一、松岗150万平综合体项目 首期516套住宅已清盘均价4万/平

在目前的宝安松岗片区，满京华云著是少有的住宅新盘，总建面约150万平，分为多期开发。项目位于107国道和松福大道交汇处，东侧为住宅社区，包括商品房、公租房、12班幼儿园、小学等，西侧则是商务办公区，包括中国软装总部贸易中心、国际艺展中心、SOHO办公、主题酒店、艺术小镇、设计博物馆、街区商业等。

*满京华云著项目整体规划图

满京华云著住宅总建面约28万平方米，目前在建的住宅分为三期建设，按规划商品房共1714户和保障房406户，停车位1485个，具体数据以实际公布为准。其中，一期共2栋7座（1栋A1/A2座、1栋B1/B2座，2栋A/B/C座）1048户，二期包括共3栋（1栋、2栋、3#幼儿园）521户，三期共1栋2座551户（其中1B栋为保障房，共406套）。

在2017年8月20日，项目首次开盘推出二期产品，总计516套普通住宅，位于1栋A/B座和2栋A/B座，户型面积约为72-118平2-4房，整体得房率73%左右，均价40000元/平，总价285万起，带装修交付，单价区间37000-42000元/平，预计2019年12月交楼。据了解，在2018年2月初，入市5个月左右，满京华云著二期住宅清盘了。

二、一期新品预计5月27日开盘 主推83-152平3-4房住宅

目前，满京华云著主推一期产品，包括2栋7座高层住宅，分别是1栋A1座、1栋A2座、1栋B1座、1栋B2座，2栋A座、2栋B座、2栋C座，户型面积约为83-152平3-4房。项目已开放展示中心，户型图已上架，现场可参观样板间，正在申请预售证中，预计今年5月27日开盘，具体时间和价格待定。

*满京华云著沙盘模型实景图

从地理位置上来看，即将入市的一期，位于整个项目的中间位置，与建设中的国际艺展中心一路之隔，而且远离107国道、松福大道，居住环境较为安静舒适。不过，项目的幼儿园和小学均位于二期，小孩上学需要步行一段距离。

*满京华云著周边一二手房行情

从松岗片区的一手房价格来看，目前仅有2个公寓项目，单价36000-37000元/平，一般来说住宅定价是稍高于公寓的。从周边二手房报价来看，单价区间为33000-52000元/平。2017年8月，满京华云著二期首次开盘，单价为37000-42000元/平，均价为40000元/平，与周边二手房价格持平，甚至略低一些。

*沙井片区一手房行情

在地理位置上，临近松岗街道的就是沙井片区，在11号线上就是一站之隔，沙井离市区更近一些。目前，沙井片区的新房项目比较多，除了保利达小行星（公寓办公）之外，还有4个在售的住宅项目，均价在38000-46000元/平之间，越靠近松岗，房价也越便宜。

另外，参照距离项目3公里左右的沙井新房——华侨城四海云亭，住宅毛坯交付，均价38000元/平，而满京华云著首期40000元/平的均价，带装修交付，一套房的装修款在10万以内。实际上，对于这两个项目来说，40000元/平左右的定价都是符合市场预期的，因此入市之后房源基本被本地刚需客消化得差不多了。

那么，满京华云著即将入市的一期新品，主推83-152平3-4房，届时开盘价格会是多少呢？

三、周边配套

1、交通条件

满京华云著位于宝安松岗片区，处于全市的西北门户位置，具体在107国道和松福大道交汇处。它临近11号线碧头站和松岗站（距离1.5公里左右），其中松岗站是6号线和11号线的换乘站，附近还有在建中的6号线溪头站（距离1公里左右），预计2020年实现通车。

另外，规划中的地铁26号线，是一条从松岗到机场东的普速线路，松岗段主要是沿着广深公路走，刚好经过满京华云著的东面，形成3条地铁围绕的局面。不过，总体上来说，项目距离地铁站并不太近。

*满京华云著周边地铁示意图

2、学区划分

在满京华云著二期小区北面，除了一所12班幼儿园之外，还有一所公办小学用地，暂命名为沙埔小学。该小学的建学规模是30班，目前正在施工建设中，预计2020年9月开学，而业主将于2019年年底入伙。

从当前的学区划分来看，项目的小学学区是沙溪小学和松岗实验学校，距离在2km范围内，初中学区是松岗中学（初中部），直线距离已超过4km，初中上学不太方便。

*满京华云著学区划分示意图

3、商业配套

满京华云著前身是沙浦旧工业区城市更新项目，占地约40万平，总建面约150万平，其中住宅面积仅28万平，商务办公体量巨大。整个项目改造完成后，将打造为中国软装排名前列市场与产业中心，形成影响全国交易与服务贸易的资源平台；业态包括专业MALL、总部办公、艺术小镇 、创意园 、设计博物馆 、总部办公、酒店、公寓、艺术住宅、街区商业。

目前，项目附近没有大型商场，以小型、中低端的餐饮消费为主，生活配套较为匮乏。不过，作为松岗片区排名前列大型的综合体项目，满京华云著的商业办公配套建成后，不仅能满足业主日常的购物消费和文化娱乐需求，也能辐射周边的居住社区，带动更多的人流，刺激产业的发展。

*满京华云著商业办公区效果图

四、圈圈点评

作为临近大前海、大空港、新会展中心三大国际金融中心价值圈的满京华云著，除了区位优势明显，体量也是非常惊人，项目的入市必定引起市场的极大关注。刚刚我们聊了项目区位、规划、价格，下面就大概总结一下满京华云著的优劣势，给买房置业的网友们也提供一点参考。

优势：

1、作为目前松岗片区少有的住宅项目，4万/平的单价，能满足一大部分刚需购房者的需求。

2、建面150万平，社区体量大，同时内部配建幼儿园、小学、艺展中心、商业街区，各种配套齐全。

3、距离地铁11号线松岗站和碧头站约1.5公里，靠近地铁6号线溪头站，未来公共交通便捷。

4、邻近松岗公园，业主可看山景，平常可聚会休闲。

劣势：

1、附近都是低档次的厂房，人员往来噪杂，居住环境不理想；

2、周边缺乏生活配套，且主干道货柜车较多。