■ 张敬伟

8月9日，最高人民检察院发布消息，提示当前个别司法拍卖房屋活动存在“雷区”，需要高度警惕并提前做好防范。最高检特别指出了法拍房的几个“坑”：竞买人恶意串通、低价竞买破坏司法拍卖秩序；被执行人虚构租赁关系妨碍拍卖以逃避债务；税费数额不明确易引发争议；涉案房屋腾退难影响买受人使用。

最高检发出的“警示”，列明了当前法拍房存在的诸多难题。破解这些难题，既要各方共同努力，也需系统解决方案。

众所周知，法拍房便宜，还有司法背书，房价高企时代，法拍房颇受人们追捧。不过，竞买人主要包括两种：一种是为了安居或住房改善、图房价便宜的，其中不少买了问题法拍房难以入住，成为受害人；另一种是恶意竞拍逐利者，通过恶意串通、低价竞买的方式，或为牟利，或刻意破坏司法拍卖秩序。保护前者，识破后者并依法让其付出代价，便能一定程度解决法拍房的很多问题。

《民法典》规定了“买卖不破租赁”原则，在这一原则下，有关法拍房的法律规范尤其是相关司法文件，需要通过更新适配的方式，在法拍过程中理顺买卖和租赁的关系。事实上，通过“虚构租赁关系妨碍拍卖”只是原房主玩的“螳臂挡车”的小把戏，只要法院充分调查，虚构的租赁关系不难现出“原形”。因此，对涉及复杂利益和权属关系的房屋，要么厘清后再行拍卖，要么不进行司法拍卖。总之，有问题的房子不应该进行司法拍卖，司法拍卖本身应是依法解决问题，而不是将问题传导给买受人。

此外，人民法院完成法拍过程，拿到执行款，只能算是完成“半程”。腾退房屋，让买受人住进去，法拍房才算是画上圆满句号。人民法院应有这样的司法担当。当然，将法拍房问题纳入人民法院考核，也是有效之举。

（作者系学者、专栏作家）

来源：深圳热区报