变卖资产、口碑崩塌,这家地产国企做了什么?
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上个礼拜，深圳科技园拍出了一宗楼面价10.86万/㎡的低密宅地，6家房企争夺，最终被保利拿下。
6名参赛选手中，越秀是其中一员，但很可惜，最后在54亿门槛败下阵来。
有人会好奇，3个月前广州马场地块猛砸236亿，越秀可是眼都不眨一下的，怎么如今区区50多亿就怯场了？
其实，外行人可能不清楚，天价夺取马场地块的，是母公司越秀集团，而并非越秀地产。
尽管最后马场地块还是会交给越秀地产开发，但集团这般操作实则是变相为地产板块输血。一来前期债务不用体现在越秀地产报表中，二来也不会占用它的拿地预算。
不得不说，集团对这个亲儿子是真的偏爱，但它却没把一手好牌打好。
上个月，越秀地产批量甩卖重资产的消息引发地产圈热议。
其旗下包括南沙国际金融中心、云谷产业园、智谷产业园、毕节酒店以及医疗、护理及养老业务，等多项资产及业务进行变卖，套现资金44.6亿。
很明显，这些烧钱的业务，越秀地产是做不下去了。
最后只能由集团内部关联子公司兜底拿下，但这波左手倒右手的操作，钱又一次进了越秀地产的口袋。
看得出，越秀集团不缺钱，但越秀地产却真的资金吃紧。
2025年，越秀地产实现合同销售金额为1062亿，销售额同比下降了7个百分点，未达成1205亿的销售目标。
2026年前两个月，越秀地产合同销售金额约71.06亿，同比下降约44.6%；合同销售面积约24.71万㎡，同比下降约29.1%。
销售业绩承压，急于转型的越秀地产，又不得不在核心城市疯狂高价拿地。
有数据统计，2024年至今，越秀地产拿地投入1269.5亿，同期销售额2278.4亿，拿地金额占销售额比重达56%，但两年合计净利润仅约11亿。
入不敷出，越秀地产在资金方面也就更不宽裕了。
截止2025年年末，越秀地产总资产有3697.45亿，总负债2639.12亿，资产负债率为71.38%。
其中流动负债1820.45亿，占整体负债的69%，即有差不多七成的债务需要在短期内偿还，是比较危险的信号。
融资方面，自2022年以来，越秀地产的筹资性现金流均为净流出状态。
总体来看，越秀地产正面临业绩大幅下滑，对债务保障能力下降，融资压力大等多重问题。
越秀地产的背后有两个大股东，一个是母公司越秀集团，另一个是广州地铁集团，两家合计持股59.7%。
这些年，两大股东也成为越秀地产的“输血包”。
像2019年的广州品秀星樾和品秀星图；2020年的广州星樾山畔；2021年的广百海港城；2022年的琶洲南TOD一期；2024年的琶洲南TOD二期.....要么是从集团低价买入，要么则是广州地铁注资入股。
只不过，这种靠“赏饭”吃的日子，并非次次都好过，有时候咽下去的可能不是蜜糖，而是砒霜。
最典型的案例就是深圳光明的“越秀星科源启”。
它是一个“工改住”项目，由越秀资本介入获得，最终给到越秀地产操盘。
星科源启在地段、配套上全是短板：距离最近的地铁站约1.4公里，距离最近的商场2.5公里，旁边是农场、钓鱼场、工业区。
如此配套，加上操盘手策略的失败，项目2025年下半年开盘，到今年1月份备案不足10套。面对残酷现实，开发商紧急下调房价，起步总价从312万跌到260万，相当于打个83折。
骨折价出售了还未能力挽狂澜，截至6月11日，去化率仍不足四成。
不仅是星科源启，近年来，把北上广深作为主战场的越秀，开发过的多个楼盘都出现了不同程度的滞销。
像广州荔湾的越秀天瀛，备案4-4.5万/㎡，结果开盘只卖出10来套房源，后面价格直接砍半，甚至跌破了2.6万/㎡的楼面地价；
又比如定位“豪宅”的天河越秀观樾，当初同版块牛奶厂的二手房已跌到5字头，但越秀硬刚依旧要卖9万+，结果可想而知，去化一地鸡毛，据悉目前项目125-140㎡户型价格已经调到6.2万/㎡出头了；
上海的越秀杨浦天玥，2024年以9.2万元/㎡的均价入市，开盘1个月仅网签了两成房源，今年为了清盘，项目大搞8折清盘活动，但目前还未完全售罄；
北京的越秀天恒・怀山府，是越秀首次进京的作品，但2011年开盘的它，到2024年底才卖出几十套房，网签排名常踞北京倒数第一。后面换了区域总经理，价格也进行了下调，情况才有所好转。
卖不动就降价服软，从商人的角度来看，这本无可厚非。但也侧面说明越秀地产对市场研发不够透彻，以及对自身产品的定位不够清晰。
在我们的认知里，地段和产品力都不够打的项目，一般就会卖不好。
但有意思的是，越秀地产却年年都挤进了产品力的排行榜中。
我想，但凡把投票选择权交到业主手中，这一结果或许都会不同。
因为网上有一句戏称：买越秀地产，享WQ人生。
其实这不怪业主把话说得这么难听，确实越秀近几年开发的项目，wq频发。
比如在上海，越秀地产已经有三个项目完成交付，分别是“天樾园和”“和樾天汇”以及“嘉悦云上”。而三个项目，都陷入，或曾陷入过业主wq风波。
其中，嘉悦云上还因为涉嫌虚假宣传，被当地政府部门立案调查。
在大本营广州，wq事件更是不胜枚举，譬如星汇文玺、星汇城，教育配套缩水，涉嫌虚假宣传；
天悦云湖、天悦金沙、梧桐星宸、星汇城，番禺万博和樾府等，涉嫌质量不达标；
星汇城、逸境等，涉嫌强制业主买车位......
而在深圳，开发过的楼盘也是无一幸免。
尖岗山的越秀和樾府，2023年被业主投诉以“延伸服务合同”名义收取双份物业费；
宝中的越秀瑞樾府涉嫌虚假宣传、违规施工，甚至销售期间以“宝中房价重回七年前”的广告语进行恶意炒作；
西乡的越秀潮樾府，宣传与交付标准实际不相符，业主投诉物业办公室侵占公区等；
就连现在与绿城联手开发的沙井锦玉和鸣，也在去年曝出未获建设工程规划许可证，就违规施工的问题，后被相关部门处罚44.3万元，并责令停工补办。
可见越秀的口碑崩塌并非是一朝一夕造成的。
当然越秀也并未没有“好产品”，但反复提及的都是合作项目，像北京和樾望云和上海翡云悦府，前者由华润置地持股65%，后者的研发和操盘也是华润。
当一个开发商在讲产品案例时，拿得出手的都是合作伙伴研发的产品，这恰恰暴露了自身的短板。
而产品竞争力的不足，恰恰又是比业绩下滑更为隐蔽，更为致命的。所以，这样的越秀地产还能走多远呢？
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