蹭完香蜜湖,又蹭APEC,深圳这个“伪豪宅”终究难以“逆天改命”!
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当流量狂欢散去，真相终究会浮出水面。
深圳的朋友还记得去年大炒“香蜜湖”概念的一手新房“新世界香蜜四季”吗？
项目规划有923套商品住宅，首次开盘，开发商只拿出了不到两成房源，即152套住宅销售。
当时还在想开发商是不是“保守”了，如今看来，却是“激进”了。
项目开盘8个月，不仅152套房源未清盘，甚至去化数据还缩水了。
究竟是什么原因，让这个号称“香蜜湖最后一张入场券”的新盘也滞销了呢？今天我们来扒一扒个中缘由。
在深圳，香蜜湖三个字的含金量有多高，我们都知道。
加上2026“APEC”的助攻，以及今年“4.29”新政利好，版块价值再度被拉升，楼市也吸引了不少本地客和外地客的强烈关注。
例如，版块内上一个入市的楼盘深业中城，近两个月开始出现了量价齐升的现象，二手房交易单价也回到了17-18万/㎡。
照这样的态势，香蜜湖的新盘合该是非常火热的，但为何新世界香蜜四季不仅没有承接住这波利好，甚至还要拼命打折促销呢？
说白了就是，假的它真不了。
根据行政划分来看，新世界香蜜四季位于香梅路以西，属于正儿八经的莲花街道景田南片区。
也就是说，它既不在香蜜湖的行政区域里，也不在传统香蜜湖豪宅区的版图里。
但开发商却很执拗，不仅案名往香蜜湖上靠拢，甚至在出街宣传上，也均打出了诸如“香蜜湖新规大宅”、“香蜜湖压轴大戏”等字眼。
这种“任性”的骚操作，终归是对自己片区的不自信，也是在赤裸裸的误导购房消费者。
在广告法中，楼盘区位的误导宣传属于重点规制行为。
要知道，行政边界决定资源分配，有时候一路之隔，学区配套也有所不同，房产价值更加会有所偏差。
所以，纵使开发商一边违规炒作地段区位，一边大肆营销造势，终究难逃购房者火眼金睛，也撕开了其“伪豪宅”的虚假表象。
根据第三方小程序@行舟深房统计，截至5月19日，新世界香蜜四季录入合同+备案房源仅79%，对比去年9月份开盘时宣称的83%去化率还要低。
去化不如意，开发商也开始上猛药了，折扣、返佣等营销手段层出不穷。
据市场消息称，新世界香蜜四季此前一直是96折的折扣，后面一度把折扣调到了91折，并启动了买前返佣活动。
都说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，在市场面前，新世界香蜜四季也只能低下高傲的头颅了。
新世界香蜜四季的前身是华泰小区旧改，作为旧改项目，它也面临着先天的产品缺陷。
譬如，7.62的高容积率，刷新了景田容积率新高，与近年福田调出的多宗低密宅地形成鲜明对比，未来市场竞争力会比较弱。
同时住宅以40-47层超高层为主，楼栋密集，低楼层采光与视野受限，高峰时段还存在较长的候梯时间。
对于支付千万房款的业主而言，买到如此“拥挤”居住感的房子，何谈改善？
另外项目的业态也很复杂，整个社区10栋建筑，仅5栋商品住房，剩下一半全是回迁房+酒店公寓+保障房。
未来租客、回迁户与业主共享社区资源，人员构成杂乱无章，私密感与圈层纯粹性荡然无存。
另外复杂的人口结构与多样的产权性质，或也为日后埋下了矛盾隐患，毕竟在深圳，商品房与保障房业主起纷争的事情，早已屡见不鲜。
此外，项目的产品与定位严重错位。打着豪宅旗号的新世界香蜜四季，整个小区刚改户型的占比接近80%，开发商还依旧延续了刚需设计逻辑：105-108㎡做三房，卧室空间却局促逼仄；122-124㎡三房需改造阳台才能用。
千万级身价的香蜜湖买家也难逃睡“阳台”的命运？
内部基因的缺陷已经钉死，改变不了，但外部配套也并未给项目带来太多的闪光点。
首先就是前面我们提到的，街道的不同直接影响学区资源。
项目对口的初中是黄埔中学，在福田区仅处于中等偏下梯队；小学方面，虽然有荔园外国语小学景田校区，但积分不够的话，容易被分流到同个共享学区内的景鹏小学，后者的资质就非常普通。
其次是项目的景观视野也会被遮挡。
版块南面有特发高尔夫球场，但新世界香蜜四季却属于二三线景观位，且前面有东方玫瑰家园、深茂大厦等高层小区，视野很难越过，除非是接近40层左右的超高层，才能实现无遮挡看景。
次级的地段，平庸的学区配套，夹缝中的景观界面，以及硬伤颇多的产品底色。把所有的数据摊开来看，新世纪香蜜四季似乎没有一个特别能打的特性。
所以，这就是为什么市场上的真豪宅“加价”还能热销，而香蜜四季这种“伪豪宅”降价还不能清盘的原因所在。
新世界香蜜四季目前一直标榜品质高端，可最后交付到业主中，未必能达到宣传水准。毕竟在深圳，“深圳新世界集团”开发的项目，品质接连翻车。
例如，南山的临海揽山项目，有公寓产品在交付数月后，室内存在甲醛超标，自来水有塑胶油漆味的情况。同时，刚交付的地板就已经泛黄，与所谓的豪宅品质完全不符。
同时公区的配建上，新世界临海揽山花园用了劣质材料做羽毛球场地以及跑道，导致雨天数十名业主摔倒。
又比如宝安的新世界松风明月项目，有业主发现项目楼栋外立面在施工过程中，反复出现了脱落、修补现象。
小区园景、入户大堂和泳池的深度，还涉及货不对板，虚假宣传等等。
不仅仅品质翻车，配套的物业服务也被业主接连诟病。
其中，临海揽山花园与新世界物业之间，就曾爆发过多起冲突和纠纷，主要原因是人行步道被开发商和物业强行封闭，小区高层鼠患问题迟迟不解决，以及停车场和车位问题。
当然最出名的，还是福田四季山水小区更换物业公司事件。
2022年，四季山水小区计划召开业主大会并更换小区物业，然而集团董事长黄伟却亲临现场并怒砸业主投票箱，企图阻止这一合法行为。
最后是街道办工作人员出面协调，并且业主在选票箱外围用铁管焊网进行保护，才让这个流程得以继续。
2023年，四季山水小区正式更换物业公司，期间，还发生过旧物业公司“新世界物业”不肯撤场，新旧两家物业共同驻守小区、僵持不下的局面。直至年末事件才得以解决，由新的物业公司全面进驻为业主提供物业服务。
这些争议新闻接二连三出现，试问香蜜四季会不会面临同样的问题呢？或许只有时间能回答这个问题了。
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