贝壳研究院发布了2022年上半年深圳楼市分析报告，报告显示，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，二手住宅成交9965套，尽管新房和二手房的成交量仍处低位，但自今年3月起，宏观政策持续释放积极信号、多个城市扎堆出台楼市优化政策，市场信心有一定恢复。

图源丨贝壳研究院

一，新房市场

从供应量来看，2022上半年深圳共有57个项目取得批售，除大鹏外，其他区域均有新盘项目获批售，合计供应新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，环比去年下半年下降59.2%。

其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6%，环比去年下半年下降63.4%。各区方面，龙华、宝安、龙岗为住宅供应主力，住宅供应均超3000套，其中龙华住宅供应量以5862套先进全市。

总的来看，2022上半年供应量集中于二季度，主要由于一季度深圳处于疫情高峰期，房企推盘节奏放缓，导致今年上半年整体供应量偏低；随着疫情防控有效，4月供应量快速增加，其中6月达到今年上半年新房供应较高值。

在去化周期上，深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月；6月年中冲刺模式开启，房企推盘积极性上升，住宅供应达到今年较高值，令住宅库存持续上升，整体去化表现一般，导致去化成交周期延长。非住宅可售套数为53223套，去化压力巨大，去化周期上升至39.2个月。

从成交面来看，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。

当前新房市场出现两极分化，高总价网红盘备受市场关注和认可，其中海德园A区、招商仕林臻邸、润玺二期、岗厦天元花园等非普宅项目认筹人数多、去化率高；相比之下，刚需项目供应量多、选择范围广，购房者观望氛围较为浓厚，去化压力大。

价格方面，今年上半年新房住宅成交均价同比增长两成，环比增长一成，主要由于今年上半年南山部分高价物业集中网签，结构性拉升全市新房住宅均价。

二、二手房市场

二手住宅方面，2022上半年全市共成交11940套，同比下降62.6%，环比下降21.2%，其中二手住宅9965套，同比下降65%，环比下降18.7%。

具体到各区来看，东部降幅较大，西部片区的宝安（包括龙华、光明）同比下降62%、南山同比下降61.4%；中部片区的福田同比下降59.1%；东部片区的盐田同比下降63.3%、罗湖同比下降71.2%、龙岗（包括大鹏、坪山）同比下降68.3%。总的来说，东部成交量降幅较大，主要原因是去年东部成交较为活跃，今年从高位回归平衡。

从成交结构来看，2022上半年深圳二手市场成交中，总价200-400万区间的刚需上车型物业，成交占比扩大了3.2%，1000万以上的高总价物业，成交占比从9.5%缩小至8.7%。

根据深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理；今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

2022上半年房源成交周期约158天，同比延长37天，环比延长27天；客源成交周期约50天，同比延长10天，环比延长1天。置业者以观望心态浓重，导致买卖成交周延长。