城建云投创新金融总部基地效果图。　图源“城建云投创新金融总部基地”官微

同样的市场，深圳的楼盘们却演绎着各自迥异的命运。这边厢，某些项目正享受着热销的春风，捷报频传；那边厢，却有项目面临着滞销的寒流，销售乏力。

近日，深圳城建集团位于龙岗的项目因销售速度过慢受到了市场关注。有网友发现，该项目开盘至今已有7个月，但网签数量仅有两套；而深圳城建集团另一个在罗湖销售的项目，开盘至今1个多月，网签数量也仅两位数。

“按目前这个销售速度，也不知道要卖到猴年马月才能卖完。”有网友直言，深圳城建集团难得带着两个住宅项目回归，却被市场从头到脚“泼”了一身冷水。

那么项目真实销售情况是怎样的?深圳城建集团为何遇到“滞销”难题?南都湾财社记者向深圳城建集团发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。

销售“遇冷”

折扣后单价4万多 “相当于跌回10年前”

今年1月，位于龙岗坂田街道的城建云宸汇项目拿证开盘，预售总套数154套，其中，住宅139套，商业15套。南都湾财社记者注意到，项目取证的海报打出总价“2××万元起”的广告，该项目推出的最小面积段为65平方米，这意味着，项目最低单价仅4万多，相较于最低备案单价(5.2万元/平方米)打了8.5折。

“云宸汇折扣之后的单价，相当于是跌回了10年前的单价。”彼时该项目的价格吸引了一波购房者的关注，有市场人士向南都湾财社记者表示，坂田的新房在售均价普遍在6万元左右，4万多元的开盘单价相当于10年前的价格。例如2014年入市的新盘星河银湖谷，当时单价只有大约5.3万元/平方米。

但这样大力度的折扣似乎并没有吸引太多的购房者。截至8月15日，深圳市房地产信息平台显示，城建云宸汇项目(备案名:云宸里)已备案房源两套，其余房源均显示“期房待售”状态。

尽管从购房者签订合同到合同信息在房管局系统中完成备案具有时间差，但网签的滞后时间普遍在1-2个月左右。那么城建云宸汇项目开盘至今已有7个月只备案了两套房源，这是否意味着项目开盘至今只卖了两套房?

“项目快卖完了。”8月15日，南都湾财社记者以购房者身份向城建云宸汇项目的销售咨询房源是否只卖了两套，对方表示已经快卖完了，但很多还没备案，而对南都湾财社记者咨询的户型，销售人员也表示还有剩余房源可选。另外在价格方面，目前项目折后均价约5.1万/㎡，是备案均价(5.9万/㎡)的8.6折。

城建云宸汇项目是深圳城建集团在坂田的首个项目，但并非是深圳唯一在售的项目。

同属于深圳城建集团旗下，位于罗湖的凌云华府项目今年6月27日获批预售，共推出378套住宅。项目备案均价约7.3万元/㎡，开盘均价约6.21万元/㎡，同样是大力度折扣，相比备案价打了8.5折。

截至8月15日，深圳市房地产信息平台显示，凌云华府项目已备案房源27套，已签认购书6套，分局锁定1套，合计34套，去化率仅为个位数，也并不理想。

不过网签具有滞后性，该楼盘开盘时间未到两月，真实销售情况有待官方消息。南都湾财社记者也就相关问题向深圳城建集团发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。

久违“入市”

综合体内规划的高端写字楼 或将成深圳第三高楼

据了解，深圳市城市建设开发(集团)有限公司(简称“深圳城建集团”)是深圳市投资控股有限公司(简称“深投控”)下属的具有国家综合一级房地产开发资质的国有独资房地产开发集团企业，注册资本16.68亿元。

官网资料显示，深圳城建集团前身为1982年成立的深圳市基础工作组，至今已有41年的历史，也是深圳多处城市公共配套措施如深圳大剧院、深圳科学馆的参与建设方。集团累计开发项目100多个，开发面积2000余万平米。截至2020年年底，集团总资产达210.97亿元，净资产68.1亿元。

不过，已经有相当长的一段时间，市场未见深圳城建集团的新项目亮相，而凌云华府和云宸汇项目的推出，也被认为是它在住宅市场的久违回归。

其中，城建云宸汇项目是深圳城建集团在坂田的首个项目，项目整体规划总建面约7.1万㎡，由两栋楼组成。其中的一栋楼住宅+商业楼，31层高，住宅建面约1.6万㎡(包含约3140㎡保障房)；另一栋为商务办公+宿舍公寓+商业综合楼，建筑高约143米。

而凌云华府位于深圳罗湖笋岗街道宝安北路与梨园路的交会处，是深圳城建集团笋岗片区旧改项目的一部分。该项目前身为城建梅园城市更新单元，规划为城建云投创新金融总部基地，总投资约150亿元，规划总建面约63万㎡，集商业、研发办公、住宅、公寓等功能为一体的城市综合体。

值得一提的是，该综合体内规划的高端商务写字楼云投大厦，结构高度407米，被誉为“罗湖之冠”，建成后，其高度将仅次于平安金融中心和京基100大厦，或将成为深圳第三高楼。

业内声音

新房开盘去化两至三成较普遍 项目本身也存短板

对于两个项目去化不理想，可能存在两个原因。一方面是地产市场仍旧低迷普遍影响新盘去化，根据国家统计局公布的2024年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，7月深圳一手新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降9.9%，已环比连续15个月下降，同比连续20个月下降。

在略微冷淡的市场行情下，曾有业内专家向南都湾财社记者直言，新房开盘去化两至三成是较为普遍的现象，卖到四至五成已经算是销售不错的项目。

另一方面的原因，或是项目本身存在短板。无论是云宸汇还是凌云华府，两个项目商品住宅均只有一栋，整体居住氛围不敌大社区；两个项目的地段也并非片区内的核心，户型和实用率也没有突出的亮点，尽管价格折扣力度很大，但竞争力仍略显不足。

在如今地产市场的行情下，具有国资背景的开发商没有资金问题风险和烂尾风险，明显是更受到购房者欢迎的。但面临去化难题的深圳城建集团，其产品仍有待市场的验证。

来源：南方都市报 采写:南都·湾财社记者 孙阳