张瑞敏说：没有成功的企业，只有时代的企业。因为所谓成功的企业，只不过是因为踏准了时代的节拍。如果说，2015年到2019年是许多房企弯道超车的5年。那么，2020年到2024年是少数优质房企改写格局的5年。对于地产行业而言，2020年既是极为困难的一年，又是一个新时代的开端。这一年，无论是行业趋势、企业发展态势，还是资本市场对地产股的估值逻辑，都发生了深刻的变化。01.——在分析具体问题之前，我们先来看几张图。这是万科：

这一张是龙湖。

上面两张图，分别是万科、龙湖过去几年的股价走势图。在这两张图中，我们可以清晰的看到，从市值的维度，截止到2020年1月6日，万科的市值是3320亿（人民币，港币近4000亿），龙湖市值为2196亿（人民币，港币为2629亿）。我查了下在刚刚结束的2020年，这两家房企的销售规模数据。从销售额看，万科7041.5亿，龙湖则为2706.1亿。也就是说，单就规模体量而言，万科比龙湖大两倍多。但从市值上看，龙湖的市值只比万科少1000多亿（人民币）。你可能要问，是万科出了问题吗？并没有。至少到目前为止，万科仍旧是中国乃至全世界最优秀的地产公司之一。那是资本市场搞错了吗？显然也不是。你要知道，金钱是最聪明的，数千亿的真金白银，这些玩家们犯错的机会微乎其微。那问题何在？答案是时代变了，趋势也变了。何为时代变了？我想有这么两大关键词。

1、总量见顶：

不管你承不承认，那个属于房地产的激情狂飙的年代已经结束了。自2016年以来，国内楼市连续4年的成交面积是这样的：2016年：15.7亿平方米；2017年：16.9亿平方米；2018年：17.2亿平方米；2019年：17.2亿平方米；而今年前11个月，全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米，同比增长了1.3%。尽管到目前为止，官方的数据尚未出来，但大概率会在17亿平左右，与去年持平。

当然了，需要强调一下的是，这里的总量见顶是指销售面积，而非价格。

2、大分化：

一是城市间的大分化：一二线楼市大爆火热，三四线楼市有些暗淡。易居研究院的数据说，2020 年 1-11 月，一线城市商品累计成交面积同比增长 14%，二线城市累计同比下降 5%；三四线城市累计同比增长 1%。而从价格来看，一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫，二线的杭州、成都、南京等日子也相当不错，但绝大多数三四线城市，价格都是阴跌的，而且暂时看不到好转的迹象。二是房企间的大分化：少数房企在逆势生长，不仅销售再创新高，增速也十分可观；更多的房企则是遭遇滑铁卢，销售额大幅下滑，资金链存压力。这个数据我不一一列举，有兴趣的同学，可以翻看一下第三方机构年底的榜单。要说，这都是历史和周期的必然，由不得你我。事实上，在已到来的地产下半场，房企的分化只是行业走向成熟、深度洗牌的开始。02.——很多人问，龙湖的市值为何能持续稳定增长？其实，上文已给出了基本的答案。接下来，我们就再梳理下，龙湖做对了什么。自2018年开始，龙湖集团开始践行并坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。这个战略的本质是什么？其实就是龙湖所主张的“空间+服务”战略。底层：以空间打造为核心的开发引擎；升级：即围绕“空间”展开多重服务场景创新，深度连接人与空间的需求。在这样的持续布局和协同发展下，龙湖的四大主航道都取得了标杆式的成绩。

1、地产开发

较新数据显示，龙湖2020年的销售额在2706.1亿左右。老实说，当下环境仍能保持稳定增长实属不易，但也过得去。毕竟，刚刚过去的2020年，对许多行业、许多人来说，都是非常艰难的一年。我们在前面说了，在大分化时代，只有布局高能级的一、二线城市，才有可能打赢地产下半场。从现有的数据来看，龙湖坚持了其一贯的逻辑与纪律：紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。目前龙湖的业务遍布环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市，90%的货量集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

2、商业运营

如果说，在地产上半场，得规模者得天下。那么在地产下半场，做不好商业的地产公司，一定不是一家好公司。一定体量的商业，能为公司提供持续且稳定的现金流，是未来业务的增长极，也是创新业务的载体。过去几年，为了补齐商业地产的短板，万科收购了印力，而中海则不声不响的在写字楼领域做到了全国排名前列。同样的，尽管规模也只是万科、碧桂园的三分之一，国内商业做得较好的华润置地市值也超过了碧桂园，这就是商业的力量。就目前来看，商业规模和营收能力仅次于华润的就是龙湖。资料显示，目前龙湖的投资物业集中在26个有地铁的城市，已经实现全国核心市场布局。2020年1-6月，龙湖的物业投资业务实现不含税租金33.6亿元，同比增长30.4%，商场占比77.4%。而到2020年底，龙湖开业商场达到49个。

3、租赁住房

这也是一个面向未来的赛道。你可能不知道，龙湖之外，万科、中海、招商、保利都在加大布局。只是，在这个赛道上，龙湖已建立起一定的优势。目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，并在全国十余个重点城市落地40多个人才公寓项目，提供超过2万套人才保障住房。尽管2020年长租公寓遭遇寒冬，但龙湖冠寓保持稳健发展态势。2020上半年龙湖冠寓租金年收入7.3 亿元，同比增长 63%。

4、智慧服务

这条赛道的想象力其实不用多强调。就在1月6日，港股上市的碧桂园服务大涨超过16个点，市值超过1700亿港币。

尽管未单独上市，但龙湖智慧服务板块无论是规模体量还是服务口碑，都是国内靠前的。数据显示，在物业管理方面，龙湖智慧服务实际管理面积1.32亿平方米，其中51%为外拓面积。2020年上半年收入同比增长42%到24.9亿元，毛利率保持较高水平约为27.5%。这在业内是非常有竞争力的水平。不仅如此，通过5年的探索实践，龙湖智慧服务已于2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，涵盖20余项科技产品，并通过这些科技产品将各业务场景充分线上化。2020年，龙湖智慧服务连续第12年实现超过90%的客户满意度，累计进驻30个省、自治区、直辖市；基于客户的需求，推出全新九大增值服务。03.——从上述龙湖的发展路径，以及万科、中海、保利、融创等几大房企过去几年的表现来看，在地产下半场，至少有几大趋势是很明确的：

1、从规模为王，到规模、利润一个都能少

过去两年，众多房企都放弃了对规模的优质追求，进而寻求规模和利润之间的平衡。比如融创，在2020年3月就公开对外表示：融创已经具备一定规模，销售额的增加是必然但不是重点，现在利润才是排名前列位的。再比如龙湖，在充满挑战的2020年上半年，龙湖集团实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%，利润总额则达136.37亿元，做到了规模和利润的相对平衡。

2、从单一住宅开发，到主航道之下的相关多元化

比如龙湖强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。而中海则不断加大对写字楼、商业等业态的布局，以此平滑周期的波动。碧桂园和恒大则尝试走跨界多元的道路，比如恒大造车、碧桂园进军农业和机器人，从目前来看，难度略大，效果不明显。

3、从高负债、高杠杆、高增长，到稳健、高质量增长

过去几年，很多策略激进的房企，都或多或少的遭遇了困难。从绿地到泰禾再到福晟，概莫能外。反观一些稳健型的房企，他们不仅土储优质、债务合理甚至低下，而且手握上千亿的现金。还是以龙湖为例，2020年上半年，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准。

值得注意的是，在监管部门设置的“三道红线”中，龙湖是没有在三条线里的。无论是负债水平、债务结构还是融资成本，龙湖的财务表现都十分健康稳健，以一个民企的身份做到了央企的水平。事实上，在过去两年，资本市场对龙湖的认可和重估，或许是一个新的开始，即第三次地产股估值模型变革的开端。在过去的数十年中，地产行业的估值体系经历了两次的的变革，目前正在向第三次迈进。1.0时代：土地为王、龙头定价，万科作为行业老大一骑绝尘的时代；2.0时代：杠杆为王、规模定价，代表性企业是高杠杆、高负债、高增长的融创、碧桂园；3.0时代：服务、运营为王，更注重稳健、高质的增长，龙湖是典型代表。其实，资本市场对龙湖的追捧和重估，揭示了一个道理：在分化加剧、集中度提升的下半场，只有保持克制、把握时机，回归客户，回归价值创造与运营提升、不断升级产品及服务，才能在不断变化的市场和政策环境下，保证公司长期、可持续发展。