。

南苑新村为什么能让政府下如此大的决心开展征收工作?一方面是社会影响重大。

南苑新村建成已逾40年，当时许多建筑用海沙建成，房屋存在大量安全隐患。目前在现场可以看到，大部分的建筑已经拆除，但南苑新村东区、西区仍有个别未签约户在场内居住。

该走的不走，想回来的回不来。项目列入城市更新计划至今已超13年，而由于部分业主未签约，项目仍未进入实质性的重建阶段，已签约的1400余户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有不少老人在等待中遗憾离世。

另一方面，除了困扰已签约业主的民生问题之外，南苑新村项目久拖不决影响公共配套设施的落实，造成诸多矛盾。

事实上，南苑新村周边集聚了大型区级公共服务设施，临近前海深港现代服务业合作区、高新技术产业园区、后海中心区等重点片区，肩负为其提供高品质的综合配套服务职能，而现状建设水平已无法与区域定位相匹配，亟待通过整体拆除重建打破空间发展的瓶颈，在空间建设和配套服务方面对接区域发展新格局。

征收提示为小区已签约的居民带来希望，更为片区的重建带来曙光。随着项目征收提示的公布，南苑新村这块难啃的骨头，即将被拿下。

启动行政征收　以强决心大力度破解征拆难题

南苑新村并非深圳首个启动房屋征收的项目。早在2019年，与南苑新村同一批的木头龙旧改项目，罗湖政府便启动零星房屋征收，以破解木头龙项目十年旧改僵局。

2019年8月8日，罗湖政府官网发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，确定木头龙片区零星急需项目房屋征收范围。直至2020年3月，历经十年动迁，以“钉子户”闻名的罗湖木头龙项目、曾号称深圳最难啃的旧改项目终于破除动迁僵局进入实质开工阶段。

或是木头龙旧改的成功经验为深圳城市更新打开了思路。随后在2020年12月31日，《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《条例》)获市人大常委会表决通过，2021年3月1日正式实施，成为国家首部城市更新地方性法规。

《条例》中第三十六条规定，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。

该条例被认为是深圳旧改历史性的突破。深圳旧改过往拆迁标准条件设置较高，要求签约面积与签约人数占比都需达到100%才能实施，因此大部分旧住宅区无缘进入旧改环节，亦让个别“钉子户”有了漫天要价的机会。

此前木头龙旧改中曾有“71㎡要求1700万赔偿款”的“钉子户”案例，海涛花园还有“钉子户”提出“这栋楼整条腿都要赔给我”的案例(注:一个房源的从1楼到顶楼，一般都叫“整条腿”)。

而在南苑新村，记者从项目城市更新行政调解办公室工作人员了解到，确实也有一直以来态度较为恶劣的“钉子户”，提出的要求同样是狮子大开口，比如要求“100㎡赔300㎡”的一比三补偿比例，又或者是“要求置换深圳湾的房子”，让调解工作无奈陷入僵局。

业内普遍认为，上述条例出台，将较大降低深圳旧改推进与拆迁难度，让“钉子户”主导旧改进程的时代得到有效的改变。

深圳更新条例时代的首单房屋征收案例正式落地于2022年7月5日，彼时罗湖区人民政府发布房屋征收决定书，依法征收罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围(城中村)项目一期子项目B范围内的蔡屋围新八坊4号房屋、新十坊9号房屋。

往前倒推，该项目的征收提示发布于2021年12月3日。这即是说，一旦政府介入行政征收后，最快仅用短短7个多月的时间便能成功推进项目进程。

由此可见，南苑新村的重建之路已进入倒数。

旧改持续加速　有法可依，让签约者有家可回

“目前行政调解工作已经结束，正式进入行政征收阶段。”南山区城市更新和土地整备局副局长覃艳在采访中提到，后续更新局也将按照相关规定，积极推进南苑新村项目行政征收相关工作。

作为征收实施单位，南头街道办事处的工作也影响着行政征收工作的效率。南山区南头街道党工委副书记宋敬昌在接受有关采访时同样提到，街道方面一定会依法依规，在规定时间内推进行政征收工作。“我也呼吁极少数未签约户抓紧签约，实现项目早日动工建设。”

按照行政征收的流程，后续南山区人民政府将正式公告房屋征收决定——由政府相关部门取得未签约户物业权利并与市场主体签署搬补协议、确认实施主体资格，并组织相关部门对未签约户实施强制搬迁和房屋拆除。

近一年来，南苑新村项目完成专规批复、行政调解等重大节点工作，旧改进程持续加速。

南苑新村行政征收提示的发布，不仅表示南山首单房屋征收程序正式启动，影响南苑新村旧改进程的“钉子户”难题或将在近期得以解决，更意味着项目进入实质性开工阶段可期。

“我们的心情非常激动，也是举双手赞成，非常欣慰。”南苑项目已签约的业主娜姐在采访中表示，南苑项目从2010年启动签约，自己现在搬离都已经快十年了。十年无家可归的业主们都受够了漂泊的苦，政府正式发布行政征收提示后，她希望借着征收的东风项目能尽早有实质性的推进，让漂泊在外的1000多户业主们早日有家可回。

因“无家可归”只能在外租房的王叔同样非常期待，“我年龄大了现在租的楼梯房不太好爬，迫切希望能早日搬到新房子里。希望政府早日把征收方案发出来，加快旧改的进程。”

南山在这十年间变得更加繁华，但留给南苑新村业主们的，只有脸上新增的皱纹，提醒着他们又过了一年。

南苑新村首批签约的业主华叔即将90岁，因为项目迟迟无法推进而有家难回，他熟悉的邻居同事更有不少人在等待中遗憾离世，早日住上新房，是这位老人唯一的念想。

“非常支持政府的行动，感觉项目终于看到了希望。”华叔等待了13年的归家梦终于在今年看到了曙光，他表示大力支持政府的行动，期待早日能看到项目动工。

不再寄人篱下，不再有家无法回，不会因为没房结婚难、生子难、养老难、就业难……这是所有南苑新村签约业主共同的愿望。

未来，南苑新村将通过城市更新激活片区发展，打造以商业、居住为主的开放共享的现代生活社区。这座城市中心的高价值地块将协同各类公共配套资源，通过拆除改造，破解现状空间壁垒，借助植入新的城市功能和空间理念，实现城市优质资源的整合；同时在产品方面，通过艺术化的建筑造型、丰富的城市大事件和街区文化的重构，项目还将被赋予丰富的精神内涵，为南山带来全新的高品质城市生活情境。

来源：南方都市报 采写:南都·湾财社记者　孙阳