继云璞二期、尚云二期备案价较项目一期直降近6000元/㎡后，深圳又一新盘推二期房源直降备案价！

3月4日，深圳房地产信息平台公示了绿海山河里新一批房源预售证，本次推出1栋共7个单元的房源，共1177套。

绿海山河里本批主推户型建面约为94-142㎡，备案均价约4.34万/㎡，单价区间约3.88-4.98万/㎡，总价区间约364-707万/套。

值得注意的是，绿海山河里本批房源相较于去年推出的首批产品备案均价降近6500元/㎡，起步单价降超7300元/㎡。

图|2023年首批备案房源情况

此外，绿海山河里本批房源开盘有优惠，目前官宣开盘约87折，与一期开盘折扣一致。本批折后均价约3.55万/㎡，总价约323万起，还是带装修交付。（仅供参考，具体以开发商公示为准）

相关房型的折后总价已经流出：

建面约93㎡三房约323-342万

建面约141㎡三房约581-607万

建面约102㎡三房约370-385万

建面约97㎡三房约342-365万

建面约120㎡四房约432-477万

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绿海山河里以价换量背后

“以价换量”的背后，或许跟项目去化不理想有关，绿海山河里于2023年5月首次推出412套住宅，虽然开盘祭出了当时市场的高折扣标准，去化仍不理想。从市住建局公示的备案数据来看，时隔近10个月，项目目前已备案130套，仅占总量的3成，此外还有近10%的房源是签认购书阶段。

或许还有一个重要原因，是迫于市场及竞品项目的压力。

去年年底，同样位于横岗板块的星河盛境御府入市，住宅房源备案均价不到4.3万/㎡，相较于绿海山河里一期便宜近7000元/㎡，相比之下星河盛境御府的价格优势更为突出。除了价格外，同样作为刚需盘的星河盛境御府在户型选择上（3房起步面积为83㎡）、品牌优势也相对更为突出。

此外或许还有以下几点因素：

1、户型使用率约74%，使用率相对偏低，对刚需购房客来说，综合折下来的价格优势就没有这么突出了；

2、名居山河里户型起步面积95㎡起，相似总价在市面上有较多的选择，尤其比横岗更为核心的大运板块今年新房量不少。

3、项目南侧有较大型的供电站变电站；

4、地铁14号线的开通削弱了3号线对龙岗的轨道便利的优势，同时也将福田、南山的外溢刚需购房需求向龙岗其他区域甚至坪山扩散。

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临近地地铁口，户型起步面积相对较大

绿海山河里位于龙岗大道与新园路交汇处北侧，临近地铁3号线永湖站A出口。

绿海山河里共有由三个地块组成，其中紧靠龙岗大道的地块为保障房+商业用地，规划有约3万㎡商业体系，保障房为安居房产品，已于去年配售。

绿海山河里本批所推的二期用地占地面积34069.76㎡，总建筑面积为242482.83㎡，容积率5.77，绿化率40%，共由7栋超高层组成。

项目的公示的户型图是未标注尺寸的，可以参考一下户型格局和设计，从示意图来看，不少户型的次卧都得“睡飘窗”。

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临近多旧改规划，短期内城市面貌一般

来看看项目周边的情况。

绿海山河里西南侧空地规划54班九年一贯制学校，从官方公示的信息来看或规划为香港中文大学（深圳）附属时进学校。（具体以区教育具体公司为准）；东南位置则可看山体及供电局变电站。

图|摄于2023年6月

绿海山河里北侧则为新世界188工业区旧改。

图|摄于2023年6月

在配套上，绿海山河里二期配建有18班幼儿园及自带有商业。临近旧改项目也配建有丰富的商业，如周边星河盛境约4.4万㎡的商业、卓弘星辰约3.6万㎡的商业。

此外，距离项目一站之隔还有荣德商业、两站之隔到大运有星河商业，相比之下名居山河里的商业规模较小，未来在商业运营上或有一定的竞争压力。