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作   者丨福贵

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作者：福贵

说起东门，深圳人应该无人不知，无人不晓。

在这块17.6万㎡的土地上，诞生了茂业百货、1234space、白马批发市场、太阳广场等多个商业。

它是深圳商业的起源之地，深圳市区就是以此为基点发展起来的。

然而就在这个黄金地段，商家必争之地，却惊现一座荒废了18年的8万平商业——深圳百货广场。

并且从项目竣工到现在整整20年时间，深圳百货广场几度易主，但是一直没有被盘活。

而关于深圳百货广场的故事，还得从1999年说起。

1999年入市，荒废18年成深圳最强烂尾商场

说起深圳百货广场，对于深圳商业来说，也算得上是一个“传奇”。尽管这个“传奇”的名声并不怎么好。

上世纪90年代，罗湖就已经初现现代化大都市的雏形，有些地方已是高楼林立。

（1995年的罗湖区）

而在深圳市政府“八五”规划中，东门老街的深圳百货广场大厦属于重点工程，1995年由奥康德集团（前身是深圳市综合性大型国有商贸企业“深圳经济特区工业品贸易集团公司”）合作开发。

它坐落于深圳罗湖商业中心，深圳最繁华的深南东路，背靠商业旺区东门老街，距1号线、3号线换乘站老街站仅百来米。

（深圳百货广场2017年更名为DDM Mall）

从地段和交通上来讲，都是非常优越的。并且，罗湖区汇聚了很多老广，消费能力也很高。

而就是这样一个先天条件优越的地方，却始终没有真正的运营过，整整荒废了18年，俨然成为了深圳商业烂尾楼一个典型代表。

1999年12月项目开发完成，商业面积达8万㎡，在当时这座商场算得上是深圳排名前列大型百货项目、国内屈指可数的大面积综合百货广场。

并且深圳百货广场在当时就采用了蓝色的玻璃幕墙，算得上是较新潮的一批商业综合体。

（来源 新浪博客道玄堂—易玄）

2000年3月，广发银行深圳分行成为深圳百货广场排名前列入驻商家，直到2005年，商场的入驻率只有20％多，其余全部空置，甚至连电梯都有几部没有开放，怕浪费。

在这5年时间里，商场大约损失了4亿元。

而关于深圳百货广场烂尾的原因也是众说纷纭，这其中产权问题、风水问题、人心问题算是主要原因。

1、产权问题。

据了解，当年深圳百货广场采取了商铺销售的方式，近千个商铺，光业主就有几百个，导致产权纠纷不断，无法统一经营。

（目前关于产权问题仍未解决 来源：人民网-领导留言板）

被寄予厚望的商业项目赚不到钱，导致大批商户撤离，商场内的空铺率急剧上升，变得越来越萧条。

而这也是绝大多数人认为其荒废的罪魁祸首。

2、风水问题。

深圳百货广场位于人民南路与深南东路的交点中心处。

从地理位置上来讲，它的出现生生阻断了人民南路，形成了一个“T”字路口和半圆形的天桥。

这直接导致了在它18年荒废的时间里，“风水不好”之说甚嚣尘上。

3、人心问题。

当年业主购买这些商铺普遍采用了按揭的方式，虽然在深圳国土部门做了预售合同备案，但是相关部门却一直没有办理产权证。

由于多年无法正常经营，几乎所有商铺都已经断供，而业主们之间纠纷不断，无法团结一致的去解决这件事。

最终全部落在了提供按揭的深圳6家主要银行的手中。

深圳百货广场自诞生之日起，就已经被扼杀在摇篮之中，从1999年项目完工到2017年4月22日二次开业，中间烂尾了18年。

佳兆业、彭成入局深圳百货广场升级改造成DDM Mall佳兆业、彭成入局

其实，在彭成集团和佳兆业接盘之前，深圳百货广场也曾遇见过一些曙光。中信集团曾斥资20亿收购该广场，但因产权问题，最终不了了之。

2011年，彭成集团拍得深圳百货广场部分产权，并正式注册成立“深圳市东大门商业百货有限公司”。

并且以“盘活东大门，打造深圳新名片，出自东门，引领东门！”为历史使命。

2014年11月15日，中国长城资产管理公司深圳(楼盘)办事处发布公告，作为获得深圳市奥康德百货有限公司权益的前期条件，佳兆业已收购了深圳市奥康德百货有限公司的相关债权。

（来源 腾讯房产）

这也是佳兆业商业集团排名前列轻资产管理输出项目。

而对于佳兆业，在地产行业也算是一个另类。

对佳兆业有着相当研究的小郑向独角Mall爆料称，佳兆业一直以来比较喜欢捡漏，以此增加土地储备。

至此，彭成集团和“烂尾专业户”佳兆业成功入局这个烂尾项目。

2016 年，深百较大的业主方彭成集团和佳兆业商业集团签署战略合作协议，由佳兆业商业集团牵头共同组建一支精锐商业团队，对深百进行重新定位、策划、设计、建设、招商和运营。

二次开业备受关注，然而还是败了

2017年4月22日DDM Mall正式开业，开业当天政府领导、彭成集团、佳兆业商业集团、商户代表及各大媒体共200多人见证了开业盛典。

（来源 佳兆业商业微博）

彼时，DDM Mall招商率已接近100%，引进了130多个品牌，其中绝大部分为首入东门区域。

除此之外，更是打造了面积5000㎡的“叮梆小镇”，这是广东省内排名前列设计师原创主题街区，纵跨三个楼层，这也是整个商场较大的特色。

（来源 静远的博客微博）

仅开业当天客流就达18.2万人次，销售达160.1万元。

DDM Mall的成功开业被媒体评价为；“深圳商业地产行业内排名前列个存量商业资产成功盘活的案例。”

对于DDM Mall发展前景，中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示：

罗湖定位国际消费中心，必将对东门进行全面升级；

其中一个重要的内容就是引进大型品牌购物中心，所以对此前景看好。

正所谓希望越大，失望也就越大。

此前赢商网有过报道，深圳百货广场又易主了。2018年底，彭成集团已经将DDM Mall整体出让给了东门町老板兆邦基集团。

就是这个万众期待的项目，在涅槃重生之后并没有带来多大变化。如果说有，那也只是在2017年开业之初吸引了一波眼球。

而且，最近也有朋友问小Mall，DDM Mall是不是倒闭了？

带着这样的疑问，独角Mall团队来到现场实地看了一下DDM Mall的现状。

8万平商业，不到20家商铺现场施工存隐患经营惨淡，不到20家商铺在运营

小Mall8月31日下午3点左右到的东门，站在深南东路上，目之所及，除了马路上拥堵的车辆，就是DDM Mall外墙上搭满的脚手架。

等走进之后，临近天桥的一条人行通道的商铺已经全部撤走，只剩下一堆堆的建筑器材。

而在东门商业街上，看到的都是人。

走进商场一层，最显眼的是位于中庭位置的极限挑战项目，这个项目是依托一颗高达20米的仿真树打造，吸引了不少年轻人在那里体验刺激的项目。

另一个比较有特色的就是占据了一二层极大面积的核客电玩城，而这也是整个商场人流较大的地方。

除此之外，据小Mall不完全统计，从最上层到最下层只有不到20家商铺还在运营。

L5：吉兆火炙寿司、酸渡酸菜鱼、探炉、客语

L4：miniisland

L3：优蜜仙草、猫星系

L2：汉堡王、COCO都可、屈臣氏、索兰、FLIN•PIG、物選猫粉

L1：淘味馆茶餐厅、HONEST COFFEE、茶菻初象

除了几家茶饮店吸引了一些人外，其他的生意并不怎么好，几乎无人问津。

甚至小Mall还在5楼发现了一个商家正在搬离商场。

现场施工安全存隐患

把上面这些还在开业的除外，其它地方基本都是拆除状态。而对于项目施工，小Mall也有一些要吐槽的地方。

1、根据张贴的合同工期，商场外立面装饰工程应该在2019年6月25日结束，但是目前还处于施工状态。

2、商场内部施工区域有的地方采用了围挡隔离，而有的地方则没有防护措施，并且3、4、5楼很多地方没有灯光，楼层光线暗淡。

3、最不安全的应该是商场的扶梯了，扶梯旁边的地板直接被挖开，没有任何警示措施，并且扶梯还在正常运行。

小Mall上下楼乘坐扶梯的时候提心吊胆的，就怕扶梯一下子掉下去。

东门黄金时代已过DDM Mall还有机会翻身吗？

虽然东门曾经是深圳最繁华的商圈。

但是随着福田CBD商圈、南山后海商圈等商圈的崛起，东门商圈的地位逐渐受到挑战，不再是商家们的优选。

加之东门的商业布局没什么整体规划，商业业态重复严重，已经成为今日商家公认零售业经营风险较高，低档货充斥的商圈。

在此趋势下，中高端消费人群会转向其它商圈，而东门商圈可能只会成为人们茶余饭后的谈资。

深圳湾夜景

暂且不说DDM Mall未来会改造成什么模样，就如华强北前车之鉴，改造之后变得高大上，但是几年时间，人气都没了，自然也就走向下坡路。

在本身商业竞争激烈的深圳，改造所耗去的时间是没办法弥补的，停滞不前只会被淘汰。

而关于DDM Mall未来的改造计划，无论是在现场，还是在收集资料的过程中，小Mall都没有看到相关信息。