深圳摩天大楼林立。　IC供图

“这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，可为购房者或还贷家庭减轻月供负担。属于国庆前夕央行给居民家庭发放的大礼包。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对南都记者表示，简单测算，若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元左右。多位受访专家表示，调降存量房贷利率能够显著抑制提前还贷潮，对银行净息差的影响将通过引导存款利率下调予以缓解。

　1 贷300万30年每月少还860元

南都湾财社记者注意到，据克而瑞研究中心的调研报告显示，本次调整前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约4%，存量房贷业主的利率相对较高。

那么本次央行发声“引导商业银行降低存量房贷利率至接近新发放房贷利率的水平”具体要怎么实现?上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近的含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。

据乐有家研究中心测算，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，2019年10月买房的业主，当前房贷利率多为:最新LPR(3.85%)+30BP=4.15%，降0.5个百分点，即下调50个基点，利率或将调整为3.65%。

按300万纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省30.93万元。

严跃进计算指出，综合考虑最近4年的房贷降息政策，300万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供额累计已经减少了大约2610元。相当于，对于贷款300万的家庭而言，其实每个月可以少支付2610元(相比2020年前)，这是实实在在的利好政策。

“这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”对于本次存量房贷利率预计降调的政策，严跃进表示，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%(2023年12月5年期以上LPR为4.2%)，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

　2 银行1年利息收入减少1890亿

严跃进认为，此次政策统筹了存量房贷和增量房贷，覆盖面非常广，无论是已购房还是新购房的，都可以降低资金压力。他坦言，存量房贷利率过去偏高，月供违约风险增大，也会产生提前还贷等事件。此次新政有助于稳住存量房贷、增加新购房按揭贷款需求，对于银行来说，有助于防范风险、拓宽业务，真正促进房贷业务的健康发展。

但需要指出的是，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，若利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。

对此，东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元，这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响，这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，央行通过降准、降息配合，合理投放流动性，引导市场利率中枢下移，有助于引导实体经济融资成本下行，刺激消费和投资活动。同时，市场利率中枢下移，有助于降低银行融资成本，拓展银行让利实体经济同时，保持银行净息差整体稳定。宏观政策的支持力度持续加大，经济有望加快进入良性循环。

　3 利好重点城市首套房存量贷款

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次降低存量房贷利率的影响体现在以下几个方面:一是，利好二套房，但二套房贷款占比较低。此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9月7日银保监会发言人说:截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%。二套房占比较低，受惠幅度小。

二是，利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大；三是，最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性；四是政策发布以后，提前还贷会明显缓解。

他同时提到，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

4 “或预示房价已处于底部，政策加速市场复苏”

针对首付比例，央行还表示全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，实现首套房与二套房房贷最低首付比例的统一。

值得关注的是，当前深圳首套房首付比例为20%，二套房为30%。若政策落地，深圳二套房首付极有可能与首套一致，即下调至20%。

乐有家研究中心据此测算，按总价500万元房产计算，二套房首付将从150万元降低至100万元，首付压力减少50万元。同时叠加存量房贷利率下调，改善型客户首套房的月供压力也将减少。两项政策同时落地，对于改善客群是极大的利好。

“在这一轮调整二套房首付之后，二套房首付已降至2000年以来的最低点，且直接统一了首套和二套的首付比例。这体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望走出低谷，市场复苏的力度或不断增强”。58安居客研究院院长张波分析，这一政策将大大激发市场需求，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。

张波认为，这或也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。

严跃进分析认为，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，自然可以激活改善型或换房的需求。

整体来看，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。

来源：南方都市报 采写:南都记者 潘珊菊 邱永芬 孙阳 邱墨山 王玉凤 刘常源 赵唯佳 陈秋圆